Wenn über ein Zinshaus gesprochen wird, geht es meistens um Mehrfamilienhäuser, die von ihren Investoren vermietet werden. Durch die Vermietung wird dann der sogenannte Ertrag erwirtschaftet. Und hier kommt auch das Wort Zins das erste Mal ins Spiel: Der Investor ist der Eigentümer des vermieteten Hauses mit mindestens vier Wohneinheiten. Die Mieter bezahlen dem Eigentümer für die Überlassung den sogenannten Mietzins (die Miete). Wichtig für die Bezeichnung Zinshaus ist auch die Tatsache, dass das gesamte Objekt dem Investor gehört und dieser nicht bloß einzelne Wohneinheiten gekauft hat. Das sind dann zwar immer noch Anlageobjekte, allerdings handelt es sich bei diesem Haus dann um ein aufgeteiltes Mehrfamilienhaus und nicht um ein Zinshaus.
Was ist ein Zinshaus – ein beliebtes Anlageobjekt!
Ein Zinshaus ist besonders in Deutschland, Österreich und der Schweiz ein sehr beliebtes Objekt für Investoren (aus dem In- und Ausland). Hierbei spielt es kaum eine Rolle, ob der Investor einen gewerblichen oder einen institutionellen Hintergrund hat, eine Privatperson oder eine Familiengesellschaft ist. Das eigene Vermögen im Zinshaus-Sektor zu investieren, kann mit sehr guten Renditen belohnt werden.
Rendite beim Zinshaus – Worauf können Sie sich einstellen
Die Zeiten für Vermieter sind aktuell nicht leicht, gerade weil politische Entscheidungen wie z.B. die Mietpreisbremse die Renditechancen nicht unbedingt einfacher machen. Was können Sie also als Rendite aus dem Immobilienkauf herausholen und warum kann eine Exit-Strategie von Vorteil sein?
Die Rendite in einem Zinshaus setzt sich vor allem aus den erwirtschafteten Mieteinahmen zusammen, weiterhin kann aber auch beim Verkauf der Immobilie eine Rendite realisiert werden.
Für alle interessierten (Neu-)Investoren kann gleich gesagt werden, dass beispielsweise möblierte Apartments in großen Städten deutlich bessere Renditechancen haben als große Wohnungen. Der Vorteil liegt darin, dass bei einer Anmietung nicht auf den Mietzins pro m² geachtet wird, sondern auf das persönliche Budget. Der Nachteil an möblierten Apartments ist die Fluktuation und die damit verbundenen ständige Neuvermietung.
Allgemein gesprochen kann ein Zinshaus bei korrekter Instandhaltung und Modernisierung eine sehr interessante Möglichkeit sein, langfristig Vermögensaufbau zu betreiben.
Eine weitere Möglichkeit ist ein Zinshaus beim Kauf durch die Bank mit möglichst viel Fremdkapital zu finanzieren und nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei zu verkaufen. Durch diese Strategie konnten Verkäufer in den letzten Jahren oftmals sehr hohe Gewinne erzielen.
Welche Faktoren entscheiden über den Wert eines Zinshauses?
Um den Wert von einem Zinshaus festzulegen, sind zunächst vier Faktoren entscheidend:
- Die Werthaltigkeit der Substanz
- Die Anzahl der vermieteten Wohnungen Die Größe des Objekts
- Die Objektlage
- Die Jahresnettokaltmiete
Die Faktoren, die für den Wert eines Zinshauses ausschlaggebend sind, unterscheiden sich also definitiv von anderen Immobilieninvestment wie zum Beispiel ein Einfamilienhaus. Diese Punkte sollten Sie also auf jeden Fall im Kopf behalten, wenn Sie Immobilien kaufen und als Zinshaus nutzen möchten.
Zinshaus Bedeutung – Die Rendite und was dafür zu tun ist
Ein Mehrfamilienhaus zu besitzen, bringt neben positiven Eigenschaften, wie der Rendite und des Vermögensaufbaus auch einiges an Verantwortung und Pflichten mit sich. Sie sind ab dem Zeitpunkt des Kaufs ein Vermieter und müssen sich nach geltendem Mietrecht um die Belange der Mieter kümmern.
Sie sind zugleich auch Eigentümer und verpflichtet, Ihre Mieter und vorbeilaufende Passanten vor eventuellen Schädigungen zu schützen. Dies tun Sie, indem Sie
- im Winter für geräumte Straßen sorgen
- das Haus instand halten
- gemeldete Mängel an Wohnräumen (je nach Zuständigkeit) schnellstmöglich beheben(lassen)
Risiken von Zinshäusern
Die genauen Risiken von einem Zinshaus werden wir in weiteren Artikeln noch besprechen. Allerdings sollen Sie nicht ganz ohne diesen wichtigen Punkt aus unserem Beitrag entlassen werden.
Wie bei jedem Investment bestehen auch bei einem Zinshaus Risiken, die Sie bedenken müssen. Unter anderem können Wertminderungen durch verschiedene Einflüsse entstehen oder es kündigen plötzlich mehrere Mieter die Wohnung. So kann sich die Rendite verringern und Sie können im schlimmsten Fall Probleme mit der Rückzahlung eventueller Kredite bekommen. Es kann beispielsweise auch passieren, dass (je nach Gebiet) noch Sprengkörper aus dem Zweiten Weltkrieg in der Nähe liegen, die das Gebäude unbewohnbar machen. Weitere Risiken können Sie beispielsweise mit einer Wohngebäudeversicherung, Kreditabsicherung oder anderen Schutzmaßnahmen auffangen (dazu mehr in einem anderen Artikel).
Zinshaus selber bauen – so steigern Sie den Ertrag ihrer Anlageimmobilie
Es besteht durchaus auch die Möglichkeit, ein Zinshaus selbst bauen zu lassen. Sollten Sie diesen Plan verfolgen, gibt es ein paar Tipps, die wir als Stichpunkte gerne an Sie weiterleiten möchten:
- Nutzen Sie die Grundstücksfläche im Rahmen des Baurechts optimal aus – sprechen Sie mit dem Architekten darüber.
- Optimieren Sie den Grundriss und vermeiden Sie so gut es geht Verlustflächen.
- Ermitteln Sie den Quadratmeterpreis nach tatsächlicher Qualität der Fläche und Einrichtung.
- Achten Sie auf Wirtschaftlichkeit: Hier müssen wir ein wenig ausholen: Die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes hängt nicht ausschließlich von den Baukosten ab. Es kommen noch Aspekte wie Ausstattung, Baunebenkosten, Steuern und weitere Faktoren dazu. Diese entscheiden grundsätzlich über die wirtschaftliche Rentabilität einer Anlageimmobilie. Befragen Sie also unbedingt einen Fachmann, bevor Sie dem Zinshaus die Bedeutung der Verdienstquelle zuweisen.
- Finanzierung und Förderung sind Möglichkeiten, den Bau zu bezahlen. Allerdings machen diese beiden Punkte auch den Hauptkostenanteil aus. Achten Sie in jedem Fall auf eine auf Ihre Bedürfnisse optimiert gestaltete Finanzierungsstrategie.
- Betriebskostenoptimierung: Ja, sie können sich die Betriebskosten von den Mietern zurückholen, aber warum denken Sie nicht etwas anders: Senken Sie die Betriebskosten, haben Sie die Möglichkeit, die Kaltmiete höher anzusetzen.
- Steuerfalle durch GmbH-Gründung vermeiden: Gründen Sie vor dem Kauf oder Bau des Zinshauses eine verwaltende GmbH. (Hierzu mehr in einem anderen Artikel)
Was ist ein Zinshaus – Die Zusammenfassung
Um diesen Artikel kurz zusammenzufassen:
- Ein Zinshaus ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das durch Mietzins Einnahmen generiert.
- Für die Zinshaus-Rendite sind der Wert und das Risiko zu beachten.
- Ein Haus gilt nur als Zinshaus, wenn das gesamte Objekt gekauft wurde (einzelne Wohnungen zählen nicht als Zinshaus).
- Der Besitz eines Zinshauses geht immer mit Verantwortung gegenüber Mietern und Passanten einher.
Das Zinshaus – gute Chancen trotz Pflichten und Verantwortung
Abschließend können wir Sie beruhigen und das Zinshaus weiterhin als eine gute Investition einordnen. Auch wenn es Verpflichtungen, Risiken und unkalkulierbare Komplikationen mit sich bringen kann, kann eine Investition lohnenswert sein. Achten Sie nur darauf, die Anlageimmobilie nicht zu teuer zu kaufen und regelmäßig Sanierungen und Instandhaltungsarbeiten durchführen zu lassen. Weiterhin sollten regelmäßig die Mieten im Zinshaus angepasst werden, sodass Sie bei einem möglichen Exit Ihr Zinshaus zum Marktwert verkaufen können. Wenn Sie die oben genannten Punkte beachten, sind Ihre Renditechancen beim Renditeobjekt am höchsten.
