Warum gerade ein Mietshaus?
Aus Investorensicht besteht der Zweck des Investments in Mietshäuser darin, regelmäßig eine Miete zu erwirtschaften – daher auch der Begriff Zinshaus. Im Vergleich zum Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Investition in ein ganzes Mietshaus allerdings oft deutlich teurer. Jedoch kann mit diesem auch die eigene Einkommensteuerlast um einiges gesenkt werden. Denn vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf übersteigen die Werbungskosten für Schuldzinsen, Abschreibungen und Verwaltung in den meisten Fällen die Mieteinnahmen. Dadurch sinkt Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Ein Mietshaus bietet jedoch noch eine Reihe weiterer Vorteile:
- das Klumpenrisiko ist geringer als bei einzelnen Einheiten, steht in einem Zehnfamilienhaus eine Wohnung leer, fließen immer noch 9 von 10 der Mieteinnahmen
- die Rendite von Mietshäusern ist oft höher als die von einzelnen Wohnungen
- Verwaltungskosten sind geringer, da der Verwalter nur mit einem einzigen Eigentümer zu tun hat und es keine Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum gibt
- größere Handwerkeraufträge bedeuten meist bessere Konditionen
- Banken gewähren bei größeren Beträgen ebenfalls günstigere Konditionen, eine gute Bonität vorausgesetzt
Worauf bei der Auswahl zu achten ist
Nicht alle Immobilien, die anfangs einen guten Eindruck machen, erweisen sich auch als rentabel. Um kein Investment in Zinshäuser zu tätigen, welches Sie hinterher bereuen, sollten Sie auf folgende Dinge achten:
Der bauliche Zustand
Nicht nur die offensichtlichen Mängel wie Schimmelbefall sollten Ihre Wahl beeinflussen, auch der allgemeine bauliche Zustand spielt eine tragende Rolle. Alte, schlecht isolierende Fenster, fehlende Dämmung oder veraltete Haustechnik können ein Ausschlusskriterium sein oder zumindest den Kaufpreis deutlich senken.
Zukunftspotenzial, Lage und Infrastruktur
Schauen Sie zudem, ob sich das Haus auch in den Folgejahren im Hinblick auf die Zukunftsfähigkeit weiterhin positiv entwickelt. Gerade in Städten mit schrumpfender Bevölkerung sind die Renditen momentan zwar hoch, jedoch ist nicht sicher, ob die jeweilige Immobilie auch in Zukunft noch leicht zu vermieten ist – ein leerstehendes Mietshaus kostet laufende Unterhaltskosten, erwirtschaftet jedoch keinen Ertrag. Eine hohe Rendite kann sich da schnell in beträchtliche Verluste umkehren. Auch auf Lage und Infrastruktur sollten Sie achten, denn eine unattraktive Lage oder fehlende Infrastruktur kann die künftige Vermietung erschweren.
Grundrisse sowie zukünftige Nutzungsmöglichkeiten
Achten Sie auf zeitgemäße Grundrisse. Gerade viele kleine Zimmer oder sogenannte gefangene Zimmer, welche nur über ein anderes Zimmer begehbar sind, finden sich oft noch in vielen Altbauten.
Neu- oder doch lieber Altbau?
Geht es lediglich um den Energieverbrauch im laufenden Betrieb, so scheint der Neubau gegenüber einem Altbau die ökologischere Variante zu sein. Bei dieser Betrachtung vergisst man jedoch den wichtigsten Teil der Klima-Rechnung: Ein Altbau muss nicht erst mit großem Energie- und Ressourcenaufwand neu errichtet werden.
Ein nachhaltigerer Ansatz ist daher, das Bestehende zu erhalten und auf ein energetisch besseres Niveau zu bringen. Ein Altbau, der auf den aktuellen Stand der Technik saniert oder modernisiert wird, ist daher zumeist erheblich klimafreundlicher als ein frisch hochgezogener Neubau.
Fragen Sie uns – wir helfen Ihnen stets professionell und vorausschauend weiter.
