Mieteinnahmen – das sollten private Vermieter wissen

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Immobilieninvestments bringen je nach Standort attraktive Mieteinnahmen. Wer sein Geld in Häuser oder Wohnungen anlegen will, sollte sich vorher mit den Herausforderungen und Risiken beschäftigen. Welche Kosten Sie auf Mieter umlegen dürfen, wie Sie Renditen berechnen und was steuerlich wichtig ist, erfahren Sie hier.

Wie hoch darf die Miete sein?

Sie möchten eine Immobilie kaufen und vermieten, haben aber keine Vorstellung davon, wie Sie Mieteinnahmen kalkulieren?

Um das Potenzial Ihrer Immobilie einzuschätzen, machen Sie den Check-up:

  • Wie attraktiv und gefragt ist die Lage Ihrer Immobilie?
    Ist die Infrastruktur ausgebaut oder der Ausbau in naher Zukunft geplant?
  • Wie entwickelt sich das Angebot an Arbeitsplätzen in der Region?
  • Sind Bus und Bahn komfortabel erreichbar?
    Beeinflussen soziale Brennpunkte oder Emissionen die Wohnqualität?
  • Sind Geschäfte, Arztpraxen, Kindergärten und Schulen zu Fuß erreichbar?
  • Ist das kulturelle Angebot des Standorts interessant und bezahlbar?

 

Welche Ausstattungsmerkmale sprechen für Ihre Immobilie?

  • Gibt es einen Garten, Grünflächen und Spielplätze in der Nähe?
    Erlauben Tiefgaragen oder Stellplätze am Haus komfortables Parken?
  • Wird die Immobilie möbliert oder leerstehend vermietet?
  • Ist die Haustechnik auf dem neuesten Stand?
  • Verfügt das Haus über einen Aufzug?
  • Gibt es Dienstleistungen, wie Gartenpflege, Fahrzeug reinigen oder Wäscherei?

Mieteinnahmen: Welche Nebenkosten fallen an?

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Nebenkosten. Denn bei der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen hohe Kosten, die Sie nur teilweise auf Mieter umlegen dürfen.
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Welche Aufwände Sie umlegen und wie Sie diese abrechnen, gehört in den Mietvertrag.

Umlagefähige Nebenkosten

  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Gebühren für Abwasser, Schmutzwasser, Regenwasser
  • Gebühren für Müll- und Sperrmüllentsorgung
  • Straßenreinigung und Schneeräumung
  • Kosten für Hausmeister, Gebäudereinigung und Gartenpflege
  • Aufzugs- und Beleuchtungskosten
  • Ungezieferbekämpfung
  • Kosten für Schornsteinfeger
  • Versicherungen wie Sachversicherung und Haftpflichtversicherung
  • Fernseh- und Kabelanschluss

Wichtig: Auch umlagefähige Kosten, die erst nach Abschluss des Mietvertrages entstehen, dürfen Sie weitergeben. Nehmen wir an, als Vermieter haben Sie bisher die Nebenkostenabrechnungen selbst erstellt. Nun beauftragen Sie für diese Tätigkeit eine Hausverwaltung. Obwohl das im Mietvertrag nicht genannt war, dürfen Sie diese Kosten auf die Mieter umlegen.

Nicht umlagefähige Kosten

Zu den Kosten, die Vermieter nicht oder nur unter Umständen weiterreichen dürfen, gehören z. B.:
Instandhaltungskosten
Sanierungskosten
Verwaltungsaufwand (z. B. Steuerberaterkosten)
Fremdkapitalkosten (z. B. Kreditzinsen)

Privatinsolvenz

Wie kalkulieren Sie eine angemessene Miete?

Sobald Sie den Status quo des Hauses oder der Wohnung kennen, bestimmen Sie als Erstes Ihre Zielgruppe. Im nächsten Schritt informieren Sie sich über den Mietwohnungsmarkt. Das Internet, regionale Zeitungen oder Immobilienmakler geben Auskunft darüber, wie hoch die Mieteinnahmen für vergleichbaren Wohnraum aktuell sind.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Für Ihre Mietkalkulation ziehen Sie die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete heran. Diese basiert auf der Durchschnittsmiete der letzten sechs Jahre.
Vermieterverbände, Städte und Gemeinden stellen den Mietspiegel bereit, der eine Orientierungshilfe, aber nicht bindend ist. Grundsätzlich können Sie als Vermieter das Mietniveau individuell bestimmen.

Mietpreisbremse beachten

Gilt in Ihrer Stadt oder Gemeinde eine Mietpreisbremse, begrenzt dies Ihre vertragliche Freiheit (§ 556d BGB). Dann gilt: Die Miete von Bestandsimmobilien darf bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Das bedeutet beispielsweise, dass die Kaltmiete von 12 EUR bei Neuvermietung höchstens um 1,20 EUR (= 10 %) überschritten werden darf. Berücksichtigen Sie die Mietpreisbremse nicht, hat der Mieter Anspruch auf eine anteilige Rückerstattung.
Wichtig: Die Mietpreisbremse kommt weder bei Neubauten noch bei umfassend sanierten Objekten zur Anwendung (§ 556f BGB). Informationen dazu erhalten Sie im Rathaus der Stadt oder online.

Welche Bedeutung haben Mieteinnahmen bei der Investition in Immobilien?

Mieteinnahmen sind die Grundlage für attraktive Renditen. Als Rendite bezeichnet man den Ertrag, den Eigentümer und Investoren mit einer Immobilie pro Jahr erwirtschaften. Berechnungen vor dem Kauf eines Immobilienprojekts erfolgen entweder anhand der Mieterträge vergangener Jahre oder aufgrund von Annahmen.


Um Renditen zu berechnen, stehen verschiedene Kennzahlen bereit. Einige davon sind eher zur groben Einschätzung geeignet, z. B. die Bruttomietrendite:


Jahresbruttomiete / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite in Prozent


Genauer ist die Nettomietrendite. Sie sollte zwischen 4 % und 6 % p. a. liegen:


Jahresnettomiete / Kaufpreis inkl. Nebenkosten x 100 = Nettomietrendite in Prozent


Tipp: Wer sich die Berechnung der Renditekennzahlen nicht zutraut, kann sich bei einem Makler erkundigen. Eine detaillierte Auskunft zum Mietwert der Immobilie erhalten Sie über ein Mietwertgutachten.

Staffelmietvertrag schafft Sicherheit

Vermieter wollen ihren Ertrag aus dem Mietverhältnis langfristig planen. Mieter müssen entstehende Mietkosten kalkulieren können. Transparenz und Sicherheit für beide Seiten schaffen unter anderem ein Staffelmietvertrag. Dieser weist regelmäßige Erhöhungen von Miete und ggf. Nebenkosten für die Vertragslaufzeit aus.

Müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Als Vermieter oder Verpächter müssen Sie Mieteinnahmen versteuern (§ 21 EstG). Dazu füllen Sie in der Steuererklärung die „Anlage V“ für Vermietung und Verpachtung aus.
Die Höhe der Steuern ist von Ihrem persönlichen Steuersatz und den Aufwänden abhängig. Besteuert werden Mieterträge abzüglich Abschreibungen, Schuldzinsen und weitere Ausgaben. Verluste durch Leerstand reduzieren als Werbungskosten ebenfalls die Steuerlast.


Bevor der Fiskus Ihre Mieteinnahmen besteuert, wird der Grundfreibetrag abgezogen. Dieser ändert sich jährlich und betrug für das Jahr 2022 für Alleinstehende 10.347 EUR, für Verheiratete 20.694 EUR. 2023 gelten Grundfreibeträge von 10.908 EUR für Alleinstehende und 21.816 EUR für Verheiratete.
Wichtig: Dauerhaft verlustbringende Immobilien sehen Finanzbehörden kritisch. Ein Objekt ohne Gewinnabsicht gilt als Liebhaberei. Verluste oder Abschreibungen akzeptiert das Finanzamt bei Liebhaberobjekten nicht oder nur bedingt.

Vorsicht Umsatzsteuer!

Private Mieteinnahmen sind grundsätzlich nicht umsatzsteuerpflichtig. Aber es gibt Ausnahmen: Vermieten Sie eine einzelne Garage, müssen Sie auf die Miete Umsatzsteuer berechnen. Gehört die Garage zu einer vermieteten Wohnung, entfällt die Umsatzsteuer. Vermieten Sie Räume nur kurzfristig, beispielsweise als Ferienwohnung oder für Seminare, fällt sie an.


Vermieten Sie Gewerbeobjekte, können Sie entscheiden, ob Sie wie ein Gewerbetreibender veranlagt werden wollen. Erwerben Sie mehrere Mietobjekte, nimmt Ihnen das Finanzamt die Entscheidung ab. Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien zur Vermietung oder zum Wiederverkauf anschafft, den stuft das Finanzamt in der Regel als gewerblich ein.
Das wirkt sich nicht nur auf die Umsatzsteuerpflicht aus. Sprechen Sie daher frühzeitig mit einem Steuerberater.

Wir weisen darauf hin, dass unsere Informationen in Form von Blogbeitragen, Artikeln und Informationen auf unserer Webseite keine Steuer-, Rechts oder Finanzberatung ist. Bitte kontaktieren Sie für die Klärung Ihrer Fachfragen einen entsprechenden Experten wie zum Beispiel einen Steuerberater, einen Rechtsanwalt bzw. einen Finanzberater. Wir bemühen uns stehts unsere Recherche genau und gewissenhaft durchzuführen. Fehler können nicht ausgeschlossen werden. Sollten Falschinformationen vorliegen, so freuen wir uns über Hinweise, sodass wir diese kurzfristig revidieren können.

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