Grundflächenzahl: Alles, was Sie wissen sollten

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Die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent von einem Grundstück von Haus, Terrasse und Garage eingenommen werden dürfen. Wir von Vamonda erklären Ihnen in diesem Beitrag, was es genau mit der Grundflächenzahl auf sich hat, wie man diese berechnet und welche rechtlichen Dinge Sie zu beachten haben.

Die Grundflächenzahl von einem Grundstück wird normalerweise im aktuellen Bebauungsplan ausgewiesen. Sie gibt Ihnen an, welchen Anteil Ihr Haus auf dem Grundstück einnehmen darf. Allerdings kommt es eher selten vor, dass man die komplette Grundfläche bebauen darf. So gilt es, gewisse Abstände zum Nachbarn einzuhalten und auch Platz für den Garten ist in der Regel vorgegeben.

So berechnet sich die Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl wird in den Unterlagen immer als Dezimalzahl angegeben. Wenn hier die Zahl 0,2 angegeben ist, bedeutet das, dass 20 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Dementsprechend würde eine 1,0 die komplette Bebauung bedeuten. In der Regel ist es nicht erlaubt, dass ein Wert von 0,8 überschritten wird.

Wenn im Bebauungsplan unter GRZ also 0,2 steht und das Grundstück 700 Quadratmeter groß ist, wird die Grundstücksgröße mit der GRZ multipliziert. Das Ergebnis zeigt an, wie groß Ihr Haus sein darf. Das bedeutet aber nicht, dass Ihr Haus „nur“ 140 Quadratmeter groß sein darf. Wenn Sie laut Bebauungsplan mehrere Geschosse bauen dürfen, ist die Gesamtwohnfläche dementsprechend größer. Oft spielen die Zahlen auch bei der Grundstücksbewertung eine Rolle.

Wenn Sie eine Wohn- und Gewerbeimmobilie kaufen wollen oder ein Zinshaus zum Verkaufen oder Vermieten suchen, sollten Sie also dementsprechend immer einen Blick in den Bebauungsplan werfen.

Was gehört zur Grundfläche?

Damit die exakte bebaubare Fläche des Hauses berechnet werden kann, benötigen Sie lediglich die genaue Grundstücksgröße sowie die dafür festgesetzte GRZ. Eine exakte Rechnung ist dabei allerdings gar nicht so einfach und sollte von Ihrem Bauträger oder Ihrem Architekten durchgeführt werden.

Zur bebaubaren Grundfläche gehört nicht nur Ihr neues Haus sowie Terrassen, Balkone oder Kellerabgänge. Auch die Grundfläche von Stellplätzen samt den Zufahrten zählen hierzu. Garagen, Wege und Gartenhäuser sowie Nebenanlagen, eventuelle Öltanks und bauliche Anlagen unter der Erde, unter GRZ II zu finden, gehören ebenso in den Bereich der Grundfläche.

Grundflächenzahl: Alles, was Sie wissen sollten

Warum ist die Grundflächenzahl wichtig?

Wirtschaftlich betrachtet ist die GRZ besonders für Käufer und Verkäufer von Grundstücken und auch gebrauchten Immobilien wichtig. Also sollten Sie diese auch dann beachten, wenn Sie eine Immobilie kaufen bzw. eine Immobilie verkaufen wollen. Je höher die Grundflächenzahl, desto besser fällt zum Beispiel auch die Immobilienbewertung aus und desto wertvoller ist auch das Grundstück an sich.

Als Verkäufer, zum Beispiel einer Immobilie bei Scheidung, können Sie in dem Fall einen höheren Preis erzielen. Als Käufer hingegen besteht die Möglichkeit, mehr Wohnraum pro Quadratmeter Grundstück zu erschaffen. Angesichts dessen ist die Grundflächenzahl einer der wichtigsten Aspekte für die Einschätzung der baulichen Nutzung des jeweiligen Grundstücks und sollte daher auf jeden Fall mit einbezogen werden.

Doch auch für den Käufer von einer bereits bestehenden Immobilie ist die GRZ sehr wichtig. Vor allem dann, wenn Sie den Bau von Garagen, Terrassen oder andere Außenanlagen planen. Dadurch können Sie einsehen, wie viel Prozent der zugelassenen Grundfläche bereits bebaut sind. So finden Sie also heraus, ob Ihre Vorhaben auch wirklich durchführbar sind oder nicht.

Lesen Sie passend dazu auch unseren Artikel „Darum lohnt sich der Kauf einer Anlageimmobilie“.

Des Weiteren ist die GRZ ein Instrument der Stadtplanung. Diese Zahlen dienen auch dazu, dass ein Stadtteil bzw. ein Wohngebiet nicht komplett zubetoniert wird und ausreichend Freifläche vorhanden bleibt. Das beinhaltete aber nicht rein den Grünbestand bezüglich des Arten- und Naturschutzes. Es bezieht sich ebenso auf die Versickerung von Regenwasser und der damit verbundenen Berechnung der Niederschlagswassergebühr.

Das Überschreiten der Grundflächenzahl

Handelt es sich um Nebenanlagen, welche keine direkte Verbindung zu dem Hauptgebäude haben, darf die GRZ um maximal 50 Prozent überschritten werden. Ein Wert von maximal 0,8 muss allerdings eingehalten werden.

Wichtig: Hierbei handelt es sich immer um eine Einzelfallentscheidung der zuständigen Baugenehmigungsbehörde. Während kleine Überschreitungen meistens zugelassen werden, ist es bei größeren Vorhaben oft schwieriger. Es gibt bei den einzelnen Bundesländern große Unterschiede, sodass es dringend ratsam ist, dass Sie sich im Vorfeld ausreichend erkundigen.

Achten Sie bei verschiedenen Bauvorhaben auch immer auf die Vorschriften der Grenzbebauung. So ist es rechtlich geregelt, wie nah Sie an die Grundstücksfläche bauen dürfen. 

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