Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung – Arten im Überblick

Grundsätzlich wird bei der Immobilienfinanzierung zwischen vier Darlehensarten unterschieden, dem Fälligkeitsdarlehen, dem Ratendarlehen, dem Annuitätendarlehen und dem Flex-Darlehen.

Fälligkeitsdarlehen

Beim Fälligkeitsdarlehen werden während der Laufzeit nur die Zinsen in monatlich gleichbleibender Höhe gezahlt. Die Tilgung der gesamten Darlehenssumme erfolgt erst am vereinbarten Rückzahlungstermin. Die Darlehensform kommt insbesondere für Kreditnehmer in Frage, die zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft eine hohe Geldsumme aus Kapitalanlagen o. Ä. erwarten.

Wie bei allen Darlehnsverträgen sollten Sie auch bei dieser Form der Immobilienfinanzierung darauf achten, ob Ihr Vertrag einen festen oder variablen Zinssatz enthält. Die größtmögliche Planungssicherheit bietet Ihnen dabei ein fester Zinssatz für die vertragliche Laufzeit. Der Abschluss neuer Verträge zur Sicherung der Tilgungszahlung am Ende der Laufzeit macht in diesem Zusammenhang wenig Sinn. Der Zinsaufwand ist für den Kreditnehmer deutlich höher als beim klassischen Annuitätendarlehen.

Finanzierung Ihrer Immobilie, das Raten- oder Tilgungsdarlehen

Das Ratendarlehen besteht aus einem monatlich gleichbleibenden Tilgungsbetrag und einem sinkenden Zinsanteil. Durch die Tilgung reduziert sich die Darlehenshöhe Ihrer Immobilienfinanzierung nach jeder Ratenzahlung. Da die Zinsen auf Grundlage der Darlehenshöhe berechnet werden, sinkt in diesem Zusammenhang auch der zu zahlende Zinsbetrag. Die monatliche Kreditrate Ihrer Immobilienfinanzierung ist zu Beginn der Laufzeit maximal und sinkt danach monatlich ab. Diese Art der Immobilienfinanzierung ist für den Kreditnehmer vorteilhaft, da die Gesamtsumme der Zinsen hier am niedrigsten ausfällt.

Da die monatliche Kreditrate nicht konstant bleibt und die Anfangsbelastung recht hoch ist, entscheiden sich insbesondere Privatpersonen gegen diese Form der Immobilienfinanzierung. Im gewerblichen Bereich kann die gleichbleibende Höhe der Tilgung dagegen von Vorteil sein, besonders wenn sie der Höhe der buchhalterischen Abschreibung entspricht.

Annuitätendarlehen für Ihre Haus Finanzierung

Während sich die Rate des Fälligkeitsdarlehens sehr leicht berechnen lässt, wird es beim Tilgungsdarlehen deutlich komplexer, da sich der Zinsanteil monatlich reduziert. Beim beliebten Annuitätendarlehen bleibt die Kreditrate über die gesamte Vertragslaufzeit gleich. Sowohl der Tilgungs- als auch der Zinsanteil verändern sich dabei nach jeder Zahlung. Der Zinsanteil ist zu Beginn der Immobilienfinanzierung maximal und reduziert sich mit jeder Rate, während der Tilgungsbetrag am Anfang minimal ist und mit abnehmendem Zinsanteil steigt. Zur Berechnung der Restschuld und der Tilgungshöhe innerhalb der Laufzeit ist die Nutzung eines Immobilien-Finanzierungsrechner daher vorteilhaft.

Die gleichbleibende Kreditrate des Annuitätendarlehens bietet Ihnen die höchstmögliche Planungssicherheit bei Ihrer Immobilienfinanzierung. Die meisten Verträge werden mit einer Vertragslaufzeit von 5 bis 15 Jahren abgeschlossen. Für diesen Zeitraum vereinbaren Sie eine Zinsbindung mit Ihrer Bank. Je kürzer die Zinsbindung ist, desto niedriger ist dabei der Zinssatz, den Sie von der Bank erhalten. Wer langfristige Sicherheit bevorzugt, entscheidet sich für eine lange Zinsbindung oder kümmert sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung der Restschuld.

Flex-Darlehen

Vor allem in Deutschland sind Verträge mit Zinsbindung sehr beliebt, schließlich geht es um hohe Geldsummen und Existenzen, die an einem Haus- /Wohnungskauf und der Entscheidung zur Immobilienfinanzierung hängen. In Zeiten mit einem gleichbleibenden oder sinkendem Marktzinssatz sind Darlehen zur Immobilienfinanzierung mit variablem Zinssatz für den Kreditnehmer auf die gesamte Laufzeit gesehen häufig günstiger.

Beim Flex-Darlehen orientiert sich der Zinssatz an dem zugehörigen Leitzinssatz. In Deutschland ist dies in der Regel der EURIBOR. Der EURIBOR stellt den durchschnittlichen Zinssatz dar, zu dem sich europäische Banken kurzfristige risikolose Darlehen in Euro gewähren.

Wie der Name bereits andeutet, bietet Ihnen das Flex-Darlehen maximale Flexibilität. Die Zinsbindung liegt bei den meisten Verträgen bei drei Monaten und entwickelt sich konsistent mit dem Leitzinssatz. Wer dauerhaft sinkende Marktzinsen erwartet, kann mit dieser Art der Immobilienfinanzierung ein zinsgünstiges Darlehen erhalten, sofern die Erwartung erfüllt wird. Wenn der Leitzinssatz unerwartet steigen sollte, ist eine Umwandlung in ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung jederzeit möglich.

Das Flex-Darlehen bietet besonders den Vorteil, dass uneingeschränkte Sondertilgungen und die 100-prozentige Rückzahlung des Darlehens unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich sind.  

Sondertilgung bei Immobilienkauffinanzierung

Die Möglichkeit zur Sondertilgung ist bei Kreditnehmern immer beliebter geworden. Sondertilgungen sind Tilgungen, die außerplanmäßig erfolgen. Da sie die Restschuld verringern, zahlen Sie auf diese Weise ihr Darlehen schneller ab und reduzieren Ihre Zinskosten. Bei den meisten Immobilienfinanzierungen sind Sondertilgungen von bis zu 5 % der Darlehenssumme jährlich möglich. Dabei sollten sie darauf achten, ob die Bank den Zinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung aufgrund des Sondertilgungsrechts erhöht. In diesem Fall ist das Sondertilgungsrecht nur dann sinnvoll, wenn Sie durch Bonuszahlungen, Weihnachtsgeld oder z. B. eine anstehende Beförderung die Sondertilgung regelmäßig in Anspruch nehmen möchten und können.

Falls Ihnen 5 % Sondertilgung nicht ausreichen, können Sie in manchen Fällen den Anteil vertraglich höher festlegen.

Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Der Immobilienkauf birgt neben den Zinskosten bei der Immobilienfinanzierung noch weitere Kaufnebenkosten der Immobilie.

Folgende Kosten erwarten Sie zusätzlich:

• Maklerprovision: 3 % bis 7,14 %
• Grunderwerbssteuer: 3,5 % bis 6,5 %, je nach Bundesland
• Notarkosten & Grundbucheintrag: 1,5 % bis 2,5 %
• Gutachter & Sanierungskosten

Maklerprovision

Bis Ende 2020 war es üblich, dass der Käufer die Maklerprovision trägt. Mittlerweile einigen sich viele Verkäufer und Käufer darauf, die Kosten zu teilen. In den Fällen halbiert sich der Kostenfaktor für die Käufer. Selten können Sie einen Kaufvertrag ohne Makler abschließen. Rechnen Sie hinsichtlich des aktuellen Immobilienmarktes im Vorfeld also besser mit anfallenden Maklerkosten. Mehr Informationen hierzu bei vamonda.com.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer und die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag lassen sich dagegen nicht vermeiden. Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem Sie die Immobilie erwerben. Seitdem die Bundesländer die Höhe der Steuer eigenverantwortlich bestimmen dürfen, zahlen Sie in manchen Ländern bis zu 6,5 % Grunderwerbssteuer und in anderen Bundesländern lediglich 3,5 %.

Notarkosten & Grundbucheintrag

Damit das Eigentum auch rechtlich an Sie übergeht, ist eine Eintragung in das entsprechende Grundbuch notwendig. Diese Eintragung muss notariell beurkundet werden. Je nach Aufwand und Dauer belaufen sich die Notarkosten auf 1 % bis 2 % des Kaufpreises. Weitere 0,5 % kostet Sie der Grundbucheintrag.

In Durchschnitt belaufen sich die Kaufnebenkosten, die im Rahmen der Immobilienfinanzierung auf Sie zukommen, auf insgesamt 11 % bis 12 % des Kaufpreises. Renovierungs- oder Sanierungskosten sind darin noch nicht enthalten.

Immobilienfinanzierung mit oder ohne Eigenkapital

Da der Wert der Immobilie die o. g. Kaufnebenkosten nicht mit einschließt, erwarten die meisten Banken, dass diese Kosten von dem Käufer getragen werden können. Bei einem Immobilienpreis von 500.000 € wären das bereits ~60.000 €.

Vollfinanzierung

In einigen Fällen ist es auch möglich, 110 % der Kaufsumme im Rahmen der Immobilienfinanzierung zu vereinbaren. Ob diese Möglichkeit besteht, sollten Sie mit Ihrer Bank im Vorfeld besprechen. Zu empfehlen ist diese Form der Immobilienfinanzierung aber selten, da sie mit höheren Zinsen verbunden ist und die Restschuld am Ende der Vertragslaufzeit deutlich höher ausfällt.

Ob eine Vollfinanzierung möglich ist, entscheidet sich auch bei der Bewertung der Immobilie. Liegt der Kaufpreis deutlich über der Bewertung der Bank, wird die Immobilienfinanzierung nur mit zusätzlichem Eigenkapital möglich sein.

Vor dem Immobilienkauf sollten Sie daher möglichst viel Eigenkapital ansparen, um mindestens die Kaufnebenkosten selbst tragen zu können. Dadurch ist das finanzielle Risiko für Sie und die Bank geringer und die Konditionen für die Immobilienfinanzierung verbessern sich zu Ihren Gunsten.

Eigenkapital bei Kapitalanlegern

Besonders bei der Immobilienfinanzierung von vermieteten Objekten, die als Kapitalanlage genutzt werden sollen, müssen weitere Risiken beachtet werden. Da bei der Berechnung der Kreditrate und des maximalen Kaufpreises natürlich auch die Mieteinnahmen berücksichtigt werden, kann ein Leerstand der Immobilie zu einer finanziellen Belastung führen. In diesem Fall sollten Rücklagen gebildet werden. Je nach Bank werden die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten in der Berechnung für die Immobilienfinanzierung unterschiedlich angesetzt. Manche Banken setzen auch bestimmte Einkommensgrenzen für die Immobilienfinanzierung voraus.

Als Kapitalanleger ist es ratsam, neben dem Eigenkapital für die Kaufnebenkosten noch weiteres Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung und einen möglichen Leerstand der Immobilie an die Seite zu legen.

Maximale Kreditrate und Darlehenshöhe

„Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ Bevor Sie sich auf die Suche nach dem passenden Objekt machen, sollten Sie sich diese Frage beantworten. Dabei kann Ihnen einerseits Ihre Bank behilflich sein, aber Sie finden mittlerweile auch viele Immobilien Finanzierungsrechner im Internet.

Haushaltsrechnung oder Finanzierungsrechner der Immobilie

Klassischerweise fangen Sie mit der Haushaltsrechnung an. Verschaffen Sie sich einen sorgfältigen Überblick über alle Einnahmen und Ihre Ausgaben. Denken Sie dabei auch an alle Kosten, die nur jährlich anfallen. Die beste Übersicht erhalten Sie anhand Ihrer Kontoauszüge. Der Aufwand, die Abbuchungen von einem gesamten Jahr zu prüfen, ist bei vielen Haushalte recht hoch, aber nur so kann die Immobilienfinanzierung realistisch und sicher geplant werden.

Gerade wenn Sie die Immobilienfinanzierung nicht mit Ihrer Hausbank vereinbaren, sind Sie bei der Kostenaufstellung gefragt. Können Sie Ihre eignen Ausgaben nicht genau aufführen, rechnen die Banken mit einer Pauschale. Diese können sehr unterschiedlich ausfallen und nach oben oder unten deutlich von Ihren tatsächlichen Ausgaben abweichen. Nehmen Sie sich daher lieber die Zeit, Ihre Ausgaben möglichst lückenlos auszustellen.

Monatliche Ausgaben

Als Hilfestellung zur Haushaltsrechnung für Ihre Immobilienfinanzierung haben wir eine Liste mit möglichen Ausgaben für Sie zusammengestellt. Natürlich müssen nicht alle Punkte auf Sie zutreffen und möglicherweise haben Sie noch weitere Ausgaben, die hier nicht berücksichtigt wurden.

• Mietzahlungen
• Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas, Telefon, Internet, TV, Rundfunkbeitrag)
• Auto & Spritkosten, ÖPNV
• Urlaub
• Mitgliedschaften in Vereinen & Clubs
• Handy
• Friseur, Kosmetikerin
• Versicherungen (Kranken-, Renten-, Unfall-, BU-, Lebensversicherung etc.)
• Unterhaltszahlungen
• Betreuung für Kinder & Haustiere
• Sparraten & laufende Kredite
• Ausgaben für Restaurants & Events
• Sonstige Freizeitaktivitäten
• Lebensmittel & Getränke

Monatliche Einnahmen

Während die Liste der Ausgaben bei den meisten Menschen recht umfangreich ist, bleibt die Einnahmenseite oft sehr kurz. Allerdings gibt es Einnahmequellen, die Sie vielleicht vergessen könnten, die die Höhe der Immobilienfinanzierung aber beeinflussen.

• Lohn/Gehalt (ggfs. anstehende Lohn-/Gehaltserhöhungen berücksichtigen)
• Einkünfte aus selbstständigen Tätigkeiten
• Rente/Pension
• Einkünfte aus Nebentätigkeiten
• Unterhaltszahlungen (für Ehepartner oder Kinder)
• Kindergeld
• Kapitalerträge
• Provisionen
• Mieteinnahmen

Maximale Kreditrate & Darlehenshöhe der Immobilienfinanzierung

Maximale Kreditrate

Bei der Berechnung der maximalen Kreditrate kalkuliert jede Bank unterschiedlich. Eine Faustformel besagt, dass die Kreditrate der Immobilienfinanzierung 30-40 % des Haushaltseinkommens nicht übersteigen sollte. Damit möchte die Bank ihr Risiko verringern, aber vor allem sollen Sie als Kreditnehmer vor einer Überschuldung im Rahmen der Immobilienfinanzierung geschützt werden. Denn trotz ordentlich aufgestellter Haushaltsrechnung können jederzeit ungeplante Kosten auf Sie zukommen, Einnahmen wegfallen oder sich reduzieren.

Darlehenshöhe

Wenn die Frage zur Höhe der Kreditrate geklärt ist, gibt es eine weitere Faustformel, mit der Sie nun die Darlehenshöhe für Ihre Immobilienfinanzierung berechnen können:

Monatliche Kreditrate * 12 * 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz).

Da es unterschiedliche Darlehensarten zur Immobilienfinanzierung gibt, gilt diese Faustformel nur für das Annuitätendarlehen!

Wenn sie die Formel umstellen, können Sie anhand des Kaufpreises/der Darlehenssumme die Kreditrate berechnen, die sie monatlich für die Immobilienfinanzierung aufbringen müssten.

Da der Tilgungsanteil nach jeder Ratenzahlung steigt, wird in der Formel der anfänglich vereinbarte Tilgungssatz genommen. Als Empfehlung sollte dieser Tilgungssatz mindestens 2 % der Darlehenssumme entsprechen. Wer die finanziellen Mittel hat, kann mit einem höheren Tilgungssatz einsteigen, denn die Höhe der Tilgung entscheidet u. a. über die Laufzeit der Immobilienfinanzierung.

Beispiele zur Berechnung:

(1)       1.500 * 12 * 100 / (2 + 2) = 450.000 €

Bei einer monatlichen Kreditrate von 1.500 € und 2 % Zins- und Tilgungssatz beträgt die Darlehenshöhe 450.000 €

(2)       1.500 * 12 * 100 / (2 + 3) = 360.000 €

Erhöhen Sie bei einer gleichbleibenden Kreditrate den Tilgungssatz auf 3 %, so reduziert sich Darlehenshöhe auf 360.000 €

(3)       2.000 * 12 * 100 / (2 + 3) = 480.000 €

Je höher der Tilgungssatz ist, desto höher muss auch die Kreditrate sein, damit Ihre Darlehenshöhe sich nicht reduziert.

(4)       2.000 * 12 * 100 / (3 + 3) = 400.000 €

Auch der Zinssatz kann die Darlehnssumme beeinflussen.

Laufzeit der Immobilienfinanzierung & des Darlehensvertrages

Laufzeit der Immobilienfinanzierung

Neben der Höhe der Kreditrate und der Darlehenssumme, die für Ihre Immobilienfinanzierung zur Verfügung stehen soll, ist die gewünschte Laufzeit der Finanzierung entscheidend.

In Beispiel (1) beträgt die Laufzeit der Immobilienfinanzierung 34,65 Jahren

In Beispiel (2) beträgt die Laufzeit der Immobilienfinanzierung 25,56 Jahren

In Beispiel (3) beträgt die Laufzeit der Immobilienfinanzierung ebenfalls 25,56 Jahren

In Beispiel (4) beträgt die Laufzeit der Immobilienfinanzierung nur noch 23,13 Jahren

Sowohl die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes als auch der Zinssatz beeinflussen die Laufzeit der Immobilienfinanzierung. Dabei wurden allerdings keine Sondertilgungen berücksichtigt. Bei der Berechnung wird von einer konstanten monatlichen Zahlung über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung ausgegangen. Da dies selten der Realität entspricht, sind die Laufzeiten, die Sie durch Immobilien Finanzierungsrechner im Internet erhalten, nur ein Richtwert für Ihre Planung.

Anhand des Beispiels (4) können Sie feststellen, dass höhere Zinssätze die Laufzeit der Immobilienfinanzierung verkürzen. Das liegt daran, dass sich der Zinsanteil der Annuität monatlich verkleinert. Der Tilgungsanteil in Ihrer Kreditrate erhöht sich dagegen monatlich um genau diesen Betrag. Sprich, je höher der Zinssatz ist, desto schneller steigt der Tilgungsbetrag. Der Tilgungssatz in Beispiel (3) nähert sich nach und nach den 5 % (2 % Zinssatz + 3 % anfänglicher Tilgungssatz) an. In Beispiel (4) dagegen nähert sich der Tilgungssatz den 6 % an. Daher wird das Darlehen früher abgezahlt.

Die Summe aus Tilgungs- und Zinssatz beeinflusst die Laufzeit. Je niedriger der Zinssatz ist, den die Bank Ihnen anbietet, desto höher sollte der anfängliche Tilgungssatz Ihrer Immobilienfinanzierung sein.

Laufzeit des Darlehensvertrages

Bei der Laufzeit des Darlehensvertrages bietet ein Großteil der Banken eine Dauer von bis zu 35 Jahren an. Damit Kreditnehmer für eine bestimmte Zeit der Immobilienfinanzierung eine gewisse Planungssicherheit haben, wählen die meisten Kunden eine Zinsbindung von 10 Jahren.

Im Vergleich dazu haben Sie bei dem Flex-Darlehen eine variable Verzinsung und können den Darlehensvertrag vorzeitig kündigen. Dadurch sind Sie über die Dauer der Immobilienfinanzierung nicht zwangsläufig an Ihre Bank gebunden. Die fehlende Zinsbindung hat im Gegenzug eine geringe Planungssicherheit zur Folge.

Im Normalfall ist das Annuitätendarlehen mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung für die meisten Kreditnehmer die präferierte Wahl, es sei denn der Kreditnehmer rechnet mit sinkenden Marktzinsen oder erwartet in naher Zukunft einen hohen Geldbetrag.

Zinssicherung durch Bausparvertrag

Um sich für die restliche Laufzeit der Immobilienfinanzierung die Zinsen zu sichern, besteht die Möglichkeit, einen Bausparvertrag abzuschließen. Damit dieser in die Zuteilung kommt, muss über eine bestimmte Zeit ein gewisser Betrag angespart werden. 40 % der Bausparsumme muss der Kreditnehmer einzahlen, um 60 % der Bausparsumme zu einem festgelegten Zinssatz erhalten zu können. Die Höhe der Bausparsumme und die Dauer bis zur Zuteilung sind je nach Vertrag unterschiedlich. Die Kosten und die laufenden oder einmaligen Zahlungen können jedoch eine zusätzliche Belastung in der Immobilienfinanzierung darstellen und sind nicht für jeden sinnvoll.

Restschuld absichern?

Bei dieser Frage gehen die Meinungen häufig auseinander. Zum einen stellt sich die Frage, ob die Restschuld, die aus der Immobilienfinanzierung durch unvorhergesehene Ereignisse offenbleibt, überhaupt abgesichert werden soll. Zum anderen ist die Frage, wie die Absicherung erfolgen kann.

Restschuld absichern ja oder nein?

Das muss jeder Kreditnehmer individuell für sich entscheiden, ebenso wie bei der Zinsbindung. Bei Familien, die für den Eigenbedarf kaufen, kann eine Absicherung dann sinnvoll sein, wenn ein Elternteil plötzlich verstirbt, arbeitsunfähig wird oder schwer erkrankt. Durch eine Absicherung kann die Familie weiterhin im Haus wohnen bleiben, denn das Darlehen wird ohne Probleme abgezahlt.

Kapitalanleger, die Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, haben in diesem Fall die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen. Wie lange es dauert einen Käufer zu finden und zu welchem Preis die Immobilie verkauft werden kann, ist dabei nicht vorhersehbar. Wer sein Risiko minimieren möchte, befasst sich vorher mit den Möglichkeiten einer Absicherung.

Möglichkeiten zur Absicherung

Zur Absicherung der Immobilienfinanzierung gibt es die Möglichkeiten:

• der Restschuldversicherung &
• der Risikolebensversicherung

Die Restschuldversicherung kann sowohl bei Vertragsunterzeichnung des Darlehensvertrages aber auch danach abgeschlossen werden. I. d. R. wird diese Versicherung im Rahmen des Darlehensvertrages abgeschlossen und direkt über den Kredit finanziert.

Der Umfang sowie der Leistungsinhalt der Restschuldversicherung werden individuell vereinbart. Es kann z. B. nur der Todesfall des/eines Versicherungsnehmers abgesichert werden oder auch seine Arbeitsunfähigkeit, schwere Krankheiten und unverschuldete Arbeitslosigkeit.

In den vereinbarten Fällen übernimmt die Versicherung die Kosten für die Raten oder die restliche Kreditsumme.

Eine Risikolebensversicherung stellt häufig eine gute Alternative, da sie häufig kostengünstiger ist. Durch die Risikolebensversicherung werden die Hinterbliebenen abgesichert und dies nicht nur, falls die Kreditraten nicht mehr gezahlt werden können. Die Versicherungssumme sollte dabei mindestens dem Darlehensbetrag der Immobilienfinanzierung entsprechen.

Eine weitere Option oder Ergänzungen zu der Risikolebensversicherung kann eine Berufsunfähigkeitsversicherung sein. Die Zahlung aus der Versicherung sollten Sie so wählen, dass die monatliche Kreditrate Ihrer Immobilienfinanzierung zuzüglich Ihrer sonstigen Kosten entspricht. Nehmen Sie für diese und weitere Fragen, gerne Kontakt mit uns auf oder prüfen sie unsere Referenzen.