Es klingt verlockend: Sie kaufen eine Immobilie, vermieten diese und erzielen hohe Renditen. Mit dem Geld können Sie in weitere Immobilien investieren oder für Ihr Alter vorsorgen. Doch nicht jedes Objekt eignet sich als Kapitalanlage. Um die wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilie zu bestimmen, lohnt es sich, die Mietrendite zu berechnen.
Mietrendite – Definition & wichtige Kennzahlen
Bei der Mietrendite handelt es sich um den Ertrag, den Sie innerhalb eines Jahres mit einer Anlageimmobilie erzielen.
Wie hoch die Mietrendite eines Objekts ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Allen voran von den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen sowie dem Kaufpreis.
Zu den Mieteinnahmen wiederum zählen alle Einnahmen, die sich aus der Vermietung Ihres Objekts ergeben. Abhängig sind die zu erwartenden Mieteinnahmen von der Lage des Objekts, Ausstattung und Zustand.
Mieteinnahmen sind nicht mit der Mietrendite gleichzusetzen. Eine Immobilie mitten im Zentrum der Stadt, in einer gefragten Gegend, erzielt beispielsweise hohe Mieteinnahmen. Da der Kaufpreis aber entsprechend hoch ist, fällt die zu erwartende Mietrendite eher gering aus. Im Übrigen gehören Mieteinnahmen zum Einkommen. Aus diesem Grund müssen Sie diese versteuern.
Wie lässt sich die Mietrendite berechnen?
Es gibt verschiedene Methoden, die Mietrendite und damit die Rentabilität einer Immobilie zu berechnen. Einen ersten Anhaltspunkt liefert der sogenannte Mietpreismultiplikator. Möchten Sie einen genaueren Überblick erhalten, lohnt sich die Berechnung der Bruttomietrendite sowie der Nettomietrendite.
Mietpreismultiplikator
Die Berechnung des Mietpreismultiplikators (auch Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger genannt) ist recht simpel: Sie setzen den Kaufpreis einer Immobilie in Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete.
Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator
Der Wert, der sich hieraus ergibt, ist ein erster Richtwert zur Rentabilität des Objekts. Grundsätzlich gilt: Je höher der Mietpreismultiplikator, desto geringer fällt Ihre Rendite aus.
- Ein Mietpreismultiplikator unter 20 gilt als rentabel: Sie kaufen eine günstige Immobilie, die mit hohen Mieteinnahmen punktet. Der Wert 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 Prozent.
- In stark gefragten Gegenden sowie Ballungszentren liegt der Mietpreismultiplikator oftmals über 25 (Bruttomietrendite von circa 4 Prozent). Bei einer solchen Kapitalanlage sollten Sie prüfen, ob sich die Investition aufgrund von Alter, Lage und Ausstattung lohnt.
Ein Beispiel:
Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 EUR. Die zu erwartende Jahresnettokaltmiete liegt bei 10.800 EUR (900 EUR pro Monat). Dies ergibt einen Kaufpreisfaktor von 23.
250.000 / (900 × 12) = 23,14
Der Mietpreismultiplikator eignet sich optimal, um schnell und einfach verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Auf einen Blick sehen Sie, ob der Kaufpreis Ihres Wunschobjekts fair ist.
Bruttomietrendite
Möchten Sie die Bruttomietrendite berechnen, dient der Mietpreismultiplikator als Basis.
Bei der Bruttomietrendite handelt es sich um die Nettokaltmiete pro Jahr, die Sie in Relation zum Kaufpreis setzen und prozentuieren:
(Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100 = Bruttomietrendite in Prozent
Oder noch einfacher ausgedrückt:
100 / Mietpreismultiplikator = Bruttomietrendite in Prozent
Um bei unserem Beispiel zu bleiben:
(900 × 12) / 250.000 × 100 = 4,32 Prozent beziehungsweise 100 / 23,14 = 4,32 Prozent
Ähnlich wie beim Mietpreismultiplikator handelt es sich bei der Bruttomietrendite um einen ungenauen Wert. Beide lassen die auf Sie zukommenden Kosten für Instandhaltung, Rücklagen und Leerstände außen vor. Ebenso werden die Kaufnebenkosten nicht einbezogen. Daher empfehlen wir, die Nettomietrendite zu berechnen.
Nettomietrendite
Bei der Nettomietrendite setzen Sie die Jahresnettokaltmiete abzüglich aller Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in Relation zum Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten.
Die Kaufnebenkosten sind einmalig bei Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zu zahlen. In der Regel liegen die Kaufnebenkosten zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbssteuer
- Notarkosten inklusive Änderungen im Grundbuch
- Kosten für Immobiliengutachter und Makler
- Renovierungskosten
Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten machen ungefähr 20 bis 30 Prozent der Nettomiete aus. Alle Ausgaben und Maßnahmen, die den Wert Ihrer Immobilie erhalten, gehören zur Instandhaltung. Hinzu kommen Rücklagen und Leerstände, die Sie als Kapitalanleger einkalkulieren sollten. Steuerliche Abgaben werden nicht berücksichtigt.
Mit der folgenden Formel können Sie die Nettomietrendite berechnen:
(Jahresnettokaltmiete abzüglich aller Kosten / Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten) × 100 = Nettomietrendite in Prozent
Bei unserem Beispiel liegen die jährlichen Kosten für Instandhaltung und Verwaltung bei circa 2.160 EUR. Die Kaufnebenkosten betragen 22.500 EUR (9 Prozent des Kaufpreises):
(10.800 – 2.160 / 250.000 + 22.500) × 100 = 3,17 Prozent
Eigenkapitalrendite
Für Kapitalanleger ebenfalls interessant ist die Eigenkapitalrendite. Diese sagt aus, zu welchem Prozentsatz sich Ihr eingesetztes Kapital verzinst. Dies ist besonders dann interessant, wenn Sie über weitere Anlagemöglichkeiten nachdenken, da ein direkter Vergleich möglich ist.
Die Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Jahresreinertrag Ihrer Immobilie abzüglich aller Kosten und Steuern:
(Jahresreinertrag nach Steuern / Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent
Möchten Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital abdecken können. Wie viele Steuern Sie zahlen müssen, hängt unter anderem von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Weiterhin genießen Sie durch die Immobilie Steuervorteile und können Zinskosten sowie Verwaltungskosten absetzen. Gehen wir davon aus, dass Sie einen Sollzins von 1 Prozent zahlen müssen und Ihr Eigenkapital 50.000 EUR beträgt, ergibt sich aus unserem Beispiel folgende Eigenkapitalrendite:
((10.800 – 2.160 – 500)/50.000) x 100 = 16,28 Prozent
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine gute Nettomietrendite liegt zwischen 3 und 6 Prozent. Bei circa 4 Prozent handelt es sich um eine solide Investition. Allerdings spielt es eine große Rolle, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt:
- Bei Bestandsimmobilien sollten Sie die Kosten für Modernisierung und Sanierung nicht unterschätzen. Um hier nicht in ein bodenloses Fass zu fallen, sollte die Nettomietrendite um die 6 Prozent betragen.
- Bei Neubauten ist – bei passender Lage und Ausstattung – mittel- und langfristig mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Eine Nettomietrendite von 3 Prozent ist daher vertretbar.
Ab wann lohnt sich die Investition?
Die Mietrendite gibt einen ersten Anhaltspunkt, ob sich die Investition in eine Kapitalanlage lohnt. Sie ist jedoch nur eine Momentaufnahme. Die weitere Entwicklung des Objekts ist ausschlaggebend. Niedrige Renditen sind dann vertretbar, wenn Potenzial vorhanden ist.
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