Mehrfamilienhaus verkaufen - So bereiten Sie den Verkauf vor
Um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sind diverse Unterlagen erforderlich, welche Auskunft über den Zustand, die Lage und die Ausstattung einer Immobilie geben. Diese werden von den potenziellen Käufern angefragt, daher ist es ratsam dass alle Dokumente vollständig und auf dem aktuellsten Stand sind.
Unter anderem benötigt wird die Flurkarte. Diese ist eine maßstabsgetreue Darstellung aller Liegenschaften, sprich aller Flur- und Grundstücke. Die digitale Flurkarte löst mittlerweile die analoge Version ab. Geführt wird sie vom Katasteramt. Des Weiteren sollten Sie über die Grundrisse der verschiedenen Wohneinheiten verfügen, diese informieren im Detail über deren Größe, Schnitt, Ausrichtung und etwaige Besonderheiten. Bestehende Mietverträge fließen ebenfalls mit in die Unterlagenmappe ein. Durch diese erhält der potenzielle Käufer Ihres Mehrfamilienhauses Kenntnis über die Mieteinnahmen und somit der möglichen Rendite.
Ein häufiger Wechsel der Mieter, Mietkürzungen sowie Rechtsstreitigkeiten können auf eine unzureichende Wohnqualität und minderwertige Bausubstanz hinweisen. Häufig möchten die Interessenten wissen, wie alt die Mieter sind, wann die letzte Mieterhöhung stattgefunden hat und welche jeweiligen Kündigungsfristen gelten.
Halten sie auch alle Versicherungsnachweise, unter anderem die Gebäudeversicherungen, und Unterlagen, welche die Substanz des Mehrfamilienhauses dokumentieren, bereit. Gefordert werden zudem auch Nachweise über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der vergangenen Jahre.
Von besonderem Wert ist für Kaufinteressenten der Energieausweis, welcher das Mehrfamilienhaus energetisch bewertet. Wird diese Bewertung als Verkäufer versäumt, droht ein empfindliches Bußgeld. Wenn Sie erfolgreich Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, brauchen sie zu guter Letzt noch die Verträge mit den Dienstleistern, zum Beispiel der Verwaltung, dem Hausmeisterservice und den Firmen im Bereich der Gartenpflege.
Mehrfamilienhaus verkaufen - Die Wertermittlung Ihres Hauses
Wichtig beim Mehrfamilienhaus verkaufen ist, den Wert dieser zu kennen. Da mit einem Mehrfamilienhaus monatliche Einkünfte erzielt werden, kommt in den meisten Fällen das sogenannte Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz. Dieses komplexe Verfahren berücksichtigt neben den tatsächlichen Erträgen noch weitere Aspekte, wie die Bewirtschaftskosten, den Liegenschaftszins oder den Bodenwert.
Dadurch fließen alle Besonderheiten des Objekts in die Berechnung ein. Es ist das einzige Verfahren, welches sich für die Berechnung von fremdgenutzten Immobilien mit Mieteinnahmen eignet. Mit einer realistischen Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine starke Aussagekraft. Den erwarteten Marktpreis, also den Verkehrswert, können Sie hiermit recht genau ermitteln. Nachteilig ist jedoch, dass es stark von der Höhe des Liegenschaftszinses abhängig ist. Der Ertragswert kann durch einen nicht zutreffenden Liegenschaftszins stark verzerrt werden. Gerade für diesen Wert stehen aber, besonders in ländlichen Gebieten, häufig zu wenig Daten zur Verfügung.
Wir geben im Folgenden eine kurze Übersicht über die Faktoren, welche maßgeblich für die Berechnung des Ertragswertes sind:
Mehrfamilienhaus verkaufen - Wichtige Punkte
Der bauliche Zustand des Mehrfamilienhauses
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen mindestens alle zwei Jahre berechnet und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Hierzu ziehen die Ausschüsse die Preise für zuvor verkaufte Grundstücke heran. Liegen keine vor, kann auf Bodenrichtwerte der lokalen Ausschüsse zurückgegriffen werden. Berechnet wird er aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter sowie der Größe des Grundstücks. Multipliziert mit dem Liegenschaftszins ergibt sich so die Bodenwertverzinsung.
Mehrfamilienhaus verkaufen - Der Rohertrag
Beim Rohertrag einer Immobilie handelt es sich um die Nettokaltmiete. Das ist die im Bestand marktüblich erzielbare Miete ohne die Nebenkosten, die der Mieter selbst zu tragen hat (z.B. Heizung, Warmwasser, Straßenreinigung, Wartungsarbeiten).
Mehrfamilienhaus verkaufen - Stichwort: Der Vervielfältiger
Die Bewirtschaftungskosten sind jene Beträge, die bei der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen und die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Gesetzlich sind die Bewirtschaftungskosten in folgende vier Posten aufgeschlüsselt, den Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie der Mietausfallwagnis. Hier kann mit etwa 20% der Nettomieteinnahmen gerechnet werden.
Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses
Bauliche und altersbedingte Schäden reduzieren den Ertragswert und sind demnach abzuziehen. Der Bodenwert hingegen ist zu dem ermittelten Gebäudeertragswert zu addieren, das Ergebnis ist der Ertragswert des bebauten Grundstücks.
Mehrfamilienhaus verkaufen - Stichwort: Der Vervielfältiger
Dieser ist als Multiplikator der Jahreskaltmiete ein nicht ganz unwesentlicher Faktor zur Rentabilitätsberechnung einer Immobilie. Je geringer jener ist, desto rentabler die Immobilie. Um einen geeigneten Vervielfältiger zu ermitteln, ist zum Beispiel die Restnutzungsdauer des Gebäudes ausschlaggebend.
Der ermittelte Vervielfältiger wird anschließend mit dem Gebäudereinertrag multipliziert. So errechnet man den Ertragswert der baulichen Anlagen ohne Bodenwert.
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