Erbschaftssteuer bei Immobilien

Erbschaftssteuer bei Immobilien – Klärung der Nachlassregelung

Bevor Sie sich über die Erbschaftssteuer der Immobilie Gedanken machen, gibt es andere Fragen, die beantwortet werden müssen. Die erste Frage lautet: Wer erbt die Immobilie?

Um die Nachlassfrage zu klären, gibt es drei Möglichkeiten, wie Sie zum Erben eines Verstorbenen werden.

Testament oder Erbvertrag

Sich mit dem eigenen Tod zu beschäftigen, ist für die meisten Menschen ein Thema, welches gerne auf das Alter verschoben wird. Dabei sollte sich jeder bewusst sein, dass eine frühzeitige Nachlassregelung Ihre Angehörigen schützen und Ihre persönlichen Wünsche klar definieren kann. Wenn Sie Immobilien zu vererben haben, ist eine Regelung wichtiger als bei Geldvermögen. Geldvermögen können recht unkompliziert aufgeteilt werden, falls es mehrere Erben gibt. Bei Immobilien stellt sich die Situation anders dar. Die Erben müssen sich gemeinsam einigen, wie mit der Immobilie zu verfahren ist.

Um diese Situation und die daraus resultierenden Konflikte zu vermeiden, ist es sinnvoll, ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen oder aufsetzen zu lassen.

Testament

Ein Testament kann ohne viel Aufwand und Kosten selbst geschrieben werden. Darin kann der Verfasser seinen oder seine Erben selbst bestimmen. Eine notarielle Beurkundung ist dennoch sinnvoll, damit die Echtheit des Testaments nicht angezweifelt wird. Ein Testament ohne notarielle Beurkundung sollte zur Bestimmung der Echtheit komplett von Hand geschrieben werden. Eine neutrale Person kann ein Testament zusätzlich unterschreiben, um den freien Willen zu bestätigen.

Erbvertrag

Während das Testament eine einseitige Willenserklärung darstellt und die genannten Erben keine Kenntnis von dem Testament haben müssen, sieht dies bei einem Erbvertrag anders aus. Dabei handelt es sich um eine Vertragsform mit Bindungswirkung für beide Vertragspartner. Ein Erbvertrag wird von beiden Parteien unterschrieben und kann nicht einseitig geändert oder widerrufen werden. Die notarielle Beurkundung ist in Anwesenheit aller Vertragsparteien verpflichtend.

gesetzliche Erbfolge

Hinterlässt der Verstorbene weder ein gültiges Testament noch einen Erbvertrag, gilt die gesetzliche Erbfolge. Die gesetzliche Erbfolge wird in Erben 1. bis 3. Ordnung unterteilt und beziehen sich hauptsächlich auf die biologische Verwandtschaft.

Erben 1. Ordnung:

• Kinder & Adoptivkinder
• Enkelkinder
• Ehepartner

Erben 2. Ordnung:

• Eltern
• Geschwister
• Nichten & Neffen

Erben 3. Ordnung:

• Großeltern
• Tanten & Onkel
• Cousinen & Cousins

Gibt es Erben erster Ordnung, geht der Nachlass zu gleichen Teilen an alle Erben der ersten Ordnung. Ist ein Kind des Erblassers bereits verstorben und hinterlässt eigene Kinder, so geht der Erbanteil zu gleichen Teilen an dessen Kind(er) über.

Für Ehepartner gilt eine gesonderte Regelung. Wenn es neben dem Ehepartner weitere Erben 1. Ordnung gibt, so erhält der Ehepartner ein Viertel der Erbschaft. Gibt es nur noch Erben der 2. Ordnung, erbt der Ehepartner die Hälfte. Ist dies nicht der Fall und neben dem Ehepartner sind nur Erben der 3. Ordnung vorzufinden, ist der Ehepartner alleiniger Erbe. Zusätzlich ist der Güterstand der Ehepartner entscheidend. In Zugewinngemeinschaften und Gütertrennungen kann sich der Erbanteil bis auf die Hälfte erhöhen, auch wenn es noch andere Erben 1. Ordnung gibt.

Unverheiratete Lebenspartner werden in der gesetzlichen Erbfolge nicht berücksichtigt!

Erbschaftssteuer einer Immobilie – Freibeträge und gesetzliche Fristen

Das Verwandtschaftsverhältnis ist nicht nur für die gesetzliche Erbfolge entscheidend, sondern ebenfalls für die Freibeträge, die die Erbschaftssteuer auf Immobilien beeinflussen. Insbesondere die Höhe der Erbschaftssteuer auf Immobilien ist für die meisten Erben eine wichtige Kennzahl. Wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, muss diese Steuer aus der eigenen Tasche gezahlt werden.

Die gesetzlichen Freibeträge reduzieren den Wert des Erbes, auf den die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnet wird.

Freibeträge

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

Der entsprechende Freibetrag wird von dem Wert der Immobilie abgezogen. Der verbleibende Betrag bildet im kommenden Schritt die Grundlage zur Berechnung der Erbschaftssteuer der Immobilie. Anhand des Verwandtschaftsverhältnisses werden die Erben einer Steuerklasse zugeordnet, die den Steuersatz für die Erbschaftssteuer der Immobilie reguliert.

Wichtige gesetzliche Fristen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien

Im Zusammenhang mit der Erbschaftssteuer bei Immobilien gibt es unterschiedliche Fristen, die es zu kennen und einzuhalten gilt.

Finanzamt informieren

Innerhalb von drei Monaten nach der Kenntnis über Ihre Erbschaft müssen Sie das zuständige Finanzamt über die Erbschaft informieren. Die gesetzliche Meldefrist sollten Sie besser einhalten, denn anderenfalls könnten Sie wegen Steuerhinterziehung belangt werden.

Erbschaft ausschlagen

Eine Erbschaft ist nicht immer ein finanzieller Gewinn für Sie. Neben der Erbschaftssteuer auf Immobilien können Schulden auf Sie zukommen, wie z. B. ein hoher Kredit.

Wer sein Erbe ausschlagen möchte, der muss dies innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis über den Anfall einer Erbschaft tun. Falls Sie sich im Ausland befinden, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Die Fristverlängerung gilt ebenfalls, wenn der Erblasser sich zuletzt im Ausland aufgehalten hat.

Anfechtung der Ausschlagung

Wenn Sie das Erbe aufgrund falscher Tatsachen etwas voreilig ausgeschlagen haben, können Sie die Ausschlagung innerhalb einer Frist von sechs Wochen anfechten. Die Frist beginnt ab der Kenntniserlangung der Anfechtungsberechtigung. Zuvor sollten Sie sich jedoch genau über die Anfechtungsgründe informieren. Denn die bloße Aussage, Sie dachten, der Nachlass sei überschuldet, reicht für eine Anfechtung nicht aus.

Anfechtung des Testamentes/des Erbvertrages

Unter Umständen kann auch ein Testament oder ein Erbvertrag angefochten werden. Eine erfolgreiche Anfechtung kann sich auf die Höhe der Erbschaft und die Erbschaftssteuer der Immobilie auswirken. Das kann der Fall sein, wenn Sie glauben, ein Testament sei zugunsten eines anderen Erben gefälscht worden. Lassen Sie sich bei dieser Annahme rechtlich beraten. Die Frist für die Anfechtung eines Testamentes oder eines Erbvertrages beträgt ein Jahr ab Kenntniserlangung des Anfechtungsgrundes.

Grundbucheintrag ändern

Diese Frist ist für alle interessant, die eine Immobilie nach der Erbschaft selbst behalten und nicht verkaufen möchten. Ein Grundbucheintrag ist i. d. R. mit Kosten verbunden und als Erbe einer Immobilie müssen Sie sich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Als Erbe haben Sie den Vorteil, dass Sie bis zu zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers einen kostenfreien Antrag beim Grundbuchamt stellen können.

Erbschaftssteuer der Immobilie im Fall der Erbengemeinschaft

In vielen Fällen, in denen die gesetzliche Erbfolge angewendet wird, werden mehrere Erben ermittelt, die einen Anspruch auf einen Teil des Erbes haben. Innerhalb der Erbengemeinschaft werden die Vermögenswerte des Verstorbenen gemäß dem Erbanteil aufgeteilt. Dabei dürfen sich die Erben aus der Erbmasse Gegenstände wie Schmuck oder Gemälde aussuchen, bis die Höhe des Erbanteils erreicht ist. Immobilien können jedoch nur in ihrem Wert aufgeteilt werden, auf den auch die Erbschaftssteuer der Immobilie anfällt. Selten entspricht ihr Wert in etwa einem Erbanteil. Dadurch kommt es regelmäßig zu langfristigen Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Absichten.

Kompliziert wird es, wenn sich die Erben der Erbengemeinschaft nicht einigen können, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Die Entscheidung muss nämlich einstimmig sein. Während manche Erben an der Auszahlung ihres Erbanteils oder daran, die Immobilie diskret zu verkaufen interessiert sind, möchten andere Erben die Immobilie selbst beziehen. Der Grund für einen Verkauf kann in manchen Konstellationen die Höhe der Erbschaftssteuer der Immobilie sein, die für jeden Erben auf seinen Erbanteil anfällt.

Wie kann mit einer Immobilie in einer Erbengemeinschaft verfahren werden?

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung kann von einem Erben aus der Erbengemeinschaft beantragen werden, wenn sich die Erben nicht über den Verbleib der Immobilie einigen können. Bei Zustimmung des Gerichts wird die gesamte Immobilie versteigert und die Erbschaftssteuer der Immobilie fällt auf den Versteigerungserlös an.

Diese Option sollten Sie jedoch nur nutzen, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht möglich ist. Ihr einziger Vorteil dabei ist, dass Sie keine Zustimmung der anderen Erben brauchen und die Erbengemeinschaft auf diese Art auflösen können.

Wie bei allen Versteigerungen ist die Wahrscheinlichkeit allerdings groß, dass Sie bei der Teilungsversteigerung einen geringeren Wert als den Verkehrswert der Immobilie erzielen, wodurch allerdings die zu zahlende Erbschaftssteuer der Immobilie verringert wird. Nach der Versteigerung muss geklärt werden, wer welchen Anteil des Versteigerungserlöses bekommt.

Ein weiterer Konflikt ist vorhersehbar, da Sie nun erneut auf eine einvernehmliche Lösung angewiesen sind. Solange keine Einigung über die Aufteilung vorliegt, wird der Versteigerungserlös bei dem Gericht hinterlegt. Die Höhe der Erbschaftssteuer der Immobilie kann erst nach einer Einigung auf die Anteile der Erben berechnet werden.

Im Interesse aller Erben sollte nach einer alternativen Lösung gesucht werden.

Verkauf der Immobilie oder des Erbanteils

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, bedarf es der Zustimmung aller Erben der Erbengemeinschaft. Der Verkauf auf dem freien Markt verspricht im Normalfall einen deutlich höheren Verkaufserlös als bei der Teilungsversteigerung. Bevor es zu einer Teilungsversteigerung kommt, sollten die Erben vorzugsweise diese Option wählen. Nach dem Verkauf sind Sie liquide die Erbschaftssteuer der Immobilie direkt an das Finanzamt abzuführen.

Neben dem Verkauf der gesamten Immobilie kann auch ein Erbteil verkauft werden. Dadurch zieht sich ein Erbe aus dem Konflikt, ohne dass es zu einer Versteigerung kommen muss.

Auszahlung der Miterben

Möchte ein Erbe die Immobilie behalten, um selbst einzuziehen oder sie zu vermieten, müssen die anderen Erben dem zustimmen und ausbezahlt werden. Dabei kann die Auszahlung in einer Summe oder in monatlichen Raten erfolgen. Den Erben ist es selbst überlassen, welche Regelung sie dazu untereinander treffen. Wichtig ist nur, dass die Entscheidung in beiderseitigem Einvernehmen erfolgt. Diese Option fällt für einige Erben bereits aus finanzieller Hinsicht weg, da neben der Erbschaftssteuer der Immobilie die Auszahlung der restlichen Erben anfällt.

Wie der Erbe die Immobilie nun nutzt, kann er allein entscheiden. Im Hinblick auf die Erbschaftssteuer der Immobilie kann eine Eigennutzung über zehn Jahre sinnvoll sein. Erfahren Sie dazu später mehr.

Erbschaftssteuer von Immobilien – Immobilienwert ermitteln

Um die Höhe der Erbschaftssteuer der Immobilie zu berechnen, muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Die Wertermittlung kann durch einen Gutachter erfolgen, bei dem Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben. Als Auftraggeber tragen Sie allerdings die Kosten des Gutachtens.

Ein Gutachten kann die Höhe der Erbschaftssteuer auf die Immobilie mindern

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt haben, ermittelt das Finanzamt durch eine Schätzung des Verkehrswertes, den Wert Ihrer Immobilie. Die Schätzung bezieht sich auf den Todestag des Verstorbenen. Die Schätzung ist im Vergleich zu einem Verkehrswertgutachten nicht sehr präzise.

Das Finanzamt nutzt ein typisierendes Massenverfahren, um die Grundlage für die Erbschaftssteuer der Immobilie zu ermitteln. Dabei wird der Bodenrichtwert als Grundlage genommen, der den Wert des Bodens in jeder Stadt und jeder Gemeinde angibt. Die Werte werden jährlich anhand einer Kaufpreissammlungen der verkauften Immobilien aktualisiert. Der Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksgröße multipliziert, wodurch der Wert des Grundstücks festgelegt wird.

Zusätzlich muss der Wert der Wohn- und Gewerbeimmobilie berechnet werden. Bei der Ermittlung dieses Wertes ist das Vorgehen des Finanzamtes nicht sonderlich gründlich und geht von typisierten Standards und festgeschriebenen Annahmen aus. Eine Ortsbesichtigung findet nicht statt und wertmindernde Umstände wie der tatsächliche Zustand der Immobilie, die genaue Lage und andere wichtigen Informationen werden nicht berücksichtigt.

Was bedeutet das für Sie?

Der vom Finanzamt geschätzte Wert der Immobilie ist regelmäßig deutlich zu hoch angesetzt und damit einhergehend ist die Festsetzung der Erbschaftssteuer der Immobilie ebenfalls zu hoch. Für das Finanzamt ist der Umstand gut. Für Sie bedeutet es, eine zu hohe Erbschaftssteuer auf die Immobilie zahlen zu müssen.

Um dem entgegenzuwirken, ist es besonders bei älteren Immobilien ratsam, ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben. Dabei sollten Sie darauf achten, dass Sie einen seriösen Gutachter beauftragen. Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich sowie die Schlüssigkeit der Aussagen. Es ist nicht an den ermittelten Wert gebunden. Gehen Sie von einer gründlichen Prüfung aus, speziell dann, wenn der Wert aus dem Gutachten deutlich unterhalb des ermittelten Wertes des Finanzamtes liegt. Das Finanzamt müsste bei Anerkennung des Gutachtens eine niedrigere Erbschaftssteuer auf die Immobilie ansetzen.

Je nach Höhe Ihres Freibetrages kann ein Gutachten sogar dazu führen, dass der Verkehrswert unterhalb der Freibetragsgrenze festgesetzt wird und keine Erbschaftssteuer auf die Immobilie anfällt.

Die Erbschaftssteuer einer Immobilie berechnen

Die Berechnung der Erbschaftssteuer einer Immobilie hängt neben allen genannten Faktoren noch an weiteren Gegebenheiten. Kinder und Ehepartner erhalten neben dem Freibetrag noch einen Versorgungsfreibetrag, welche die Erbschaftssteuer auf Immobilien erneut mindert. Bei Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern beläuft sich dieser Betrag auf 256.000 €. Kinder unter 27 Jahren erhalten gestaffelt nach ihrem Alter 10.300 € bis 53.000 € als Versorgungsfreibetrag.

Steuersatz nach Wert des Erbes und Steuerklasse

Der Steuersatz zur Berechnung der Erbschaftssteuer der Immobilie ist neben der zugehörigen Steuerklasse des Erben (zu welcher Steuerklasse Sie gehören, sehen Sie unter der Zuordnung der Freibeträge) von dem Wert der Erbschaft abhängig.

Befreiung von der Erbschaftssteuer der Immobilie bei Eigennutzung

Unter bestimmten Umständen können Sie von der Erbschaftssteuer auf die Immobilie befreit sein. Dies ist der Fall, wenn Sie als Ehepartner/eingetragener Lebenspartner oder Kind des Verstorbenen die Immobilie für mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken selbst nutzen.

Dazu muss der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tode selbst bewohnt haben, außer er konnte diese aufgrund seiner Pflegebedürftigkeit nicht mehr selbst bewohnen.

Für die Kinder des Verstorbenen gibt es eine weitere Einschränkung. Die Immobilie darf nicht größer als 200 m² sein. Falls diese Größe überschritten wird, wird der anteilige Verkehrswert für die restliche Wohnfläche ermittelt. Nur auf diesen Teil wird die Erbschaftssteuer der Immobilie gezahlt.

Besonderheit zur Berechnung der Erbschaftssteuer einer Immobilie bei vermieteten Erbimmobilien

Eine geerbte Immobilie kann bereits vermietet sein. Insbesondere Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien eignen sich nicht zur Eigennutzung oder können nicht allein durch den Erben bewohnt werden. Dabei wünschen sich viele eine genaue Bezeichnung: Was sind Gewerbeimmobilien und was gilt als Mehrfamilienhaus? Gewerbeimmobilien sind Räume, in denen Gewinne erzielt werden und die meistens gewerblich genutzt werden. Als Mehrfamilienhäuser werden Häuser bezeichnet, die durch den Innenausbau aus mindestens drei Wohnungen bestehen.

Bei einer vermieteten Erbimmobilie erhält der Erbe anteilig des Immobilienwertes eine Steuerbefreiung i. H. v. 10 % des Verkehrswertes. Die Höhe der Erbschaftssteuer der Immobilie fällt dadurch nur auf 90 % ihres Verkehrswertes an.

Beispiele zur Berechnung der Erbschaftssteuer auf Immobilien

Kind, 30 Jahre, Immobilienwert 600.000 €, keine Eigennutzung der Immobilie

600.000 € – 400.000 € (Freibetrag) = 200.000 €

200.000 € * 11 % (Steuersatz) = 22.000 € Erbschaftssteuer der Immobilie

Ehepartner, Immobilienwert 800.000 €, keine Eigennutzung der Immobilie

800.000 € – 500.000 € (Freibetrag) – 256.000 € (Versorgungsfreibetrag) = 44.000 €

44.000 € * 7 % (Steuersatz) = 3.080 € Erbschaftssteuer der Immobilie

Geschiedener Ehepartner, Immobilienwert 400.000 €, vermietete Immobilie

400.000 € – 20.000 € (Freibetrag) – 40.000 € (Befreiung wegen Vermietung) = 340.000 €

340.000 € * 25 % = 85.000 € Erbschaftssteuer der Immobilie

Die Höhe der Erbschaftssteuer einer Immobilie kann je nach Verwandtschaft und Immobilienwert sehr unterschiedlich ausfallen.

Erbschaftssteuer auf Immobilien: Erbe annehmen oder ausschlagen?

Als Erbe erben Sie nicht für Vermögensgegenstände, sondern auch die Schulden des Verstorbenen. Bevor Sie die Entscheidung treffen, eine Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen, verschaffen Sie sich einen gründlichen Überblick über die gesamte Erbmasse.

Grundsätzlich gilt: Ist die Höhe der Schulden zzgl. Erbschaftssteuer der Immobilie höher als das Erbe, ist es für den Erben günstiger, die Erbschaft auszuschlagen.

Abgesehen von den monetären Fakten gibt es für die Hinterbliebenen auch emotionale Gründe ein Erbe trotz Schulden anzunehmen, denn Sie können nur das gesamte Erbe ausschlagen oder annehmen. Wenn es einen oder mehrere Gegenstände aus der Erbmasse gibt, die für den Erben von hohem emotionalem Wert sind, ist die Entscheidung schwerwiegend.

Lassen sich im Zweifel rechtlich beraten, welches die bessere Option für Sie ist und welche Verbindlichkeiten neben der Erbschaftssteuer der Immobilie mit der Annahme der Erbschaft verbunden sind. Sie wollen eine Immobilie kaufen oder haben Fragen? Nehmen Sie zu jeder Zeit Kontakt zu unseren Experten auf!