Es ist ein lang gehegter Traum – die eigene Immobilie kaufen und dort ein Leben lang mietfrei leben. Doch wenn Sie einen Schritt weiter denken, werden Sie die eigentlichen Potenziale einer Anlageimmobilie kennenlernen. Diese Möglichkeiten möchten wir mit Ihnen bedenken und Ihnen aufzeigen, wie Sie aus einer Immobilie Gewinn erwirtschaften können. Hierfür ist vereinfacht gesagt nur der Kauf einer Immobilie und das Einnehmen der Miete notwendig. Aber schauen wir einmal über die vereinfachte Form hinweg und gehen etwas weiter ins Detail, damit Sie sich ein ordentliches Bild von der Anlageimmobilie und der Gewinnmöglichkeiten machen können. Bleiben Sie gespannt.
Was ist eine Anlageimmobilie?
Bevor wir weiter ins Detail gehen, möchten wir Ihnen erst einmal grundsätzlich erklären, was eine Anlageimmobilie ist und wie sie verwendet wird.
Eine Anlageimmobilie kann eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus oder auch Zinshaus genannt, oder auch eine Gewerbeimmobilie sein. Diese wird nicht vom Käufer selbst genutzt, sondern an Dritte vermietet, wodurch ein regelmäßiges Einkommen generiert wird. Um in eine Anlageimmobilie zu investieren, gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Direkte Investition durch Kauf
- Indirekt über Immobilienfonds
- Indirekt über ein Immobiliendarlehen
Die Anlageimmobilie wird hier als Kapitalanlage genutzt und im Normalfall wird durch Sanierungen eine Wertsteigerung des Objekts erreicht und eine Mieterhöhung ermöglicht.
Welche Immobilien eignen sich als Anlageimmobilie?
Jetzt stellt sich sicher die Frage, welche Art von Objekten Sie als Anlageimmobilien nutzen können. Grundsätzlich kommen infrage:
- Häuser und Eigenheime
- Wohnungen und Eigentumswohnungen
- Gewerbeimmobilien und Globalobjekte
- Anteile an Immobilienfonds
- Digitale Immobilieninvestments
Zusätzlich zum Kauf von bestehenden Immobilien können auch Neubauten als Anlageimmobilien genutzt werden.
Die Immobilienarten sind nun bekannt, allerdings muss bei dem Investment in eine Anlageimmobilie auch einiges bedacht werden. Lohnt sich dann eine Immobilieninvestition überhaupt noch?
Kaufnebenkosten bei einer Anlageimmobilie
Entscheiden Sie sich, eine Anlageimmobilie zu kaufen, entstehen nicht nur die Kosten für den Kauf, sondern auch Nebenkosten, die neben dem Kaufpreis gezahlt werden müssen. Aber wofür genau fallen die Nebenkosten an und wie hoch werden diese sein?
- Maklergebühren: Erwerben Sie die Immobilie über einen Makler, entstehen Maklerkosten, die von Ihnen getragen werden müssen. Diese betragen im bundesweiten Durchschnitt 5,95 % vom Kaufpreis.
- Grunderwerbsteuer: Wir brauchen natürlich nicht darüber zu sprechen, dass auch das Finanzamt seine Hand ausstreckt und einen Teil des Kuchens abhaben möchte. Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuchkosten: Ein weiterer wichtiger Kostenpunkt ist der Notar und die Grundbucheintragung. Ohne diesen Kostenpunkt von 2 % kann das Eigentum nicht übertragen werden.
Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Immobilie, sollten Sie allerdings auch weitere Kosten nicht unterschätzen:
- Renovierungskosten: Je nach Umfang der notwendigen Renovierungs- und/oder Sanierungsarbeiten kann ein weiterer großer Kostenpunkt entstehen.
- Evtl. Kosten für einen Gutachter: Vor dem Kauf sollte die gewählte Immobilie auf Mängel geprüft werden. Die Kosten für den Gutachter müssen zum Kaufpreis hinzugerechnet werden und entstehen nach Höhe des Arbeitsaufwands.
Insgesamt werden also zwischen 11,45 % und 14,45 % des Kaufpreises + die Kosten für Renovierung und Gutachter, die immer aufwandsabhängig sind, zusätzlich fällig.
Treffen Sie die Entscheidung für den Neubau einer Anlageimmobilie, gibt es gesonderte Extrakosten, die in die Rechnung mit einfließen müssen. Diese Kosten bestehen aus:
Die Baugenehmigung schlägt mit ca. 0,5 % der Baukosten zu Buche. Die Bauherren-Haftpflichtversicherung ist mit rd. 0,1 % der Kaufsumme verhältnismäßig günstig.
0,12 % des Kaufpreises beträgt die Bauwesenversicherung. Je nach Umfang müssen beim Neubau auch Erschließungskosten bedacht werden.
Die Kosten für eine Anlageimmobilie können schnell nach oben schießen und müssen aus diesem Grunde bedacht werden.
Anlageimmobilie – Wer muss die Kaufnebenkosten tragen?
In der Regel werden die Kaufnebenkosten von dem Käufer der Immobilie getragen. Sie können mit den oben genannten Zahlen bereits vor dem Kauf in die Finanzierung mit eingerechnet werden. Sollten Sie Ihre Anlageimmobilie über einen Makler beziehen, trägt bei Investmentimmobilien immer noch der Käufer in der Regel die Kosten für die Maklercourtage.
Denken Sie also bei der Kreditaufnahme oder der Berechnung des benötigten Kapitals auf die Einberechnung der Kaufnebenkosten.
Die Kaufnebenkosten können Sie selbst berechnen – Ein Beispiel
Ausgehend von einem Immobilienwert von € 1.000.000 für eine Anlageimmobilie in Berlin setzen sich die Kaufnebenkosten wie folgt zusammen:
- Maklerkosten: € 59.500
- Grunderwerbsteuer: € 60.000
- Notar und Grundbuchkosten: € 20.000
Gesamtpreis: € 139.500 zzgl. Mehrwertsteuer und Sonderkosten (bspw. Sachverständiger oder Sanierung).
Eben diese Sonderposten, wie die Sanierung oder der Einsatz eines Sachverständigen können die Kosten noch einmal steigen lassen. Diese sind allerdings leider nicht in einer Summe festzuhalten. Hierbei ist es leider auch unerheblich, ob Sie die Immobilie kaufen oder ein neues Objekt bauen lassen. Die Kaufnebenkosten können auf mehr als 20 % steigen. Aus diesem Grund sollten Sie diese unbedingt bedenken und in Ihr Finanzkonzept mit einrechnen. Eine weitere Hürde stellen Banken dar, die häufig die Finanzierung der Nebenkosten über das Eigenkapital fordern. Hier benötigen Sie also mindestens 20 % Eigenkapital.
Anlageimmobilie Kaufen – Finanzieren
Wenn Sie darüber nachdenken, eine Anlageimmobilie zu kaufen, ist auch der Faktor Finanzierung wichtig. Hier können Sie selbst wählen, ob Sie die Kosten für das Renditeobjekt aus eigenen Mitteln stemmen oder durch eine Bankfinanzierung decken möchten. Hier gibt es noch den einen oder anderen Faktor, den Sie bedenken sollten:
Den Kauf komplett aus eigenen Mitteln zu bestreiten, ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht empfehlenswert. Ihr Kapital hängt in diesen Immobilien fest und ist nicht zur freien Verfügung.
Denken Sie lieber an eine Bankfinanzierung (Immobilienkredit) mit langer Zinsbindung. Hier können Sie über Ihr Kapital weiterhin verfügen und die Kosten planbar halten. Denken Sie dabei aber an die langfristige Tragbarkeit der Finanzierungsraten.
Die Nutzung einer Baufinanzierung ist also tatsächlich empfehlenswert.
Anlageimmobilie – Wie hoch ist eine gute Rendite?
Damit sich die Finanzierung von einem Zinshaus für Sie lohnt, muss selbstverständlich auch die Mietrendite stimmen. Die Nettomietrendite sollte in der Regel zwischen 4 % und 6 % jährlich liegen. Schaffen Sie es, das Objekt über eine lange Zeit in gutem Zustand zu erhalten und zu guten Konditionen zu vermieten, kann durch verschiedene Maßnahmen tatsächlich ein höherer Wiederverkaufswert erzielt werden.
Anlageimmobilie kaufen – Es kann sich lohnen
Bedenken Sie die wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Anlageimmobilie, kann sich der Kauf für Sie tatsächlich rechnen und ein besserer Wiederverkaufswert erreicht werden. Um eine Entscheidung für ein Renditeobjekt zu treffen, kann eine Immobilienbewertung helfen. Auch zu diesem Thema informieren wir Sie gern.
