Scheidung mit Haus - Wer hat Anspruch auf die Immobilie?

Eigentumsverhältnisse

Die Frage, wem bei einer Scheidung mit Haus die Immobilie gehört, ist schnell und eindeutig zu klären. Dazu ist es relevant zu wissen, wer im Grundbuch eingetragen ist. Steht nur ein Partner im Grundbuch, ist dieser alleiniger Eigentümer der Immobilie. Inwiefern eine finanzielle Beteiligung beim Erwerb oder der Finanzierung stattgefunden hat, ist für die Eigentumsfrage irrelevant. Was nach der Scheidung mit dem Haus passiert, darf der Alleineigentümer ohne Berücksichtigung der Wünsche des Ehepartners entscheiden.

Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, sind sie gemeinsame Eigentümer der Immobilie. Bei mehreren Miteigentümern erfolgt der Grundbucheintrag nach Bruchstücken. In den meisten Fällen wird in einer Ehe jeder Ehepartner zu einem Bruchteil von ½ im Grundbuch eingetragen. In wenigen Fällen, wenn z. B. ein Ehepartner deutlich höhere finanzielle Mittel besitzt, werden die Bruchteile anders aufgeteilt. Die Höhe der Bruchteile festzulegen, steht im Ermessen der Eheleute.

Niemand möchte bei der eigenen Hochzeit an eine Scheidung denken. Sie sollten diese Möglichkeit jedoch nicht unbeachtet lassen. Vor allem bei einem Immobilienkauf ist es empfehlenswert, sich im Vorfeld Gedanken zu machen, was bei einer Scheidung mit dem Haus geschehen soll. Wenn Sie die Immobilie zu Teilen mitfinanzieren, ist es ratsam, auf einen Grundbucheintrag zu bestehen.

Wer darf während der Scheidung im Haus wohnen?

Unabhängig davon, wem die Immobilie gehört, haben beide Eheleute einen Anspruch darauf, während der Scheidung im Haus oder in der Wohnung wohnen zu bleiben. Solange die Scheidung nicht vollzogen ist, unterliegt der gemeinsame Wohnraum besonderem Schutz. Der Alleineigentümer hat kein Recht, den Ehepartner vorzeitig zum Auszug aufzufordern.

In Ausnahmefällen kann ein Ehepartner gerichtlich erwirken, dass der Partner ausziehen muss. Das kann z. B. dann vorkommen, wenn ein Ehepartner gewalttätig ist und eine Kindeswohlgefährdung vorliegt.

Wer darf nach der Scheidung im Haus wohnen?

Nachdem die Scheidung rechtskräftig vollzogen ist, fällt der Schutz der Familienwohnung weg und der Alleineigentümer der Immobilie hat das Anrecht, nach der Scheidung im Haus zu wohnen oder anderweitig über die Immobilie zu verfügen. Falls der Ehepartner nicht freiwillig ausziehen möchte, kann der Alleineigentümer rechtliche Schritte einleiten und entsprechende Anträge beim Gericht stellen.

Sind beide Eheleute Miteigentümer, müssen Sie sich nach der Scheidung einigen, was mit der Immobilie geschieht. Das Eigentumsrecht ist kein Bestandteil des Scheidungsverfahrens und daher müssen die Ehepartner sich einig werden. Neben der Möglichkeit, dass ein Ehepartner nach der Scheidung im Haus wohnen bleibt, kann die Immobilie verkauft werden. In Extremfällen kommt es zur Teilungsversteigerung nach der Scheidung.

Vermietete Immobilien

Neben einer gemeinsam bewohnten Immobilie haben Sie weitere vermietete Immobilien? Im Grunde gelten für diese Immobilien dieselben Regelungen wie für die gemeinsame Ehewohnung. Die Eigentumsverhältnisse sind durch den Grundbucheintrag der Immobilie geklärt. Da weitere Immobilien nicht unter den Schutz der Ehewohnung fallen, gilt hier bereits während der Scheidung mit Haus: Wem die Immobilie gehört, der darf über sie verfügen. Bei einem Miteigentum beider Ehepartner müssen sich beide Eigentümer über die Nutzung einig werden.

Die Besonderheit beim Verkauf vermieteter Immobilien erklären wir Ihnen im Punkt steuerliche Regelungen.

Scheidung mit Haus – Teilungsversteigerung der Immobilie

Die Teilungsversteigerung bei einer Scheidung mit Haus sollte für beide Ehepartner die letzte Option sein, wenn keine Einigung möglich ist. Während ein Verkauf oder die Entscheidung, einen Ehepartner die Immobilie zu überlassen, einvernehmlich getroffen werden muss, kann die Teilungsversteigerung gegen den Willen einer Partei vollzogen werden.

Ziel der Teilungsversteigerung ist die Auflösung des gemeinsamen Eigentums. Den Antrag stellt ein Ehepartner bei Gericht. Wird diesem zugestimmt, wird ein Versteigerungstermin für die Immobilie festgelegt. Der Prozess kann teilweise bis zu mehreren Jahren dauern. Eine weitere Zeitspanne, die die Parteien Geld und Energie kostet.  

Da die Versteigerung nach Zustimmung des Antrags unausweichlich ist, empfiehlt sich nach der Scheidung mit Haus die Immobilie zu verkaufen. Zahlreiche Teilungsversteigerungen werden allerdings kurzfristig abgesagt, da sich die Parteien gezwungenermaßen auf den Verkauf einigen. Bei der Teilungsversteigerung nach der Scheidung haben die Ehepartner keinen Einfluss auf die Käufer und den Kauf- bzw. Versteigerungserlös. Ebenfalls entfällt die Mitsprache an sonstigen Bedingungen für den Eigentumsübergang.

Da bei der Scheidung ein Haus neben dem materiellen Wert für den Großteil der Eheleute auch einen emotionalen Wert besitzt, können sie bei einem Verkauf dem Käufer ihrer Wahl den Zuschlag gewähren. Zu wissen, dass die Immobilie in „gute Hände“ kommt, macht vielen Eigentümern die Entscheidung leichter.

In gewisser Weise lässt sich durch die Androhung einer Teilungsversteigerung der Verkauf der Immobilie erzwingen. Trotzdem ist es immer von Vorteil, nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen.

Scheidung mit Haus – Der Zugewinnausgleich

Die gute Nachricht für Sie: Nur, weil Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, heißt das nicht, dass Sie bei der Scheidung mit Haus keinen finanziellen Anspruch haben. Dabei ist der Güterstand Ihrer Ehe entscheidend.

Zugewinngemeinschaft

Haben die Eheleute keinen Ehevertrag abgeschlossen, so gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Ehepartner darin interessiert sind, das aufgebaute Vermögen während der Ehe gleichermaßen auf beide Partner aufzuteilen. Es ist nicht von Bedeutung, wer welchen Anteil zum Vermögensaufbau beigetragen hat. In vielen Familien ist ein Elternteil primär für die Kindererziehung verantwortlich und bleibt zu Hause oder arbeitet nach einer gewissen Zeit wieder Teilzeit, während der andere Ehepartner Vollzeit arbeitet und das Haupteinkommen erwirtschaftet.

Durch die Zugewinngemeinschaft soll der Ehepartner, der weniger verdient oder sich zum größeren Teil um die Kinder und den Haushalt kümmert, keine Nachteile erwarten.

Bei einer Scheidung mit Haus hat der Ehepartner gegenüber dem Alleineigentümer der Immobilie durch die Zugewinngemeinschaft Anspruch auf einen anteiligen Zugewinnausgleich der Immobilie. Wichtig: Der Zugewinn bezieht sich nur auf Vermögenswerte, die während der Ehe hinzugewonnen wurden oder an Wert zugenommen haben.

Zugewinnausgleich bei einer Scheidung mit Haus

Um den Zugewinn während der Ehe zu beurteilen, wird das Anfangs- und Endvermögen der Ehepartner zugrunde gelegt.

Hat ein Ehepartner bereits vor der Ehe eine Immobilie im Wert von 400.000 € erworben und einen Immobilienkredit i. H. v. 350.000 € aufgenommen, betrug sein Anfangsvermögen 50.000 €. Das Anfangsvermögen wird von dem Endvermögen abgezogen. Die Differenz entspricht dem Zugewinn während der Ehe.

Zum Zeitpunkt der Scheidung hat das Haus an Wert gewonnen und besitzt statt der 400.000 € einen Verkehrswert von 600.000 €. Ist der Immobilienkredit abgezahlt, beträgt das Endvermögen 600.00 €.

600.000 € – 50.000 € = 550.000 € Zugewinn

Ohne die restlichen Vermögenswerte zu berücksichtigen, beträgt der Zugewinn in diesem Beispiel 550.000 €. Der Ehepartner, dem die Immobilie nicht gehört, hätte einen Anspruch auf einen Zugewinnausgleich der Immobilie i. H. v. 275.000 €.

Beim Zugewinnausgleich der Immobilie und der restlichen Vermögenswerte hat der Ehepartner einen rein finanziellen Anspruch. Er kann keine Gegenstände oder die Immobilie beanspruchen.

In der Realität werden natürliche alle Vermögenswerte gegeneinander gerechnet. Je nach Vermögenssituation ist das in manchen Situationen leichter oder schwerer. Der Ehepartner kann unter Umständen Vermögen besitzen, von denen Sie nichts wissen. Die Offenlegung des Vermögens gestaltet sich manchmal kompliziert, besonders wenn der Ehepartner wenig kooperativ ist.

Wann erfolgt kein Zugewinnausgleich einer Immobilie?

Ist in der Ehe eine Gütertrennung vereinbart worden, besteht kein Anspruch auf einen Zugewinnausgleich. In der Praxis wird eine Gütertrennung häufig vereinbart, wenn ein Ehepartner deutlich mehr verdient als der andere oder ein eigenes Unternehmen besitzt oder gründet.

Wurde vor der Scheidung das Haus gemeinsam erworben und beide Ehepartner stehen zu gleichen Teilen im Grundbuch, so besteht ebenfalls kein Zugewinnausgleich der Immobilie. Der Zugewinn beider Ehepartner ist identisch, damit entfällt der Anspruch auf einen Zugewinnausgleich.

Besteht ein Anspruch auf einen Zugewinnausgleich nach der Scheidung mit Haus, muss dieser geltend gemacht werden. Macht der Ehepartner seinen Anspruch nicht geltend, so ist der andere Ehepartner nicht verpflichtet, eine Ausgleichszahlung zu leisten.

Wichtig: Der Anspruch auf Zugewinnausgleich der Immobilie verjährt drei Jahre nach einer rechtskräftigen Scheidung.

Der Zugewinnausgleich nach einer Scheidung mit Haus kann ebenfalls entfallen, wenn sich die Eheleute über die Vermögensverteilung einigen. Die Einigung kann für einen Ehepartner höher oder niedriger ausfallen als sein gesetzlicher Anspruch auf einen Zugewinnausgleich.

In einem Ehevertrag können bestimmte Vermögensgegenstände von dem Zugewinnausgleich ausgenommen werden. Wenn dies die gemeinsame Immobilie betrifft, besteht nach einer Scheidung mit Haus kein Anspruch auf Zugewinnausgleich der Immobilie.

Scheidung mit Haus – Die Immobilie auf die Kinder übertragen

Gibt es gemeinsame Kinder der Ehepartner kann nach der Scheidung das Haus auf die Kinder übertragen werden. Dadurch kann vermieden werden, dass die Immobilie verkauft wird oder eine Zugewinnausgleichszahlung an einen Ehepartner erfolgen muss. Nach der Scheidung bleibt das Haus im Familienbesitz.

Die Eigentumsübertragung kann die gesamte Immobilie oder nur den Anteil eines Ehepartners betreffen. In beiden Fällen ist eine Zustimmung beider Ehepartner notwendig. Ist das Kind zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung minderjährig, wird die Zustimmung eines Vormundschaftsgerichtes benötigt.

Neben den Rechten gehen ebenfalls die Pflichten, die sich aus einem Immobilieneigentum ergeben, an das Kind über. Dazu gehören die Grundsteuer und alle laufenden Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind.

Bei einer Scheidung mit Kindern und Haus ist die Eigentumsübertragung an ein Kind besonders dann denkbar, wenn die Ehepartner Ihren Eigentumsanspruch zugunsten des Kindes abtreten möchten. Das stellt besonders eine finanzielle Entscheidung dar, da die Übertragung ohne einen finanziellen Ausgleich erfolgt. Abmachungen, die Sie familienintern treffen, haben keine rechtliche Wirkung.

Im Rahmen der Scheidung kann das Haus alternativ an die Kinder verkauft werden. Dadurch sichern Sie sich einen finanziellen Anspruch gegenüber Ihren Kindern und die Immobilie bleibt weiterhin in Familienbesitz.

Scheidung mit Haus – Der Immobilienkredit

Läuft der Immobilienkredit ausschließlich auf den Alleineigentümer der Immobilie, gibt es keinen Klärungsbedarf. Falls eine Zugewinnausgleichszahlung erforderlich ist, kommen auf den Ehepartner zusätzliche Kosten zu. Den Immobilienkredit betrifft das jedoch nicht. Wenn bei der Scheidung ein Haus durch einen gemeinsamen Immobilienkredit finanziert wird, muss neben den rechtlichen Ansprüchen auf die Immobilie die Finanzierung geklärt werden.

Soll ein Ehepartner im Anschluss der Scheidung mit Haus zum Alleineigentümer werden, obwohl der Immobilienkredit auf beide Eheleute läuft, sollte dieser den Kreditvertrag allein fortführen. Selbst wenn sich beide Ehepartner darauf einigen, den Kreditvertrag umzuschreiben, muss die Bank dem nicht zustimmen.

Abhängig von der Restschuld und der monatlichen Kreditrate kann die Bank zu dem Schluss kommen, dass ein Ehepartner den Kredit nicht allein tilgen kann. Der Vertragsabschluss und die Berechnung der Finanzierung bezogen sich auf die gesamten Einkünfte beider Kreditnehmer. Fällt ein Kreditnehmer weg, fließt auch dessen Einkommen nicht mehr in die Berechnung der Bank ein. Die Bank muss das Risiko für den Immobilienkredit neu bewerten. Ohne Zustimmung der Bank kann der Kredit nicht übertragen werden.

Lehnt die Bank die Kreditübertragung ab, müssen weiterhin beide Kreditnehmer für die Kreditraten aufkommen. Trotz Scheidung und Alleineigentum am Haus haften gegenüber der Bank beide Kreditnehmer gleichermaßen für den Immobilienkredit. Soll die Finanzierung fortbestehen, kann der Ehepartner gegenüber dem neuen Alleineigentümer eine Anrechnung seiner Tilgung auf Unterhaltsansprüche geltend machen.

Alternativ kann der Vertrag mit der Bank vorzeitig aufgelöst werden. Bei Immobilienkrediten, die an eine individuelle Laufzeit gebunden sind, wird die Bank für die vorzeitige Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Details finden Sie in Ihrem Kreditvertrag oder Sie sprechen mit Ihrem Bankberater. Möchte ein Ehepartner nach der Scheidung das Haus behalten, wird er infolgedessen einen neuen Kredit benötigen. Bevor der alte Kredit voreilig aufgelöst wird, ist es ratsam, sich zunächst um einen neuen Kredit zu bemühen.

Möchten Sie nach der Scheidung das Haus verkaufen, kann der aufgelöste Immobilienkredit mit dem Verkaufserlös getilgt werden.

Scheidung mit Haus – Steuerliche Regelungen

Grunderwerbsteuer

Eine Immobilienübertragung, die anlässlich einer Scheidung mit Haus stattfindet, ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Abhängig von dem Bundesland, in welchen Sie leben, beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % bis 6,5 % des zu übertragenen Immobilienanteils. Diese Kosten werden Ihnen erlassen. Damit der Anlass eindeutig definiert ist, sollten Sie nach der Scheidung nicht zu lange warten. Ändern sich Ihre Lebensumstände, kann das Gericht zu dem Entschluss kommen, dass die Übertragung aus anderen Gründen geschehen ist. In dem Fall müssten Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Bei weiteren Fragen lesen Sie unseren Artikel „Grunderwerbssteuer: Das wollten Sie schon immer wissen„.

Einkommenssteuer

Nach der Scheidung entscheiden Sie sich, die Immobilie diskret zu verkaufen. Dabei sollten Sie die steuerliche Betrachtungsweise berücksichtigen, wenn die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben wurde. Der Zeitraum wird als Spekulationsfrist bezeichnet. Ziehen beide Eheleute nach der Scheidung aus dem Haus aus und entschließen sich die Immobilie zunächst zu vermieten, oder war die Immobilie bereits vorher vermietet, wird bei einem Verkauf Einkommensteuer fällig. Ausgenommen davon sind Immobilien, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt haben. Dann fällt keine Einkommensteuer an, auch wenn die Immobilie zuvor vermietet war.

Zieht nur ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie aus, kann ebenfalls Einkommensteuer anfallen. Allerdings wird bei einem Verkauf in diesem Fall nur der Wertzuwachs der Immobilienhälfte der ausgezogenen Partei versteuert.

Nach der Scheidung das Haus zu vermieten, bevor Sie es verkaufen möchten oder eine Immobilie kurz vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen zu wollen, sollten Sie sich daher gut überlegen. In einigen Fällen lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten. Dadurch kann die anfallende Einkommenssteuer vermieden werden. Bei einem kurzen Leerstand der Immobilie vor dem Verkauf wird das Finanzamt i. d. R. keine Einkommenssteuer verlangen.

3-Objekt-Grenze

Wurden während der Ehe mehrere Immobilien erworben und Sie möchten mehr als drei Immobilien verkaufen, sollten Sie die 3-Objekt-Grenze kennen. Diese besagt, dass innerhalb von fünf Jahren maximal drei Objekte verkauft werden dürfen, ohne dass dies als gewerblicher Grundstückshandel betrachtet wird. Liegen Sie über der Grenze, fallen weitere Steuern an.

Scheidungskosten bei Immobilienbesitz

Scheidungen können für alle Beteiligten schnell teuer werden. Je länger eine Scheidung dauert und je mehr Bestandteile durch die Anwälte und das Gericht geklärt werden müssen, desto höher wird die Summe der Scheidungskosten. Da sich die Scheidungskosten am Verfahrenswert orientieren, ist eine Scheidung mit Haus häufig kostspieliger. Dem Verfahrenswert werden nämlich 2 % bis 5 % des Privatvermögens hinzugerechnet. Zwar gibt es auch hierfür Freibeträge, jedoch überschreitet der Wert einer Immobilie diese Freibeträge in den meisten Fällen deutlich.

Soll das Gericht neben der Scheidung zusätzlich die Wohnverhältnisse der Ehewohnung klären, gilt dies als Folgesache. Folgesachen verursachen ebenfalls weitere Kosten.

Sofern es Ihnen möglich ist, sollten Sie mit Ihrem Ex-Partner außerhalb des Gerichts nach einvernehmlichen Lösungen suchen. Im Interesse beider Parteien können Sie die Scheidungs- und Anwaltskosten dadurch reduzieren. Bei einer Scheidung mit Haus zahlen beide Eheleute jeweils die Hälfte der Gerichtskosten. Daran ändert auch das Haus nichts. Die eigenen Anwaltskosten zahlt jeder Ehepartner selbst. Bei einer einvernehmlichen Scheidung reicht es, wenn Sie sich einen gemeinsamen Anwalt nehmen. Bei weiteren persönlichen Fragen zu einer Scheidung mit Haus nehmen Sie jederzeit Kontakt zu uns auf!