Modernisierungsumlage – Definition, Anwendung und Wissenswertes

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Sie überlegen, als Vermieter die bereits bestehende Immobilie zu modernisieren? Vielleicht möchten Sie auch die Energiekosten senken und der Umwelt einen Gefallen tun? Dann können Sie unter Umständen über die Modernisierungsumlage einen gewissen Teil über die Mieter wieder einholen. Am sichersten ist es daher, wenn Sie sich noch vor dem Beginn der Modernisierungsarbeiten ausreichend darüber informieren, welche Rechte Sie haben und auf was Sie bei den einzelnen Arbeiten achten müssen. In diesem Artikel klären wir alle wichtigen Fakten rund um das Thema Modernisierungsumlage und zeige Ihnen, wie Sie rechtskräftig vorgehen.

Was ist eine Modernisierungsumlage?

Wenn das Wohnhaus einen neuen Aufzug bekommt, das Dach mit Solarplatten ausgestattet wird oder die Wände eine neue Dämmung erhalten, stehen vorrangig positive Veränderungen an. Hierbei handelt es sich laut Gesetz um typische Modernisierungsmaßnahmen. Die Modernisierungsumlage wird im deutschen Mietrecht geregelt und bezeichnet eine Mieterhöhung, welche Sie als Vermieter nach der Beendigung von Modernisierungsmaßnahmen berechnen dürfen. Die Gesetze dazu sind im § 559 im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten. Hier werden ebenso Höhe und Begrenzung von der Modernisierungsumlage auf den Mieter geregelt.

Gerne klären wir Sie auch in weiteren Artikeln zu spannenden Themen wie zum Beispiel Spekulationssteuer oder Scheidung mit Haus auf.

Was ist laut Mietrecht eine Modernisierung?

Was unter den Begriff der Modernisierung fällt, ist im §555b BGB festgelegt, sodass Sie als Mieter bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen haben. So gibt es den Unterschied zwischen den Reparaturen, um insbesondere den Zustand der Wohnung zu erhalten, und die Modernisierung. Bei Reparaturen tragen Sie als Vermieter die Kosten, die Modernisierungskosten dürfen Sie hingegen auf die Mieter umlegen.

Die Abgrenzung ist dabei nicht unbedingt einfach und von Anfang an eindeutig rechtlich geregelt. Wenn Sie eine neue Heizungsanlage installieren lassen, um damit die Energiekosten zu senken, handelt es sich sowohl um eine Modernisierung als auch eine Instandsetzung. Im Folgenden haben wir unterschiedlichen Maßnahme für Sie zusammengetragen.

Schauen Sie sich auch gerne unsere Artikel zum Thema Immobilienbewertung oder Grundstücksbewertung an.

Modernisierungsmaßnahmen:

  • Eine Verbesserung der aktuellen Wärmedämmung
  • Die Installation einer Solaranlage auf dem Dach
  • Der Einbau von Wasserzählern
  • Einbau eines Aufzugs
  • Eine Umstellung von Ofenheizung auf Gasetagenheizung mit einer Warmwasserversorgung

Erhaltungsmaßnahmen:

  • Austausch von defekten Rohren
  • Anfallende Reparaturen der Heizung
  • Abgenutzten Teppich austauschen
  • Alte Fenster gegen neue ersetzen
  • Austausch alter Sanitäranlagen, wie zum Beispiel einer Toilette oder einer Badewanne
Modernisierungsumlage

Information an den Mieter nicht vergessen

Als Vermieter dürfen Sie nicht einfach die Handwerker vorbeischicken, ohne dass Sie vorher Ihrem Mieter Bescheid geben. Einen Umbau müssen Sie daher immer mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme offiziell ankündigen. Hierzu reicht eine einfache E-Mail oder ein Schreiben per Brief aus. Aus diesem Schreiben muss hervorgehen, was genau gemacht wird und wann die Modernisierungen beginnen. Ein Aushang im Hausflur von einem Mietshaus reicht dazu nicht aus, da Sie nicht sichergehen können, dass alle Mieter diesen lesen werden.

Wollen Sie nicht nur modernisieren, sondern auch die Miete anheben, müssen Sie auch das im Vorfeld ankündigen. Dabei gilt es, einen voraussichtlichen Betrag anzugeben, um welchen die Miete nun angehoben werden soll.

Gut zu wissen: Kleinere Modernisierungsmaßnahmen gelten als Bagatellmaßnahmen. Diese müssen Sie nicht ankündigen. In diesen Bereich fällt unter anderem ein Anschluss an das Breitbandkabel-Netz oder aber der Einbau von Wasserzählern. In diesen Fällen dürfen Sie die Miete jedoch nicht um mehr als fünf Prozent anheben.

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Können Mieter Modernisierung ablehnen?

Ein Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen in der Regel dulden. Immer unter der Voraussetzung, dass diese Maßnahmen die Wohnung auf- und nicht abwerten. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn der Mieter durch die Maßnahmen Energie oder Wasser einsparen oder durch einen Balkon neuen Komfort genießen kann. Oder wenn Sie einen Aufzug einbauen lassen.

Gut zu wissen: Rauchwarnmelder gehören sowohl in Neu- als auch Altbauten zur Pflicht. Diesem Einbau muss der Mieter zustimmen. Selbst dann, wenn durch den Mieter bereits Geräte eingebaut wurden.

Wehren können sich Mieter nur dann, wenn sie für den Mieter oder seine Familie eine „besondere Härte“ mitbringen. Im Folgenden finden Sie drei passende Beispiele:

  • Wenn die Maßnahmen kurz vor dem Auszug des Mieters geplant sind.
  • Wenn im kalten Winter die Fenster ausgebaut oder eine neue Heizung eingebaut werden soll.
  • Wenn der Mieter krank, alt oder schwanger ist und Schmutz sowie Lärm oder ein Umzug in eine andere Wohnung damit nicht zumutbar sind. Auch während einer Prüfungsphase muss der Mieter der Modernisierung nicht zustimmen.

Berechnung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Bei der Modernisierungsumlage handelt es sich um eine Sonderform der Mieterhöhung. Seit dem 1. Januar 2019 haben Vermieter das Recht, die Miete jährlich um acht Prozent anzuheben, und zwar um die für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Zu diesen gehören unter anderem der Lohn für beauftragte Handwerker sowie Architekten oder Ingenieure. Auch die Baunebenkosten fallen in diesen Bereich.

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Modernisierungsumlage

Modernisierungsumlage auch bei Neuvermietung?

Mittlerweile gibt es die sogenannte Mietpreisbremse, welche eine Mieterhöhung bei einer Neuvermietung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete beschränkt. Das gilt allerdings nicht für die Modernisierungsumlage bei Neuvermietungen. Das hat vor allem den Grund, dass die Bundesregierung nicht nur den Neubau attraktiver gestalten möchte, sondern ebenso die Modernisierung von bereits bestehenden Immobilien.

Sie haben noch Fragen zum Thema der Modernisierungsumlage oder suchen einen Ansprechpartner, um eine Immobilie zu kaufen oder eine Immobilie zu verkaufen? Dann kontaktieren Sie uns jetzt.

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