Die Immobilie im Überblick
Die 1965 errichtete Wohnanlage in Mönchengladbach umfasste 63 Wohnungen mit rund 3.300 m² Mietfläche, verteilt auf drei Hausaufgänge. Die meisten Wohnungen verfügten über einen Balkon; kleinere Appartements ergänzten den Wohnungsmix. Jeder Hausaufgang war mit einem Aufzug ausgestattet. Hinzu kamen 37 Garagen und 16 Stellplätze.
Hinter dem Baujahr verbarg sich ein Bestand, an dem bereits umfangreich gearbeitet worden war: Fast alle Badezimmer und ein Großteil der Steigleitungen waren erneuert. 2017 war die Wärmeversorgung von Öl auf Gas umgestellt worden, auch die Aufzugssteuerungen waren bereits modernisiert. Teilweise ältere Fenster gehörten gleichzeitig zu den Punkten, die bei der weiteren Investitionsplanung berücksichtigt werden mussten.
Die Ausgangssituation
Auf den ersten Blick stand eine größere Wohnanlage aus den 1960er-Jahren zum Verkauf. Bei näherer Betrachtung zeigte sich jedoch ein differenzierteres Bild. Viele wesentliche Erneuerungen waren bereits erfolgt, andere Bauteile stammten noch aus älteren Ausstattungsphasen. Ein Käufer musste deshalb verstehen können, welche Arbeiten bereits hinter der Anlage lagen und welche Aufgaben künftig noch anstehen konnten.
Auch die Nutzung ging über die Wohnungen hinaus: Neben Garagen und Stellplätzen gehörten vermietete Mobilfunkstandorte auf dem Dach zum Bestand. Die Verkaufsaufgabe bestand darin, diese unterschiedlichen Bestandteile verständlich zusammenzuführen. Das Baujahr allein erzählte hier nur einen kleinen Teil der Geschichte.
Leistungen von VAMONDA
Bei der Preisfindung betrachteten wir die Anlage als Ganzes. Neben den Wohnungen, den bereits durchgeführten Modernisierungen und den ergänzenden Nutzungen mussten wir auch die Finanzierbarkeit berücksichtigen. Aufgrund der Gebäudehöhe mit vielen Geschossen bewerteten die Banken den Bestand zurückhaltend und setzten entsprechend niedrigere Beleihungswerte an. Die Preisvorstellung musste deshalb sowohl die Eigenschaften der Wohnanlage als auch den daraus entstehenden Eigenkapitalbedarf potenzieller Käufer berücksichtigen.
Wir bereiteten die Verkaufsunterlagen strukturiert auf und erstellten ein Exposé, das Investoren einen verständlichen Einstieg in den Bestand ermöglichte. Anschließend sprachen wir passende Käufer an und fassten persönlich nach. Die Gespräche und Besichtigungen dienten dazu, die Angaben aus den Unterlagen mit dem Eindruck vor Ort abzugleichen und offene Fragen für die weitere Prüfung zu klären.
Für die finanzierende Bank stellten wir die Unterlagen übersichtlich zusammen. Wir koordinierten die Rückfragen zwischen den Beteiligten und begleiteten Verkäufer und Käufer durch die weiteren Abstimmungen bis zum Notartermin. Die Vermarktung dauerte insgesamt 14 Monate.