Immobilienkäufer müssen die Hürde des Eigenkapitals nehmen, um einen Kredit bei ihrer Bank zu bekommen. Nur wenn sie über ausreichend Erspartes oder anderweitige eigene Mittel verfügen, wird die Wunschimmobilie zur Realität. Wie viel Eigenkapital sollten Antragsteller mitbringen und welche Vorteile hat es? Wie sieht ein Eigenkapitalnachweis aus und was ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital? Gibt es Eigenmittel, die man nicht einsetzen sollte?
Was versteht man unter „Eigenkapital“?
Wer mit seiner Bank über die Finanzierung einer Immobilie spricht, wird bald mit dem Begriff „Eigenkapital“ konfrontiert. Aber was ist das eigentlich und was gehört dazu? Als Eigenkapital wird der Betrag bezeichnet, den Käufer einer Immobilie aus dem eigenen Vermögen aufbringen. Eigenkapital, auch Eigenmittel genannt, müssen nicht über die Bank finanziert werden. Ihre Höhe beeinflusst aber die Konditionen und Laufzeit der Finanzierung des erforderlichen Restbetrages.
Starten Sie mit dem Kassensturz
Zum Eigenkapital für Ihre Immobilienfinanzierung gehört mehr als nur Ihr Bargeld auf dem Girokonto. Dazu zählen:
- Barmittel auf Giro-/Kontokorrentkonten
- Gelder auf Spar-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten
- Wertpapiere, z. B. Aktien, Anleihen und Fonds
- Guthaben auf Bausparverträgen (möglichst zuteilungsreif)
- Lebensversicherung mit aktuellem Rückkaufswert
- Gold
- unbelastetes Grundstück oder unbelastete Immobilie, z. B. der Eltern
- ggf. Darlehen der KfW
- Vermögen aus der Riester Rente
- Darlehen von Arbeitgeber, Freunden oder Verwandten
Bei Darlehen von Dritten fließt die vereinbarte Rückzahlungsrate in die Berechnung des verbleibenden Einkommens ein. Das gilt auch bei Verwandtendarlehen oder Darlehen von Freunden.
Tipp: Wägen Sie sorgfältig ab, welche Eigenmittel Sie nutzen. Die Kündigung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages lohnt sich unterm Strich kaum. Lassen Sie sich zu Alternativen beraten, z. B. zur Zwischenfinanzierung des Bausparvertrages.
Auch Eigenleistungen können Eigenkapital sein
Eigenkapital müssen Sie nicht immer in Form von Barmitteln erbringen. Eigenleistungen können als Eigenkapitalersatz dienen. Wenn Sie oder Ihr Freundeskreis handwerklich erfahren sind, können Sie die Gartengestaltung oder die Renovierung des Hauses selbst übernehmen und als Eigenleistung ansetzen. Maximal 15 % der Darlehenssumme können Sie auf diesem Weg erbringen.
Voraussetzung ist, dass die Arbeiten fachmännisch durchgeführt werden. Zumindest der Teil der Arbeiten, die eine bestimmte Qualifikation erfordern (z. B. Instandsetzung der Elektrik) benötigt die Bestätigung durch einen Sachverständigen. Einige Banken akzeptieren auch den Nachweis eines entsprechenden beruflichen Hintergrunds (Meisterbrief, Abschlusszeugnis etc.), um die Eigenleistungen anzuerkennen.
Wie viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen?
Banken sind hierzulande verpflichtet, die Kreditwürdigkeit eines Kunden sorgfältig zu prüfen. Das Ziel ist dabei nicht nur, Kreditausfälle zu vermeiden, sondern auch die störungsfreie Rückzahlung für die Kreditnehmer zu ermöglichen. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto weniger müssen sie fremdfinanzieren. Dadurch wird der Immobilienkredit kleiner und günstiger. Als Kreditnehmer können Sie dessen Laufzeit durch einen höheren Tilgungssatz weiter verkürzen.
Die Idealformel einer Finanzierung aus Bankensicht lautet mindestens 20/80 oder 30/70. Das bedeutet: Immobilienkäufer müssen 20 % oder mehr an Eigenkapital einbringen. Die Differenz zu 100 % finanzieren sie als Kredit über eine Bank.
Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bestreiten
Je höher das Eigenkapital, desto geringer das Finanzrisiko der Bank. Das macht einen Kredit entsprechend günstiger. Vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten wie Grundbuch- und Notargebühren, Maklerkosten und Grunderwerbssteuer. Dafür müssen Sie ca. 10-15 % des Kaufpreises einrechnen, die in der Regel aus Eigenmitteln zu bezahlen sind. Banken finanzieren Kaufnebenkosten selten.
Tipp: Möchten Sie die Immobilie vermieten, sollten Sie berücksichtigen, dass Sie u. a. die Kreditzinsen als Werbungskosten absetzen können. Deshalb empfiehlt sich in diesem Fall eine geringere Eigenkapitalquote. Besprechen Sie die Strategie zur Sicherheit frühzeitig mit einem Steuerberater.
Ist die Vollfinanzierung eine Alternative zum Eigenkapital?
Sie haben keine ausreichenden Ersparnisse und möchten die Ansparphase durch eine Vollfinanzierung ersetzen? Bei einem Immobilienkredit handelt es sich üblicherweise um die klassische 100 %-Finanzierung. Kaufnebenkosten und die Renovierung sind privat zu übernehmen. Eine Vollfinanzierung umfasst diese und weitere Kosten als sogenannte 110 %-Finanzierung (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) oder 130 %-Finanzierung (Kaufpreis, Kaufnebenkosten plus Renovierung, Umbau etc.).
Was macht eine Vollfinanzierung aus?
- Wartezeit: Sie benötigen keine Ansparphase und können kaufen, sobald Sie die passende Immobilie gefunden haben.
- Konditionen: Das deutlich größere Risiko verbinden Banken mit einem höheren Zins- und Tilgungssatz. Dafür können Sie im Zinstief ohne Zeitverlust zugreifen.
- Zeitersparnis: Sie können das Kreditangebot ohne aufwendigen Eigenkapitalnachweis nutzen.
- Bonität und Sicherheiten: Der Kapitaldienst (Zins und Tilgung) einer Vollfinanzierung erfordert einwandfreie Bonität und Sicherheiten. Selbstständige haben es schwer, ein entsprechendes Angebot zu erhalten. Arbeitnehmer in Probezeit, Berufseinsteiger oder Teilzeitbeschäftigte zählen ebenfalls nicht zur Zielgruppe einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.
- All inclusive: Eine Vollfinanzierung ist komfortabel. Sie deckt über den Kaufpreis hinaus weitere Kosten ab.
Was wird als Eigenkapitalnachweis anerkannt?
Ihre Angaben gegenüber der Bank müssen Sie belegen. Wichtig sind dafür Kontoauszüge, Auszüge von Sparkonten, Depotauszüge oder sonstige Bestätigungen der kontoführenden Stelle.
- Barvermögen wird erst anerkannt, wenn es auf einem Konto verbucht ist. Den Sparstrumpf im Kleiderschrank und Ihr Vermögen im Tresor dürfen Banken nicht akzeptieren.
- Möchten Sie eine schuldenfreie Immobilie oder ein Grundstück einbringen, gilt es, den Wert in Form von Grundbuchauszug, Grundriss, Lageplan, Mietverträgen, Kaufvertrag oder Gutachten nachzuweisen.
- Bei Lebensversicherungen ist der aktuelle Rückkaufswert maßgeblich. Diesen bestätigt Ihnen die Versicherung.
- Für die Anerkennung von Eigenleistungen hat jede Bank eigene Regeln. Erfragen Sie, ob Sie einen Sachverständigen benötigen oder ob Materialrechnungen und Fotos der ausgeführten Arbeiten ausreichen.
Fazit: Mit Eigenkapital erfolgreich zum günstigen Immobilienkredit
Sie wollen eine Immobilie kaufen und fragen sich, ob ihr Erspartes ausreicht? Mindestens 20 % Eigenkapital erwarten Banken üblicherweise von ihren Kreditkunden. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Konditionen.
Punkten Sie zudem mit einem oder besser noch zwei sicheren Einkommen und einer perfekten Schufa-Historie, können Sie Ihren Kredit mitgestalten. Sprechen Sie mit dem finanzierenden Unternehmen über Zins- und Tilgungssatz, Sondertilgungen, Laufzeit und Sicherheiten.
Tipp: Vor allem die Laufzeit ist eine interessante Komponente des Eigenkapitals. Denn durch mehr eigene Mittel benötigen Sie weniger Fremdkapital. Falls Sie das so ersparte Geld für eine höhere Tilgungsrate nutzen, können Sie die Zeit bis zum Ablauf des Vertrags weiter verkürzen.
