Immobilie kaufen, Rendite sichern

Ich möchte eine Immobilie kaufen – wie gehe ich vor?

Ordentliche Zinsen auf dem Sparbuch gibt es schon lange nicht mehr, die Inflation steigt stetig an, der Aktienmarkt schwankt stark. Dennoch können Sie auch in der aktuellen wirtschaftlichen Krisenlage Ihr Geld langfristig sicher anlegen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, profitieren Sie von einer bemerkenswerten Rendite – solange Sie beim Kauf einige wichtige Aspekte beachten. Schließlich ist der Markt ebenso groß wie die Möglichkeiten, die Ihnen geboten werden.

Möchten Sie ein Haus, eine Wohnanlage oder ein Grundstück erwerben? Planen Sie eine eigene private Nutzung, interessiert Sie eine gewerbliche Vermietung? Wird die Nachfrage in Groß- oder Kleinstädten höher steigen, was ist in steuerrechtlicher Hinsicht zu beachten? Im Folgenden erfahren Sie alles zu Auswahl, Finanzierung, Chancen und Risiken, um am Ende die individuell richtige Kaufentscheidung treffen und der Zukunft beruhigt begegnen zu können.

Das erwartet Sie als Eigentümer eines Mietshauses

Sind Sie noch unsicher, ob Sie eine Immobilie kaufen sollten, hilft Ihnen vielleicht die folgende Aufstellung. Denn solange Sie keinen eigenen Einzug mit der Großfamilie ins Traumhaus, sondern einen finanziellen Gewinn planen, haben Sie die Kalkulation schnell erstellt:

• Als Eigentümer eines Mietshauses liegen sämtliche Kosten auf Ihren Schultern:
  • Einmalig: Kaufpreis, Makler- und Notargebühren
  • Wiederkehrend: Nebenkosten, Verwaltungskosten, Grunderwerbsteuer, Reparaturen
• Als Eigentümer einer Wohnung werden die Kosten des Allgemeineigentums auf alle Parteien im Haus gleichmäßig verteilt. So sind Sie alleine weiterhin für die Begleichung des Kaufpreises, der Makler- und Notargebühren sowie Reparaturen innerhalb Ihrer Wohnung verantwortlich. Doch der Kaufpreis ist in der Regel günstiger. Und Reparaturkosten für ein defektes Dach oder Betriebsnebenkosten wie für die Müllabfuhr werden gemeinsam getragen.
  • Beispiel: In einem Haus mit zehn Wohnungseinheiten zahlen Sie nur anteilige zehn Prozent der allgemeinen Kosten.

Wir von Vamonda sind – wie eingangs erwähnt – einzig auf ersteren Fall, das Miets- beziehungsweise Zinshaus, spezialisiert. Hier können Sie also aus unserer vollen Expertise schöpfen.

Hinweis: Im Gegensatz zu einem freistehenden Mietshaus bestehen Doppelhäuser aus zwei separaten Wohneinheiten. Nach Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes handelt es sich dabei jedoch ebenso wie bei Reihenhäusern um ein Grundstück.

Mit oder ohne Makler?

Sie möchten sich die Maklergebühren sparen? Zunächst scheint dies verständlich, doch erwägen Sie gut, was dies für Sie bedeutet. Ohne professionelle Unterstützung müssen Sie nicht nur sehr viel mehr Zeit in die Suche investieren. Sie können sich als Laie in der Immobilienbranche auch dem wirklichen Zustand des Angebots nicht sicher sein. Sobald Sie jedoch in Gutachten oder Anwälte investieren, relativiert sich die Maklergebühr. Vor allem, wenn Sie Immobilien von privaten Anbietern kaufen, sind Sie mit einem Makler auf der sicheren Seite.

Eigennutz oder Vermietung?

Ziehen Sie selbst in Ihre Kaufimmobilie ein, wohnen Sie dennoch nicht völlig kostenlos. Instandhaltungs- und Nebenkosten müssen Sie begleichen. Bei einem Mehrfamilienhaus gilt das natürlich nicht nur für die Wohnung, in der Sie gegebenenfalls selbst wohnen. Als Vermieter müssen sie sich um die Belange der gesamten Immobilie kümmern.

Vermieten Sie Ihre Immobilie zu einem höheren Preis als Ihre derzeitige Miete, können Sie von den Einnahmen im Idealfall das Bankdarlehen abzahlen und eine hohe Rendite erwirtschaften.

Alleine oder zu zweit?

Möchten Sie für sich und Ihre Familie vorsorgen, sollten Sie sich einen gemeinsamen Eintrag in das Grundbuch gut überlegen. Denn nur als Alleineigentümer behalten Sie bei einer Scheidung das Haus – oder zumindest das Recht am Eigentum. Ob Sie es am Ende behalten, hängt auch von Ihrer individuellen Situation ab. Die Handhabung künftiger Mieteinnahmen oder auch eine mögliche Weiterveräußerung gestalten sich einfacher, müssen Sie sich nicht über jedes Detail einigen.

Kosten und Risiken kalkulieren

Möchten Sie eine lohnende Rendite erzielen, sollten Sie im Voraus so gut wie möglich kalkulieren. Obgleich sich die Zukunft nie vorhersagen lässt, erreichen Sie so eine gewisse Sicherheit und können zumindest sehr risikoreiche Objekte von vornherein ausschließen.

Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Stellen Sie Ihre regelmäßigen Geldeingänge wie Einkommen, Dividenden, Kindergeld sowie die künftigen Mieteinnahmen Ihren Lebenshaltungskosten für Nahrungsmittel, Transport, Textilien oder Versicherungen gegenüber.

Planen Sie jeweils einen Puffer ein für eventuell ausbleibende Mieteinnahmen oder unerwartete Ausgaben.

 Zudem sollte sich Ihr Hypothekenzins optimalerweise durch die Mieteinnahmen tragen. Möglich ist dies durch den sogenannten Fremdkapitalhebel oder auch Leverage-Effekt. Dieser erlaubt einen fremdfinanzierten Vermögensaufbau: Dabei erwerben Sie Ihre Immobilie zum Großteil durch einen Bankkredit, dessen Rückzahlungsraten unter Ihren künftigen Mieteinnahmen liegen. 

Hinweis: In Ausnahmefällen wird Ihnen auch ohne Eigenkaptal ein Darlehen gewährt. Der Zinssatz liegt aufgrund des erhöhten Risikos für den Kreditgeber jedoch im Normalfall sehr hoch.

Eine Formel haben wir noch für Sie. Der sogenannte Vervielfältiger beziehungsweise Mietpreismultiplikator gibt an, nach wie vielen Jahren Sie ohne unvorhergesehene Ereignisse Ihren Kaufpreis zurück erwirtschaftet haben. Dafür müssen Sie diesen einfach nur durch Ihre erwarteten Nettomieteinnahmen teilen.

• Beispiel: Kaufpreis 100.000 Euro geteilt durch Jahresmieteinnahmen 5.000 Euro – Ergebnis: 20 Jahre.
• Bedenken Sie bei Ihrer Kalkulation schließlich weitere Gebühren wie für Makler, Notar und Grundbucheintrag. Die Höhe der Grundsteuer legt das jeweilige Bundesland fest.

Zinsen und Steuern

Wann sollten Sie Ihre Immobilie kaufen? Halten Sie dafür den aktuellen Immobilienmarkt im Blick. Bei Niedrigzins – und einer langsamen, aber sicheren Anhebung dessen – lohnt sich der Kauf beispielsweise besonders. Doch fixieren Sie Ihr Zinsniveau möglichst über die Gesamtlaufzeit Ihres Kreditvertrages. Bereits ein geringer Zinsanstieg kann sich deutlich bemerkbar machen. Darüber hinaus können Sie Steuern sparen:

• So dürfen Sie jährlich bis zu einem Betrag von zwei Prozent des Kaufpreises Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben.
• Warten Sie vor einem erneuten Verkauf Ihrer Immobilie für mindestens zehn Jahre, sparen Sie sich die Spekulationssteuer.
• Vermeiden Sie den Verkauf von mehr als zwei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren. Andernfalls werden Sie als gewerblicher Händler eingestuft und vom Finanzamt besteuert.
• Auch die Erbschaftssteuer für Immobilien können Sie umgehen. Übertragen Sie Ihre Immobilie im Rahmen einer Schenkung Ihrem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner, fällt darüber hinaus auch keine Schenkungssteuer an.

Regionale Aspekte

Wo liegt Ihre Immobilie? Zwar lässt sich auch eine wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung nicht präzise vorhersagen. Doch es gibt Anhaltspunkte. So sind kleine Wohnungen in großen Städten zwar stark nachgefragt, bedeuten gegebenenfalls jedoch auch einen häufigen Mieterwechsel. Die derzeit hohen Mieteinnahmen lassen sich langfristig selbst in Metropolen nicht sicher aufrechterhalten. Doch die Landflucht ist sprichwörtlich. So sollten Sie sich für eine hohe Rendite derzeit vor allem in mittelgroßen Städten umsehen.

Bausubstanz

Entscheiden Sie sich gegen einen Neubau, sollten Sie unbedingt eine professionelle Immobilienbewertung in Auftrag geben. Denn ein Gutachter kann Ihnen eine grobe Kostenkalkulation zu baldigen Instandhaltungsmaßnahmen erstellen. Benötigen Sie ein energiesparendes Heizsystem oder eine ergonomische Dämmung? Wann muss der Putz erneuert, der Balkon verdichtet werden? Grundsätzlich gilt: je älter die Immobilie, desto eher werden Sanierungskosten auf Sie zukommen.

Die zukünftigen Mieter überprüfen

Sie möchten Gewinne erzielen und nicht verlieren: Erkundigen Sie sich daher gut über Mietvertrag bzw. Mieter.

Sollten Sie ein bewohntes Objekt erwerben, prüfen Sie den Mietvertrag auf Klauseln zur Schönheitsreparatur oder Mietkaution. Die Miete selbst dürfen Sie nur anheben, wenn sie unter dem aktuellen Mietspiegel liegt oder Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen.

Suchen Sie einen neuen Mieter, können Sie seine Bonität auf zweifachem Wege prüfen:

1. Fertigen Sie einen Fragebogen an und lassen Sie ihn vom Bewerber ausfüllen. Im Internet erhalten Sie Vorlagen zu einer entsprechenden Selbstauskunft. Sie sind berechtigt, Angaben wie Namen, Wohnort, Arbeitgeber oder Monatsnettoverdienst zu erfragen. Auch nach Insolvenzverfahren oder Zwangsvollstreckungen dürfen Sie sich erkundigen. Dabei müssen die Fragen dem Gedanken von Treu und Glauben nach § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechen. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht gemäß Art. 2 Grundgesetz darf nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt werden. Andererseits ist der Mieter zu einer ordnungsgemäßen Auskunft verpflichtet. Andernfalls haben Sie bis zur Wohnungsübergabe eine Anfechtungsmöglichkeit des Mietvertrags aufgrund arglistiger Täuschung nach § 123 BGB.
2. Neben der Selbstauskunft können Sie vom Mieter eine SCHUFA-Auskunft verlangen. Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung forscht nach Einträgen in öffentlichen Schuldnerverzeichnissen, bei Finanzinstituten und Unternehmen. Verweigert ein Bewerber die Übergabe, bleibt Ihnen ein eigener Blick ins öffentliche Schuldnerverzeichnis. Seit 2013 müssen Sie dazu nicht mehr das zuständige Amtsgericht befragen, sondern können das Verzeichnis online beantragen.

Immobilie kaufen: Darauf sollten Sie achten!

Ein Immobilienkauf ist etwas sehr Individuelles. Dennoch sollten Sie einige grundlegende Punkte beachten, um am Ende Ihr Ziel der rentablen Vermögensvorsorge zu erreichen.

Lage einschätzen

Wo sollten Sie Immobilien kaufen? In nachgefragten Regionen steigt noch immer der Wert, doch die Preise liegen bereits jetzt oft auf einem sehr hohen Niveau. Werfen Sie auch einen Blick auf die wirtschaftliche Situation. Wie hoch sind Arbeitslosigkeit, Zuzug und Abwanderung? Gibt es industrielle oder kulturelle Anziehungspunkte? Nach Erfahrungswerten sinkt die Wahrscheinlichkeit einer schnellen Vermietung in Gegenden mit weniger als 10.000 Einwohnern.

Wert der Immobilie erfahren

Erkundigen Sie sich über die Angemessenheit des verlangten Kaufpreises. Lassen Sie dazu eine umfassende Grundstücksbewertung inklusive Garten, Dach und Keller durchführen. Werfen Sie einen Blick auf den allgemeinen Grundstücksmarkt, lokale Preisspiegel und Berichte von Maklerverbänden. Sehen Sie nach, welche Preise für vergleichbare Objekte aufgerufen werden. Auch vergangene Betriebskostenabrechnungen sowie Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Eigentümerversammlungsprotokolle geben Aufschluss.

Eigenkapital vorweisen

Einige Banken gewähren auch ohne Eigenkapital einen Immobilienkredit. Doch die Forderungen nach Sicherheiten sind hoch – ebenso wie der Zinssatz der Raten.

Experten empfehlen daher eine Anzahlung von mindestens zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. Zudem sollten Sie die Gebühren für Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt, Notar und Makler ebenfalls ohne fremde Hilfe begleichen können.

Kreditangebote vergleichen

Gehen Sie nicht nur zu Ihrer Hausbank. Vergleichen Sie Kreditangebote: Bereits kleine Unterschiede bei der Tilgung können sich spürbar bemerkbar machen. Zwar sinkt der Zinssatz mit der Laufzeit. Doch schreiben Sie den derzeitigen Niedrigzins sicherheitshalber langfristig fest, um eine mögliche spätere Erhöhung zu vermeiden. Mit einer flexiblen Tilgungsrate ist es Ihnen jederzeit möglich, auf eine Änderung Ihrer aktuellen finanziellen Verhältnisse angemessen zu reagieren.

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