Eine Wohn- und Gewerbeimmobilie kaufen: Zwei Vertragsarten unter einem Dach
Neben Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgebäuden wird vermehrt auch in gemischt genutzte Gebäude investiert, dazu gehören beispielsweise Wohnhäuser mit einer oder zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Solch eine Immobilie bringt aufgrund der Mischform für Kapitalanleger diverse Besonderheiten wie unterschiedliche Einnahmearten mit sich, denn neben den Miet- sind auch Pachteinnahmen möglich.
Welche Besonderheiten sind zu erwarten
Neben den Einnahmearten ist auch die Bewertung der Immobilie ein wenig anders als bei reinen Wohn- oder Geschäftshäusern. Wenn das Objekt beispielsweise recht zentral gelegen ist, bedeutet dies eine höhere Miete für die Gewerbefläche als für die Wohneinheit. Ist die Gegend schlechter frequentiert, findet man wiederum schwieriger einen Abnehmer für die Gewerbeflächen, beispielsweise für die typische Eckkneipe im Erdgeschoss. Daher entschied man sich in einigen Fällen diese Gastronomieflächen in Wohnraum umzuwandeln, was jedoch etwas Arbeit und vor allem weitere Investitionen mit sich bringt.
Gewerbeimmobilien haben zudem deutlich komplexere Abläufe was die Verträge anbetrifft. Hier werden oftmals zahlreiche Details ausgehandelt bis der Gewerbekunde letztlich zufrieden ist, anders als bei den standardisierten Verträgen reiner Wohngebäude.
Darauf sollten Sie vor der Investition achten
Die Entscheidungskriterien für oder gegen die Investition in ein Geschäftshaus mit Gewerbe und Wohnfläche ähneln grundsätzlich denen beim Kauf reiner Wohnobjekte. Maßgeblich sind hier unter anderem der Zustand, je besser dieser ist, desto weniger Geld müssen Sie in Zukunft in Ihre Immobilie investieren. Schauen Sie zudem, ob sich das Gebäude auch in den Folgejahren in Hinblick auf die Zukunftsfähigkeit weiterhin positiv entwickelt. Sollte die Nachfrage in dem entsprechenden Gebiet aufgrund von sinkender Bevölkerungszahlen einbrechen, so könnte sich dies negativ auf Ihr Objekt auswirken.
Auch trägt der Zuschnitt wesentlich dazu bei, ob Ihr Geschäftshaus weitere Investitionen erforderlich macht. Große Wohnungen mit vielen kleinen Zimmern sind nicht mehr zeitgemäß, ebenso verhält es sich mit Gewerbeeinheiten im Hochparterre. Zuletzt nimmt auch die Lage Einfluss auf Ihr Objekt, wenn nicht sogar den größten. Scheuen Sie sich nicht, auch renovierungsbedürftige Immobilien in Betracht zu ziehen, eine gute Lage kann dies oft wieder ausgleichen und entsprechend hohe Einnahmen mit sich bringen.
Kalkulation und Grundbuch – zwei wichtige Bestandteile
Ganz gleich ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt, die Kalkulation ist nahezu gleich. Im ersten Schritt wird der Kaufpreis samt aller Nebenkosten ermittelt, dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbssteuer sowie Makler- und Notargebühren. Auch etwaige in naher Zukunft getätigte Investitionen werden hier berücksichtigt. Die laufenden monatlichen Kosten, wie nicht umlegbare Betriebskosten oder zu bildende Rücklagen, werden ermittelt und Pacht- und Mieteinnahmen abgeschätzt. Anschließend wird die Finanzierung des Objekts geplant, hier wird unter anderem geklärt, wie Kredite wieder zurückgezahlt werden. Zudem empfehlen wir, dass auch Steuermöglichkeiten ihren Weg in die Rechnung finden, dabei gilt: je mehr Steuern der Käufer generell zahlt, desto wichtiger ist dieser Schritt.
Das Grundbuch bildet die grundlegende rechtliche Funktion beim Immobilienkauf, in diesem werden die aktuellen Besitzverhältnisse festgeschrieben. Ein Notar nimmt hier etwaige Änderungen und Neueinträge vor. Es ist vor allem auch für die Finanzierung wichtig, da Kredite über die Grundbucheinträge abgesichert werden. Bei Zahlungsunfähigkeit sichern diese Einträge der Bank den Zugriff auf die Immobilie.
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