Beim Kauf einer Immobilie haben sie sich auch für die Zahlung bestimmter
Kauf-/Baunebenkosten entschieden. Hierzu zählen allerdings nicht nur die Kosten für das
Haus und / oder das Grundstück. Neben diesen Kosten müssen Sie auch das Honorar des
Notars und zusätzlich die Grunderwerbsteuer einberechnen. Sie wird immer dann bezahlt,
wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung gekauft wurde. Und genau um diese
Steuer geht es in diesem Artikel. Wir werden uns ansehen, wer die Grunderwerbsteuer zahlt
und warum diese gezahlt werden muss. Im weiteren Verlauf zeigen wir Ihnen, wie die
Grunderwerbsteuer berechnet wird und wie hoch sie in einem Beispiel ausfallen würde. Wir
gehen auch auf die Möglichkeit ein, die Grunderwerbsteuer abzusetzen. Sollten Sie noch
Fragen zu diesen Themen haben, melden Sie sich gerne bei uns!
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Wer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet ist, regelt immer der notariell
beglaubigte Kaufvertrag – meistens handelt es sich hierbei um den Käufer der Immobilie.
Aber auch der Verkäufer ist im Grunde auch dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu
entrichten.
Gängige Praxis ist allerdings die Zahlung durch den Käufer, schon allein aus
Sicherheitsgründen. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine Voraussetzung für die
Umschreibung des Grundbuchs im Grundbuchamt – erst nach der Umschreibung im
Grundbuch geht auch der Besitz/das Eigentum auf den Käufer über.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Es ist noch nicht allzu lange her, dass die Grunderwerbsteuer in ganz Deutschland bei ca.
3,5% lag. Diese Regelung wurde jedoch im September 2016 gekippt, jedes Bundesland legt
sie nun selbst fest, was selbstverständlich gern genutzt wurde. Bisher haben 14 von 16
Bundesländern die Grunderwerbsteuer neu angepasst – lediglich Bayern und Sachsen
verzichteten auf die Neubestimmung.
Sie errechnet sich nach dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis sowie dem jeweilig
gültigen Steuersatz des Bundeslandes.
Beispielsweise müssen Sie in Brandenburg und Thüringen mit besonders hohen
Belastungen durch die Grunderwerbsteuer rechnen. Hier werden 6,5% vom Kaufpreis
fällig.
Vergleichen wir die Höhe der Grunderwerbsteuer anhand eines Kaufpreises von €
2.000.000,00 würde im Vergleich folgende Grunderwerbsteuer auf Sie zukommen:
- Bis 2016: 70.000,00 €
- Seit 2016: 130.000,00 €
Es fällt also auf, dass sich die Grunderwerbsteuer in diesen Bundesländern so gut wie
verdoppelt hat (nicht nur anhand der Prozentzahlen).
Übrigens: 2019 hat Mecklenburg-Vorpommern als bisher letztes Bundesland die
Steuererhöhung auf 6,00% durchgeführt und bittet Immobilienkäufer seitdem mit 0,5% mehr
zur Kasse.
2022 sind zwar bisher keine weiteren Erhöhungen geplant, allerdings wird die
Grunderwerbsteuer dieses Jahr auf Bundesebene neu erhoben.
Mit welcher Höhe der Grunderwerbsteuer muss ich in welchem Bundesland
rechnen?
Die jeweils gültigen Grunderwerbsteuern der einzelnen Bundesländer haben wir einmal zusammengefasst und die jeweilige Höhe mit der Grundlage eines Kaufpreises
von 2.000.000,00 Euro eingetragen:
- Bundesländer mit einem Steuersatz von 3,5 % und einem Grunderwerbsteuersatz
von 70.000 €: Bayern, Sachsen - Bundesländer mit einem Steuersatz von 4,5 % und einer Grunderwerbsteuer von 90.000 €: Hamburg
- Bundesländer mit einem Steuersatz von 5,0 % und einer Grunderwerbsteuer von 100.000 €: Baden Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
- Bundesländer mit 6 % Grunderwerbssteuer und einer Höhe von 120.000 €: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- Bundesländer mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und einer Zahlungshöhe von 130.000 €: Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg
Diese gravierenden Unterschiede sorgen dafür, dass die Grunderwerbssteuer in Bayern
wesentlich günstiger ist als beispielsweise in Thüringen (obwohl diese beiden Bundesländer
direkte Nachbarn sind).
Gibt es Situationen, in denen keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden
muss?
Auch wenn man es kaum glauben mag, gibt es solche Situationen. Bei Schenkungen oder
einem Todesfall beispielsweise muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Weitere
Möglichkeiten, die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht leisten zu müssen, sind:
- Verkauf an Verwandte ersten Grades (Kinder und Ehepartner)
- Scheidung: Geht die Immobilie bei einer Scheidung an einen der ehemaligen Partner über, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.
- Geringer Kaufpreis: Fällt ein Kaufpreis unter 2.500 € an, ist auch diese Immobilie steuerbefreit.
Aber Vorsicht – es können andere Steuergesetze greifen!
Auch wenn Sie bei einer Schenkung oder Erbschaft von der Grunderwerbsteuer befreit
sind, müssen Sie eine Steuer zahlen. Diese wird in diesem Fall vom Erbschafts- und
Schenkungssteuerrecht geregelt.
Bei einer Schenkung gilt die Steuerfreiheit nur, wenn die Immobilie den eigenen Kindern
geschenkt wird und den Freibetrag nicht überschreitet.
Zwangsversteigerung – Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?
Wie beim regulären Kauf kann auch bei einer Zwangsversteigerung die Höhe der
Grunderwerbsteuer berechnet werden. Hier wird dann die Höhe des Höchstgebotes als
Grundlage genommen und mit dem landeseigenen Steuersatz berechnet.
Erbpacht und Grunderwerbsteuer
Im Falle einer Erbpacht ist die Grunderwerbsteuer reduziert fällig. Die
Bemessungsgrundlage schafft der jährliche Erbbauzins und der Kapitalwert der Immobilie.
Diese werden mit dem Steuersatz verrechnet und ergeben die Höhe der
Grunderwerbsteuer.
Sparen bei der Grunderwerbsteuer – Ja, das geht!
Es gibt es auch bei der Grunderwerbsteuer Sparpotenziale, beispielsweise wenn Sie ein
leeres Grundstück für einen Neubau kaufen und erst später darauf bauen. Um auf Nummer
sicher zu gehen, bauen Sie erst nach einer Schonfrist von 6 Monaten. Kommen das
Grundstück und der Neubau von unterschiedlichen Vertragspartnern, verzichtet das
Finanzamt auf den Ausgleich der nun zu niedrigen Grunderwerbsteuer.
Wenn Sie bewegliche Extras (Einbauküche usw.) im Kaufvertrag gesondert aufführen und
aus dem Kaufpreis entfernen, können Sie auch hier bei der Grunderwerbsteuer sparen.
Bei Eigentumswohnungen sollten Sie die Instandhaltungsrücklage gesondert anführen und
können so sparen.
Kann man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Es ist auch möglich, die Grunderwerbsteuer bei der Steuererklärung abzusetzen.
Allerdings ist hier vorgeschrieben, dass die steuerpflichtige Person ein Freiberufler oder
Unternehmer sein muss, der mit der Immobilie steuerpflichtige Einnahmen erzielt. Vermieten
Sie die Immobilie, können Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer – gibt es Unterschiede?
Auch wenn die Begriffe ähnlich klingen, so unterscheiden sie sich doch:
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf der Immobilie fällig und wird an das
Bundesland gezahlt.
Die Grundsteuer ist jährlich zu zahlen, besteuert den Besitz und ist an die Gemeinde
zu zahlen.
