Eine Mieterhöhung kann Ihnen als Vermieter Vorteile bieten. Steigende Instandhaltungskosten werden so aufgefangen und Ihre Rendite erhöht sich. Eine Möglichkeit ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings müssen Sie bei einer Veränderung des Mietpreises einige Regeln beachten. Damit die Mieter keinen Einwand erheben können. Die wichtigsten Informationen dazu finden Sie im Folgenden.
Wie können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln?
In vielen größeren Städten haben Sie einen großen Vorteil, wenn Sie die Vergleichsmiete berechnen wollen. Hier erarbeiten die Städte meist regelmäßig einen Mietspiegel im zeitlichen Abstand von zwei Jahren. Ein Mietspiegel sollte von der Gemeinde und Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt sein. Die Mietspiegel sind meist so aufgeschlüsselt, dass sie einzelne Wohnungskriterien enthalten. Damit können Sie schnell und einfach einen passenden Wert für die Miete Ihrer Wohnung ermitteln. Ähnlich kann auch eine Immobilienbewertung vor einem Verkauf ablaufen.
Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Einen einfachen Mietspiegel haben die Bewohner einer Stadt oder Gemeinde selbst erstellt. Die zuständige Behörde hat diesen dann anerkannt. Ein qualifizierter Mietspiegel wird dagegen nach wissenschaftlichen Maßstäben erhoben.
Gibt es keinen Mietspiegel für die Region, in der Ihre Immobilien sich befinden: Dann müssen Sie die Vergleichsmiete selber ermitteln. Dabei sollten Sie die Kriterien verschiedener Objekte miteinander vergleichen und ähnliche Mietgebäude finden. Die Ähnlichkeiten sollten sich auf die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Immobilie beziehen. Zur Begründung der Mieterhöhung sollten Sie mindestens drei passende Vergleichsobjekte benennen können. Oder Sie weisen eine unabhängige Datenbank über solche vor.
Beim Vergleich der erhobenen Mieten können Sie sich nicht auf die höchsten Werte beziehen. Sie sollten sich bei der Benennung der ortsüblichen Vergleichsmiete immer auf das relevante Mittelfeld berufen. Das gilt vor allem dann, wenn sich die Mieten stark unterscheiden.
Als letzte Möglichkeit zur Begründung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie ein Sachverständigengutachten vorlegen. Dieses kann zum Beispiel ein Immobiliengutachter erstellen.
Wann können Sie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchführen?
Bevor Sie eine Mieterhöhung vornehmen, sollten Sie immer prüfen, ob dies zu dem jeweiligen Zeitpunkt möglich ist. Im BGB ist geregelt, wann Sie als Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Eine Miterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann nur erfolgen, wenn die Miete davor 15 Monate unverändert war.
Aus diesem Grund können Sie frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung die Miete wieder anpassen. Der Zeitraum bezieht sich ebenfalls auf die Zeit nach dem Einzug des Mieters. In den ersten 15 Monate nach Abschließen des Mietvertrages dürfen Sie demnach keine Änderung durchführen. Das gilt auch, wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen.
Tipp: Eine Mieterhöhung sollten Sie eher nicht erwägen, wenn Ihr Mieter eine berechtigte Mietminderung durchgeführt hat. Dann sollte sie besonders sorgfältig begründet sein, da der Mieter sonst zu einer Klage neigen könnte.
Auch wenn Sie die Sperrfrist von 15 Monaten einhalten, können Sie nicht unbedingt die volle Erhöhung durchsetzen. Im Gesetz ist eine sogenannte Kappungsgrenze enthalten. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von 36 Monaten um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf. In manchen Gemeinden kann die Landesregierung durch eine Rechtsverordnung eine Kappungsgrenze von 15 Prozent festsetzen. Das ist vor allem in Ballungszentren der Fall.
Wenn Sie eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung durchführen wollen, gelten dagegen andere Regeln. Auch eine Mieterhöhung durch gestiegene Nebenkosten fällt nicht unter diese Regelung. Sie kann mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung erfolgen. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Instandhaltungskosten ist dagegen nicht so einfach möglich.
Eine andere Variante der Mieterhöhung ist eine Staffelmiete. Diese wird schon beim Erstellen des Mietvertrags vereinbart. Sie muss sich auch nicht an der Kappungsgrenze orientieren.
Müssen Mieter der Mieterhöhung immer zustimmen?
Ein Mieter hat immer die Möglichkeit, Ihrer Ankündigung einer Mieterhöhung zu widersprechen, beziehungsweise nicht zuzustimmen. Dann können Sie den Fall gerichtlich klären lassen. Das Gericht prüft dann, ob die Begründung der Mieterhöhung berechtigt ist. Ist die Begründung inhaltlich oder formell mangelhaft, kann die Mieterhöhung nicht zu dem ursprünglich angestrebten Zeitpunkt erfolgen.
Aus diesem Grund sollten Sie beim Begründen einer Mieterhöhung immer besondere Sorgfalt walten lassen. Dazu müssen Sie auch die neue Miete als Geldbetrag angeben. Auch der Zeitpunkt des Eintreffens der Ankündigung beim Mieter sollte nachweisbar sein.
Ihr Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, damit sie rechtswirksam wird. Dafür hat er bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang der Ankündigung Zeit. Erfolgt in dieser Zeit keine Zustimmung, können Sie innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Eine einmal ausgesprochene Zustimmung kann der Mieter nicht mehr widerrufen. Es gilt auch als Zustimmung, wenn der Mieter den erhöhten Betrag pünktlich zahlt.
Wenn der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist, kann er auch von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses berechtigt den Mieter, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach der Mieterhöhungsankündigung außerordentlich zu kündigen. Die Kündigung wird dann zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Der Mieter zahlt in diesem Zeitraum übrigens den alten Mietpreis.
Sollte der Mieter den neuen Mietpreis auch nach einer Zustimmung nicht regelmäßig zahlen: Dann können Sie unter Umständen eine Kündigung wegen Zahlungsverzug in Erwägung ziehen. Hier sollten Sie aber erst eine Kündigung nach Abmahnung durchsetzen. Am besten lassen Sie sich in so einem Fall genau beraten.
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