Spekulationssteuer – Höhe, Fristen und Vermeidung

Definition Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist im eigentlichen Sinne die Einkommenssteuer, welche auf den Gewinn aus einem Veräußerungsgeschäft von Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten erhoben werden kann. Im Sinne des § 23 Einkommenssteuergesetz (EStG) sind private Veräußerungsgeschäfte einkommenssteuerpflichtig, sofern die Haltedauer weniger als 10 Jahre beträgt. Umgangssprachlich wird die in solchen Fällen erhobene Einkommenssteuer als Spekulationssteuer betitelt. Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie kaufen bedeutet dies, dass der Fiskus auf den durch einen Immobilienverkauf erwirtschafteten Gewinn Einkommenssteuer erheben kann.

Wann Spekulationssteuer anfallen kann

Grundsätzlich sind die Gewinne aus dem Verkauf von Gebäuden und Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten nicht einkommenssteuerpflichtig. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie mit dem Kauf und dem Verkauf auf eine kurzfristige Wertsteigerung des Objekts spekuliert haben und die Immobilie nicht selbst bewohnt haben. Kurzfristig meint hierbei eine Mindesthaltedauer von unter zehn Jahren. In diesem Fall ist auf den Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie Spekulationssteuer zu zahlen.

Möchten Sie also eine vor nicht mehr als zehn Jahren gekaufte Immobilie verkaufen, so kann Spekulationssteuer fällig werden. Dies gilt sowohl für den Verkauf von Häusern, Wohnungen als auch von Grundstücken und ganzen Wohnanlagen. Allerdings gibt es dabei auch Ausnahmen, zum Beispiel, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben.

Spekulationssteuer für Immobilien berechnen

Möchten Sie eine Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufen, müssen Sie mit der Erhebung der Spekulationssteuer rechnen. Diese wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt und per Steuerbescheid festgesetzt. Um zu erfahren, auf welche Steuerlast Sie sich bei einem Verkauf einstellen müssen, können Sie diese bereits im Vorfeld für sich selbst berechnen.

Dabei stehen die Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Kaufs abzüglich der Abschreibungen auf die Immobilie während der Haltedauer dem Verkaufserlös gegenüber. Die während der Haltedauer der Immobilie getätigten Abschreibungen erhöhen also den Gewinn aus dem Spekulationsgeschäft. Gemindert werden kann der zu versteuernde Gewinn durch den Abzug von:

• Renovierungs- und Sanierungskosten,
• Notargebühren
• Maklerentgelten
• Anderen im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf stehenden Kosten.

Da es sich bei der Spekulationssteuer nur um eine umgangssprachliche Bezeichnung für die auf private Veräußerungsgeschäfte erhobene Einkommenssteuer handelt, muss der daraus vereinnahmte Gewinn in der Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen angegeben werden. Hierfür nutzen Sie die Anlage V der Formulare zur Einkommenssteuererklärung. Durch die Angabe des durch den Verkauf erwirtschafteten Gewinns erhöht sich Ihr insgesamt zu versteuerndes Einkommen. Die tatsächliche Steuerlast ist dabei abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz.

Beispiel zur Berechnung der Spekulationssteuer

Anhand des folgenden Beispiels kann die Berechnung der Spekulationssteuer verständlich erläutert werden.

Angenommen Sie möchten eine vor fünf Jahren erworbene Immobilie veräußern. Der damalige Kaufpreis lag bei 250.000 Euro. Durch die Wertsteigerung der Immobilie können Sie mit einem Preis von 300.000 Euro hohe Verkaufserlöse erzielen. Um die Höhe der Spekulationssteuer zu ermitteln, wird nun wie folgt vorgegangen.

Zunächst werden die Abschreibungen der Immobilie über die Jahre der Haltedauer vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen. Bei Immobilien sind dies in jedem Jahr 2 % des Kaufpreises. Das bedeutet, dass jeweils 5.000 Euro über fünf Jahre abgeschrieben wurden, insgesamt also 25.000. Die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufserlös und dem Anschaffungspreis abzüglich der Abschreibungen beschreibt den mit dem Verkauf der Immobilie erwirtschafteten Gewinn:

300.000 Euro – (250.000 Euro – 25.000 Euro) = 75.000 Euro

Von diesem Gewinn können die Kosten für Renovierungsarbeiten, Notargebühren und Maklerkosten abgezogen werden. In unserem Beispiel betragen diese zusammen 15.000 Euro. Die Grundlage für die Berechnung der Spekulationssteuer ist also ein Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft von 60.000 Euro. Das insgesamt zu versteuernde Einkommen erhöht sich demnach um 60.000 Euro. Zur Erhebung der dafür fälligen Steuerlast wendet das zuständige Finanzamt den persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers an.

Spekulationssteuer legal vermeiden – diese Möglichkeiten gibt es

Wer die Zahlung der Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf vermeiden möchte, der sollte dabei in erster Linie die Spekulationsfrist von zehn Jahren berücksichtigen. Diese wurde seitens des Gesetzgebers zur Entlastung privater Immobilienverkäufer eingerichtet. Um die Spekulationssteuer bei einem Verkauf Ihrer Immobilie zu umgehen, sollte sich diese also vor dem Verkauf möglichst länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden haben.

Als Grundlage zur Bewertung der Zehnjahresfrist gilt das Datum der beiden Kaufverträge über den Erwerb und den Verkauf der Immobilie. Ausnahmen gelten nur bei Eigennutzung der Immobilie. So fällt nach § 23 EStG keine Spekulationssteuer an, wenn die veräußerte Immobilie „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

Damit auf eine innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußerte Immobilie also keine Spekulationssteuer erhoben wird, muss der Eigentümer diese die ganze Zeit oder zumindest innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt haben. Beträgt der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb eines Kalenderjahres weniger als 600 Euro, so bleibt er generell steuerfrei.

So kann die Spekulationssteuer legal minimiert werden

Grundlage für die Festsetzung der Höhe der Spekulationssteuer ist der aus dem Verkauf der Immobilie erzielte Gewinn. Je höher der erwirtschaftete Gewinn ist, desto höher fällt auch die zu zahlende Spekulationssteuer aus. Um die Steuerbelastung zu senken, gilt es also, den erzielten Gewinn so gering wie möglich halten. Gewinnmindernd können dabei alle Kosten, welche in einem direkten Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, angesetzt werden. Dazu können gehören:

• Notarkosten
• Gebühren für Makler oder Kosten der eigenständigen Vermarktung der Immobilie
• Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen, sofern diese innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf vorgenommen wurden

Wird durch den Verkauf einer Immobilie auch eine dazugehörige Finanzierung vorzeitig abgelöst, erheben Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Da diese zusätzliche finanzielle Belastung im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf steht, lässt sie sich auch gewinnmindernd berücksichtigen. Der erzielte Gewinn verringert sich dadurch also um die Höhe der von der Bank erhobenen Vorfälligkeitsentschädigung, wodurch wiederum die Spekulationssteuer geringer ausfällt.

Bei vermieteten Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Zinshäusern kann der Anschaffungspreis jedes Jahr in Höhe von zwei Prozent steuerlich abgeschrieben werden. Wird die Immobilie während der Spekulationsfrist verkauft, muss die Summe der bis dahin getätigten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet werden.

Spekulationssteuer – das gibt es zu beachten

Im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer gilt es zunächst zu verstehen, dass diese keine eigene Steuer darstellt. Der Begriff wird lediglich umgangssprachlich für die zu entrichtende Einkommenssteuer auf private Veräußerungsgeschäfte verwendet. Der Gewinn, also die Differenz zwischen Kauf-/ Herstellungskosten und dem Verkaufserlös, wird in diesem Zuge dem zu versteuernden Einkommen des Verkäufers hinzugerechnet. So wird zum einen der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, gleichzeitig erhöht sich der persönliche Steuersatz auf alle anderen Einnahmen des Verkäufers aufgrund des erhöhten Gesamteinkommens durch die Steuerprogression.

Spekulationssteuer für gewerbliche Immobilienverkäufer

Veräußern Sie Immobilien mit einer Gewinnabsicht und das regelmäßig, also drei oder mehr Immobilien innerhalb eines Jahres, so geht das zuständige Finanzamt von einem gewerblichen Handel mit Immobilien aus. Gewerbliche Immobilienhändler sind immer verpflichtet, den erzielten Gewinn aus einem Immobilienverkauf im Rahmen der Spekulationssteuer zu versteuern. Wenn Sie innerhalb eines Jahres drei oder mehr Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses verkaufen, geht der Fiskus davon aus, dass es sich um einen gewerblichen Verkäufer handelt und erhebt ebenfalls Spekulationssteuer. Was gilt als Mehrfamilienhaus? Der Innenausbau muss hierbei das Haus in mindestens drei Wohnungen aufteilen.

Spekulationssteuer für Immobilien im Ausland

Wer eine Immobilie im Ausland besitzt und diese verkaufen möchte, der muss die entsprechenden Regelungen des jeweils geltenden Steuerabkommens (Doppelbesteuerung) zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem jeweiligen Land beachten, in welchem die Immobilie liegt.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Haben Sie eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Ein- beziehungsweise Mehrfamilienhaus geerbt, kann Spekulationssteuer anfallen. Allerdings ist hier nicht das Datum des Erbfalls ausschlaggebend, sondern vielmehr das Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Liegt dieses um mehr als zehn Jahre in der Vergangenheit, so ist der Erlös aus dem Verkauf steuerfrei.

Spekulationssteuer bei Verlust im Zuge eines Immobilienverkaufs

Immobilien gelten im Allgemeinen als sichere Kapitalanlage mit einer hohen Wahrscheinlichkeit der Wertsteigerung. Insbesondere in den Ballungsräumen haben Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Anlageimmobilien in den letzten Jahren erheblich an Wert gewonnen. Darum lohnt sich der Kauf einer Anlageimmobilie in der jetzigen Zeit besonders. Dennoch kann es vorkommen, dass beim Verkauf einer Immobilie kein Gewinn gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis erzielt werden kann. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich der Zustand der Immobilie während der Haltedauer stark verschlechtert hat oder die Lage im Laufe der Zeit deutlich unattraktiver geworden ist.

Wird beim Immobilienverkauf kein Gewinn erzielt, so ist auch keine Spekulationssteuer zu zahlen. Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, wie es ein Immobilienverkauf darstellt, mindert allerdings nicht automatisch das zu versteuernde Einkommen des Verkäufers. Dieser darf nur bis zur Höhe des Gewinns anderer privater Veräußerungsgeschäfte aus dem betreffenden Kalenderjahr gegengerechnet werden.

Beispiel: Angenommen Sie haben in einem Kalenderjahr zwei Immobilien verkauft. Mit dem einen Immobilienverkauf haben Sie einen Gewinn in Höhe von 50.000 Euro erwirtschaftet. Durch den zweiten Verkauf ist Ihnen ein Verlust von 10.000 Euro entstanden. Sofern die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht vergangen ist und Sie keine der Immobilien selbst bewohnt haben, es sich also beispielsweise um ein Zinshaus oder eine Gewerbeimmobilie handelt, erhöht sich Ihr zu versteuerndes Einkommen also um den aufsummierten Spekulationsgewinn in Höhe von 40.000 Euro.

Eine Verrechnung mit anderen positiven Einkünften, beispielsweise solcher aus einer Arbeitnehmertätigkeit oder aus Mieteinnahmen darf nicht erfolgen. Allerdings dürfen Verluste aus anderen Einkunftsarten, beispielsweise einer selbstständigen Tätigkeit gegen die Spekulationsgewinne verrechnet werden, um das insgesamt zu versteuernde Einkommen zu ermitteln.

Beispiel: Mit dem Verkauf einer Immobilie haben Sie einen Spekulationsgewinn in Höhe von 50.000 erzielt. Im gleichen Jahr haben Sie mit Ihrem Gewerbebetrieb einen Verlust in Höhe von 15.000 Euro erwirtschaftet. Der Verlust aus dem Gewerbebetrieb darf hier gewinnmindernd auf den Spekulationsgewinn angerechnet werden, um das zu versteuernde Einkommen zu ermitteln. Andersherum wäre das nicht möglich.

Ergibt sich aus der Summe aller privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres ein Verlust, so kann dieser durch einen Rücktrag ins Vorjahr oder einen Verlustvortrag ins nächste Jahr verschoben werden.

Spekulationssteuer bei anderen Wirtschaftsgütern

Während die Frist für die Spekulationssteuer bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit zehn Jahren relativ lang ist, beträgt diese bei anderen Wirtschaftsgütern lediglich ein Jahr. Auch hier gelten die gleichen Bedingungen zur Erhebung der Spekulationssteuer, sofern die Einjahresfrist unterschritten wird. Maßgebend ist dabei das Datum der jeweiligen Kaufverträge beim Erwerb und der Veräußerung.

Ein Beispiel hierfür ist der Handel mit Aktien. Verkaufen Sie Aktien oder andere Wertpapiere, welche in ihrem Wert gestiegen sind nach einer Haltedauer von weniger als einem Jahr, so entsteht ein steuerbarer Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, welcher nach den Bestimmungen der Spekulationssteuer versteuert werden muss.

Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Spekulationssteuer

Im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer tauchen immer wieder zahlreiche Fragen auf. Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen zur Spekulationssteuer finden Sie im Folgenden.

Was ist die Spekulationssteuer?

Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist lediglich eine umgangssprachliche Bezeichnung für die zu zahlende Einkommenssteuer auf private Veräußerungsgeschäfte. Sie ist kann anfallen, wenn durch ein privates Veräußerungsgeschäft von Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten ein Gewinn erwirtschaftet wurde.

Wer muss Spekulationssteuer zahlen?

Die Spekulationssteuer ist vom Verkäufer einer Immobilie oder eines grundstücksgleichen Rechts zu zahlen, sofern durch den Verkauf ein Gewinn gegenüber den Anschaffungskosten erwirtschaftet wurde. Für private Verkäufer gilt dies, sofern die Haltedauer des Mietshauses als Renditeobjekt weniger als zehn Jahre beträgt. Bei allen anderen Wirtschaftsgütern liegt die Spekulationsfrist bei einem Jahr. Gewerbliche Verkäufer müssen Ihre Gewinne immer versteuern und können keinen Gebrauch von der zehnjährigen Spekulationsfrist machen.

Wie kann die Spekulationssteuer vermieden werden?

Keine Spekulationssteuer von privaten Verkäufern ist zu zahlen, wenn die Haltedauer des Objekts mehr als zehn Jahre beträgt oder die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Da die Spekulationssteuer keine eigene Steuer, sondern lediglich die umgangssprachliche Bezeichnung für die auf ein privates Veräußerungsgeschäft zu zahlende Einkommenssteuer ist, kann ihre Höhe nicht pauschal bestimmt werden. Der Gewinn aus dem Verkauf, also die Differenz zwischen dem Kaufpreis abzüglich in Anspruch genommener Abschreibungen und dem Verkaufspreis abzüglich der im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf stehenden Kosten, erhöht das zu versteuernde Einkommen des Verkäufers. Die Summe des zu versteuernden Einkommens aus allen Einkunftsarten wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.

Muss Spekulationssteuer auch gezahlt werden, wenn kein Gewinn gemacht wurde?

Wurde durch ein privates Veräußerungsgeschäft kein Gewinn erwirtschaftet, so muss auch keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Gewinne und Verluste aus mehreren Veräußerungsgeschäften innerhalb eines Jahres können gegeneinander aufgerechnet werden. Ein Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften kann allerdings nicht mit den Einnahmen aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Umgekehrt ist dies aber möglich.

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