Eine Erbschaft, ein Umzug, eine Scheidung oder schlicht das Alter: Es gibt zahlreiche Gründe, Immobilien zu verkaufen. Möchten oder müssen auch Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, sollten Sie einige Dinge beachten. Im Folgenden erfahren Sie, inwieweit sich Immobilienpreisentwicklungen oder regionale Begebenheiten auf den Verkaufszeitpunkt auswirken. Sie erhalten Informationen zur bestmöglichen Vermarktung, steuerlichen und rechtlichen Vorschriften und allgemeine Hinweise zum aktuellen Immobilienmarkt. So können Sie am Ende guten Gewissens und mit maximalem Erfolg Ihre Immobilie verkaufen.
Immobilie verkaufen: Der richtige Zeitpunkt
Ein Verkauf von Immobilien kann aus zwei Gründen erfolgen. Ihre Kinder sind ausgezogen und die Pflege des großen Hauses wird zu viel für Sie? Vielleicht müssen Sie auch aus finanziellen Gründen Ihre Immobilie verkaufen oder weil Sie in ein anderes Land ziehen. Entspringt der Wunsch des Verkaufs persönlichen Umständen, die keinem Zeitdruck unterstehen, überlegen Sie in Ruhe. Sollten Sie wirklich Ihre Immobilie jetzt verkaufen oder noch ein wenig abwarten? Werden Sie Ihren erhofften Preis erhalten – und sind Sie wirklich sicher? Denken Sie daran: Ist der Verkauf einmal besiegelt, lässt er sich nicht mehr rückgängig machen. Sollten Sie noch zweifeln, könnten Sie daher zunächst eine Vermietung Ihrer Immobilie ins Auge fassen.
Wichtig: Es lohnt sich immer, den aktuellen Immobilienmarkt im Auge zu behalten, wenn man ein Wohnobjekt verkaufen möchte. Erhöht beispielsweise die Europäische Zentralbank wegen der Inflation den Leitzins und sind weitere Zinserhöhungen in Aussicht? Dann haben Sie es einfach, wenn Sie in dieser Zeitspanne verkaufen. Und zwar, weil sich in der nahen Zukunft wegen der hohen Zinsen weniger Menschen einen Kredit leisten können. Diese sind folglich eher geneigt, ein Immobilienangebot jetzt anzunehmen.
Manche haben übrigens den Eindruck, dass der Verkaufserfolg auch mit den Jahreszeiten zusammenhängt. Es gibt das Gerücht, dass im Frühjahr und Herbst das allgemeine Interesse an Immobilieneigentum steigt. Dem ist allerdings nicht so; Sie können mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu jeder Jahreszeit beginnen. Denn deren Verkauf nimmt zumeist mehrere Wochen in Anspruch. Und dabei überschneiden sich die Jahreszeiten gegebenenfalls, was das Gerücht ebenfalls entkräftet.
Über Makler verkaufen oder nicht?
Haben Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie entschieden, stellen Sie sich die Frage nach der Inanspruchnahme eines Maklers. Immerhin beträgt seine Provision bundeslandabhängig rund sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Bei einem Immobilienmakler im Investmentbereich tragen diese Kosten aktuell allein die Käufer. Dies kann mögliche Interessierte durchaus abschrecken, sodass diese vom Kauf absehen. Entscheiden Sie sich gegen einen Makler und machen dies in Ihrer Anzeige deutlich, werden Sie den Interessentenkreis sicher ausweiten. Doch die Vermarktung auf eigene Faust hat ihre Tücken.
Nicht grundlos sind Immobilienmakler Spezialisten in ihrem Fach. Sie übernehmen die fachgerechte Immobilienbewertung und wissen, wo Sie einen Energieausweis erhalten. Sie kennen ortsübliche Preise sowie die Anforderungen an ein vollständiges, effektives Exposé. Sie verfügen über eine umfangreiche Datenbank potenzieller Interessenten, bereiten die Besichtigung vor und führen diese für Sie durch. Dabei beschäftigen Sie sich intensiv mit dem Objekt und können sämtliche Kundenfragen aus dem Stegreif kompetent beantworten. Schließlich prüfen Sie die Bonität der Bewerber, sprechen mit dem Notar und wissen, welche vertraglichen und rechtlichen Gesichtspunkte zu beachten sind.
Sind Ihnen Begriffe wie Grundbuchauszug und Flurkarte unbekannt und wissen Sie nicht, ob und inwieweit Sie gegen mögliche Mängel versichert sind, sollten Sie über einen Profi Ihre Immobilie verkaufen lassen. Kennen Sie sich aus und haben Sie die Zeit und Muße, können Sie auch auf einen Makler verzichten und zur Bewertung des Grundstücks einen Sachverständigen/ Gutachter hinzuziehen.
Welche Immobilie möchten Sie verkaufen?
Auch die Art Ihrer Immobilie beeinflusst die Vorgehensweise beim Verkauf. So sollten Sie Gewerberäume anders bewerben als Doppelhaushälften. Ist Ihr Haus vermietet, müssen Sie künftige Besichtigungstermine absprechen. Gegebenenfalls haben Ihre Mieter auch ein Vorkaufsrecht. Müssen Sie Ihre Wohnung verkaufen, benötigen Sie eine Teilungserklärung, bei älteren Immobilien sollten Sie sich hinreichend über eine eventuelle Haftung bei auftretenden Mängeln informieren.
Hinweis: Wir bei Vamonda sind einzig auf Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Wohnanlagen spezialisiert.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und Steuern sparen? Dann benötigen Sie Geduld: Bei privaten Verkäufen gilt die sogenannte Spekulationsfrist. Gemäß § 23 Einkommensteuergesetz können Sie frühestens zehn Jahre nach dem Ankauf Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen. Innerhalb dieses Zeitraums hingegen fällt eine Spekulationssteuer an, sofern aus der Veräußerung ein Nettogewinn resultiert.
Zumindest jedoch können sie diese Spekulationssteuer reduzieren: Sämtliche im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallenden Kosten sind steuerabzugsberechtigt. So können Sie vom Verkaufsgewinn folgende Gebühren abziehen:
- Notar, Makler
- Anzeigenschaltung
- Grundbucheintrag
- Wertgutachten
- Reparaturen, Modernisierungen
Haben Sie Ihre Immobilie bis zum Verkauf sowie zuvor für mindestens zwei volle Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fallen beim Verkauf ebenfalls keine Steuern an. Unter „eigene Wohnzwecke“ fallen dabei neben Ihnen als Eigentümer auch Lebens- und Ehepartner.
Auch die Erbschaftssteuer bei Immobilien kann ins Geld gehen. Dabei richtet sich die Höhe der Freibeträge nach Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Die Steuer einsparen können Sie durch eine rechtzeitige Schenkung vor dem Todesfall des Immobilieneigentümers.
Den Wert ermitteln (lassen)
Möchten Sie Ihre Immobilie vermarkten, müssen Sie einen Kaufpreis festsetzen – der optimalerweise dem objektiven Wert Ihrer Immobilie entsprechen sollte. Aufgrund der teils hohen Summen ist die offizielle Grundstücksbewertung in Deutschland gesetzlich geregelt. Drei Kalkulationsmodelle stehen zur Preisbestimmung zur Auswahl, derer sich auch Finanzamt und Gutachter bedienen. Welcher Sie sich bedienen sollten, hängt auch von Ihrer Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Wie der Name verrät, erfolgt das Vergleichswertverfahren über einen Vergleich der Verkaufsimmobilie mit äquivalenten Objekten. Einbezogen in die Kalkulation werden Baujahr, Größe, Ausstattung und Zustand des Hauses oder der Wohnung. Hinzu kommen äußere Gegebenheiten wie Infrastruktur, Einkommensdurchschnitt und Altersverteilung in der Region. Modernisierungsmaßnahmen schlagen positiv zu Buche.
In der Regel werden Vergleichswertverfahren bei Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern sowie Wohnungen angewendet. Möglich ist dies allerdings nur mit einer ausreichenden Anzahl an Vergleichsobjekten. Zudem bildet der Vergleichswert durch teils starke Marktschwankungen nur eine Momentaufnahme des jeweils aktuellen Verkehrswertes ab.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert des Grundstücks anhand des Bodens sowie der baulichen Anlagen ermittelt.
Der erwartete Marktpreis für das Gebäude wird durch die Kapitalisierung des Nettoertrags beziehungsweise der erzielbaren Jahresmiete bestimmt. Gemindert wird dieser Betrag um Verwaltungs-, Wartungs- und sonstige nicht umlagefähige Betriebskosten. Auch ein möglicher Mietausfall wird berücksichtigt, zudem erfolgt eine Kürzung um den einschlägigen Liegenschaftszinssatz mit einem individuell zu bestimmenden Multiplikator. Der Vervielfältiger bestimmt sich anhand Anlage 21 des Bewertungsgesetzes.
- Die sogenannte Richtwertkarte ist Grundlage zur Ermittlung des Bodenwertes. Beide Summen addiert ergeben den Grundstücksertragswert.
- Das Verfahren findet vor allem in den Fällen Anwendung, in denen eine bestmögliche Rendite im Fokus steht.
Sachwertverfahren
Ist Ihre Immobilie hochwertig oder eher einfach erbaut worden, auf welche Summe beliefen sich die damaligen Herstellungskosten? Das Sachwertverfahren gründet sich auf einer fiktiven Neuerrichtung der baulichen Anlagen. Er stellt insofern den aktuellen Gebäudewert den ermittelten Neubaukosten gegenüber. Der Wert des Bodens wird separat festgestellt.
Nach dem Sachwertverfahren wird in der Regel kalkuliert, ob es an Vergleichs-Grundstücken oder ortsüblichen Mieten fehlt. Es ist das gängige Modell für eine geplante Eigennutzung der Immobilie.
Immobilie verkaufen: Schritt-für-Schritt Anleitung
Möchten Sie ohne Makler Ihre Immobilie verkaufen, erstellen Sie sich vorab eine To-do-Liste. Gehen Sie Schritt für Schritt vor, wirken die vielen Maßnahmen weniger überwältigend und Sie übersehen keine bedeutenden Punkte.
Grob können Sie Ihren Immobilienverkauf in drei Phasen untergliedern:
- In der Vorbereitungsphase stellen Sie die Verkaufsunterlagen zusammen, lassen Ihre Immobilie bewerten und legen einen Angebotspreis fest.
- Während der Vermarktung kümmern Sie sich um eine ansprechende Präsentation des Exposés und wählen die passenden Werbeträger.
- Die formale Umsetzung beinhaltet alles von Erstgesprächen mit Interessenten über Besichtigungstermine bis zum Kaufvertrag.
Die Unterlagen
Suchen Sie sich zunächst alle erforderlichen Unterlagen zusammen. Sie benötigen
- einen Gebäudegrundriss
- einen Energieausweis: Legen Sie diesen nicht spätestens zum Besichtigungstermin vor, drohen gemäß Gebäudeenergiegesetz Bußgelder von maximal 15.000 Euro
- einen Grundbuchauszug. So können Sie Ihren alleinigen Eintrag in Grundbuchamt beweisen, sollten Sie nach einer Scheidung das Haus verkaufen
- die Flurkarte, auch als Liegenschafts- oder Katasterkarte bekannt
- bei Eigentumswohnungen
- eine Teilungserklärung
- drei aktuelle Eigentümerversammlungsprotokolle
Das Exposé
Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Als Mindestinhalte sollte es detaillierte Beschreibungen zu den folgenden Punkten enthalten:
- Objektdetails von Quadratmeterangabe über Baujahr bis zur Anzahl der Etagen- und Wohnungen, Fläche der Wohneinheit sowie Jahresnettokaltmiete
- Energieverbrauch
- Lageplan, Grundrisse
- Sachverständigengutachten
- Kaufpreis
- Einzugsdatum
- Kontaktdaten für Besichtigungstermine
Darüber hinaus sollten Sie unbedingt hochwertige Fotos mit Innen- und Außenansichten beifügen. Bewerben Sie Ihre Immobilie auf bekannten Immobilienplattformen, erhalten Sie in der Regel Unterstützung bei der Exposé-Erstellung.
Die Vermarktung
Sie sollten Ihre Immobilie unbedingt diskret vermarkten, um Unruhen seitens der Mieter zu vermeiden. Dabei stehen Ihnen kostenfreie Online-Portale ebenso zur Verfügung wie kostenpflichtige Angebote zu Anzeigenpaketen. Beachten Sie beim Online-Inserat jedoch, dass Sie das Objekt nicht zu lange eingestellt lassen. Steht eine Immobilie zu lange zum Verkauf, erweckt dies den Eindruck, es stimme etwas nicht mit ihr. In jedem Fall sollten Experten die Vermarktung begleiten, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Kontaktieren Sie uns jetzt, wir stehen Ihnen als kompetenter Partner zur Seite.
Die Besichtigung
Werden Sie von Interessenten kontaktiert, erkundigen Sie sich bereits am Telefon über einige grundlegende Einzelheiten. Ist das Interesse echt, stünde die Finanzierung? Fallen die Antworten zu Ihrer Zufriedenheit aus, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin.
Die Verhandlung
Ihre Stärke bei der Kaufpreisverhandlung hängt auch von der Anzahl der Interessenten ab. Je begehrter Ihre Immobilie, desto besser ist Ihre Verhandlungsbasis. Spielt nicht nur das Finanzielle eine Rolle, können Sie auch nach Sympathie wählen. Legen Sie sich eine persönliche Preisuntergrenze fest und einen Termin, zu dem der Verkauf abgeschlossen sein sollte. Geraten Sie nicht unter Druck und lassen Sie sich nicht drängen.
Ablauf der Eintragung
Selbst wenn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist, hat die Immobilie damit noch nicht den Eigentümer gewechselt. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch geht das Objekt vom Verkäufer auf den Käufer über. Dieses Verfahren ist streng reglementiert und in der Grundbuchordnung festgeschrieben. Deshalb wird das Ganze üblicherweise über einen Notar abgewickelt, der nach dem Unterzeichnen im Kaufvertrag eine Auslassungsvermerkung vornimmt. Dadurch ist die Immobilie nun einzig dem Käufer zugesichert und der Verkauf an jemand anderen nicht mehr möglich.
Bei der Finanzierung der Immobilie durch einen Kredit erfolgt ebenso der Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch. Das bedeutet, dass die Bank für die Laufzeit ihres Darlehens Miteigentümer ist. Sobald der Käufer den festgelegten Preis an den Verkäufer gezahlt hat, veranlasst der Notar beim zuständigen Amt die endgültige Übertragung des Objektes.
Dauer und Kosten
Es kann immer etwas dauern, bis der Käufer endgültig als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies liegt an der Auslastung des zuständigen Grundbuchamtes. Insgesamt kann dieser Prozess einige Wochen oder sogar Monate dauern.
Selbstverständlich fallen für den Notar und den Grundbucheintrag auch Kosten an – erstere sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Diese orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie und betragen in der Regel 1,5 Prozent dieses Preises.
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