Sowohl Vermieter als auch Mieter stellen aneinander sowie an die Immobilie hohe Ansprüche. Während die Vermieter ordentliche Mieter und pünktliche Zahlungen erwarten, ist die Mietimmobilie der wichtigste Rückzugsort für den Mieter. Es gibt jedoch verschiedene Umstände, welche die Wohnqualität stark beeinflussen. Ob Ungeziefer, zu hoher Lärm oder Schimmel in den Wänden, es gibt unterschiedliche Beispiele, bei denen Mieter reagieren können. Wann Mietern eine Mietminderung zusteht, wie diese im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt ist und was Sie beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
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Was bedeutet Mietminderung?
Eine Mietminderung kann in zwei verschiedenen Fällen zum Einsatz kommen. Ein Grund liegt vor, wenn ein genereller Mangel in der Wohnung auftritt, der die Nutzung einschränkt. Des Weiteren kommt es immer wieder vor, dass eine Wohnung bestimmte Eigenschaften nicht aufweist, diese aber im Mietvertrag zugesichert wurden.
In beiden Fällen hat der Mieter einen Anspruch auf eine Mietminderung, was eine Kürzung der Miete bedeutet. Die Mietminderung muss der Mieter dabei nicht mit Ihnen als Vermieter absprechen, sondern kann den Anspruch auch einseitig einlegen.
Die Mietminderung tritt ab dem Zeitpunkt ein, ab dem der Mieter dem Vermieter den jeweiligen Mangel aufgezeigt hat. Auch wenn der Mieter selbst die Mietminderung bestimmen kann, sollten sich Vermieter und Mieter am besten zusammensetzen und einigen.
Wichtig: Die Mietminderung ist nur dann rechtens und berechtigt, wenn der Mieter nicht selbst schuld an dem jeweiligen Mangel ist und der Vermieter diesen nicht behebt. Es muss also auch eine angemessene Zeit für die Problembehebung eingeräumt sein.
Eine Mietminderung besteht in der Regel so lange, wie die Einschränkung anhält. Ist der Mangel erst einmal behoben, wird wieder die im Mietvertrag festgehaltene Miete in voller Höhe fällig.
Wenn die Minderung der Miete von der Gesamtmiete, nicht von der Kaltmiete, abgerechnet wird, muss diese in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden. Als Vermieter müssen Sie diese also entsprechend anpassen. Ansonsten kann der Fall eintreten, dass die Mieter im Fall einer eventuellen Nachzahlung für die Betriebskosten einen Teil der Minderung zurückzuzahlen haben. Das ist allerdings keinesfalls rechtmäßig. Aus diesem Grund sollten Vermieter unbedingt die Mietminderung auf die Nettokaltmiete anrechnen.
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Wichtig: Die mietrechtliche Regelung in Bezug auf die Mietminderung ist im § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten.
Die Höhe der Mietminderung - was ist erlaubt?
Die Schwere sowie die Dauer des Mangels bestimmt immer die erlaubte Mietminderung. Welche Minderungen in welchem Fall gerechtfertigt sind, kann Ihnen im Detail ein Rechtsanwalt erklären. Zusätzlich können alte Urteile in diesem Bereich darüber Aufschluss geben.
Beispiel: Im Jahre 2001 gab es ein Urteil beim Landgericht in Dresden. Hier fehlte die Einbauküche in der Mietwohnung, obwohl diese im Vertrag mit angegeben wurde. In diesem Fall wurde eine Minderung der Miete in Höhe von 20 Prozent ausgesprochen.
Allerdings sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass trotz vergangener Urteile und Mietminderungstabellen jeder Fall individuell behandelt wird. Es handelt sich also lediglich um Richtwerte, an denen sich beide Parteien orientieren können.
Es gilt: Je stärker die Mängel, desto höher darf auch die Mietminderung ausfallen.
Fällt etwa die Heizung im Büro aus, ist dieser Raum im Winter nicht bewohnbar. Der Wohnwert des einzelnen Raums ist also um 100 Prozent gemindert, wobei die anderen Räumlichkeiten der Wohnung nicht betroffen sind. In diesem Fall wird die Mietminderung auf die betroffene Wohnfläche ausgerichtet und dementsprechend in Prozent umgerechnet.
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Die Gründe für eine Mietminderung
Als Grundvoraussetzung für eine Mietminderung muss die Nutzung der Wohnung durch Mängel eingeschränkt sein. Als Vermieter haben Sie nämlich Sorge zu tragen, dass diese stets mindestens dem Zustand entspricht, welcher bei Unterzeichnung im Mietvertrag festgelegt wurde.
Nicht berechtigt ist eine solche Minderung, wenn die Wohnqualität durch den Mieter selbst verschuldet wurde, wie zum Beispiel bei Renovierungsarbeiten. Das gilt ebenso bei Einschränkungen, welche zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko gehören und auch die sozial üblichen sowie die ortsüblichen Gegebenheiten lassen keine Mietminderung zu.
Mietminderung bei Lärmbelästigung:
- Dauerhafte Störung der Nachtruhe
- Nachbarn, welche zu laut Musik hören oder stets lautstark streiten
- Durch eine benachbarte Baustelle verursachter Baulärm
- Eine schlechte Schallisolierung
- Wenn durch Sanierung- oder Modernisierungsmaßnahmen in dem Mietshaus ein zu hoher Lärm entsteht
Feuchtigkeit und Schimmel:
- Bei einem feuchten Keller
- Wenn das Dach oder aber einzelne Fenster undicht sind, sodass Regenwasser in die Wohnräume eindringt
- Schimmelbildung jeglicher Art
Mietminderung aufgrund des Ausfalls von Warmwasser, Heizung oder Strom:
- Ausfall der Heizung in der Wohnung
- Ausfall von Warmwasser in dem Badezimmer
- Warmwasserausfall in der ganzen Wohnung
- Ausfall von Strom in der Wohnung
- Kaputte Lichtschalter
Falsche Informationen im Mietvertrag:
- Wenn die im Vertrag stehende Einbauküche fehlt
- Quadratmeterzahl ist geringer als angegeben
- Der angegebene Stellplatz für das Auto fehlt
- Die Türen in der Wohnung fehlen
- Wenn ein angegebener Kelleranteil nicht vorhanden ist
- Wenn angegebene Geräte fehlen oder defekt sind und nicht innerhalb einer Frist wieder bereitgestellt werden
Kündigung der Mietverhältnisse
Wenn Sie als Vermieter nicht mit der Mietminderung einverstanden sind, gibt es verschiedene Fälle, in denen Mieter kündigen können. In diesem Fall sollten Sie sich auf jeden Fall einen Rechtsbeistand besorgen, um auch stets auf der sicheren Seite zu sein.
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