Immer mehr Menschen möchten eine Immobilie kaufen und diese vermieten, anstatt zum Eigenbedarf zu verwenden. Sie haben bisher noch keine Immobilie vermietet und sind ganz neu auf diesem Gebiet? Dann gibt es einige Dinge zu beachten – besonders, beim Mietvertrag, wenn Sie keinen Makler beauftragen möchten.
Damit Sie böse Überraschungen von Anfang an vermeiden: In diesem Ratgeber haben wir alles Wichtige rund um den Mietvertrag für Sie zusammengetragen.
Der Mietvertrag - kurz erklärt
In einem Mietvertrag sind die verschiedenen Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters festgehalten. Dazu gehört unter anderem die Kündigungsfrist und die eventuell ausgemachte Kaution. Ebenso findet dort natürlich die Höhe der monatlich zu zahlenden Miete. Beim Aufsetzen des Mietvertrages gilt es aufmerksam zu sein. Denn ein Vermieter kann den Mietvertrag nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen aufkündigen.
Gut zu wissen: Das im Gesetz festgehaltene Mietrecht in Deutschland ist nicht sonderlich vermieterfreundlich. Der Gesetzgeber sieht den Mieter also stets als schwächeren Vertragspartner. Das führt dazu, dass er besonderen Schutz genießt. Mit dem richtigen Mietvertrag können Sie sich als Vermieter jedoch ebenso gut absichern.
Der schriftliche Mietvertrag – warum er so wichtig ist
Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, sollten Sie mit dem Mieter immer einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Prinzipiell sind zwar auch mündliche Mietverträge wirksam. In einem Streitfall ist es jedoch schwer, die getroffenen Vereinbarungen zu belegen. Ist ein bestimmtes Thema nicht im Mietvertrag schriftlich festgehalten: So gelten die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Diese sind wiederum nicht besonders vermieterfreundlich. Darin steht zum Beispiel, dass der Mieter trotz Nebenkostenabrechnung keine Nebenkosten zahlen muss. Und auch eventuelle Schönheitsreparaturen sind standardmäßig vom Vermieter zu tragen.
Tipp: Lesen Sie passend auch unseren Beitrag zum Thema Nebenkostenabrechnung erstellen.
Die Vorbereitung
Auch beim Erstellen eines Mietvertrags gilt: Vorbereitung ist alles. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie einen neuen Mieter suchen. Oder ob Sie einen alten Mieter kündigen mussten, beziehungsweise dieser er selbst gegangen ist. Und es ist ebenso unwichtig, ob Sie die Immobilie erst kürzlich gekauft haben. Vor der Neuvermietung sollten Sie sich ausgiebig vorbereiten.
Und zwar, um schlussendlich einen wasserdichten Mietvertrag vorliegen zu haben. Daher sollten Sie einige Dinge bereits im Vorfeld recherchieren. Dabei geht es nicht nur um den reinen Vertrag an sich. Auch die Immobilienversicherung oder eine eventuelle Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind mitzudenken. Planen Sie also immer ausreichend Zeit ein.
Am besten legen Sie im Vorfeld alle wichtigen Unterlagen zum jeweiligen Mietobjekt zusammen. Sie können zusätzlich eine Immobilienbewertung einholen, um den Wert der Immobilie schätzen zu lassen. Wenn Sie einen Mietvertrag aufsetzen wollen, haben Sie damit alle wichtigen Dokumente direkt parat.
Des Weiteren sollten Sie unbedingt im Vorfeld die Miete für die Wohnung kalkulieren. Dabei hilft es, sich den Mietspiegel der Region anzuschauen. Hier haben Sie sich als Vermieter an rechtliche Regeln zu halten. Wie zum Beispiel die örtliche Vergleichsmiete. Das bedeutet, dass alle im Mietvertrag stehenden Klauseln auch rechtlich dem aktuell geltenden Mietrecht entsprechen müssen. Seien Sie also bei der Vereinbarung von Zusatzklauseln immer vorsichtig.
Wichtig: Bei der Erstellung des Mietvertrags sind Sie also nicht komplett frei. Angesichts dessen greifen zahlreiche Vermieter auf bereits vorgefertigte Mietverträge zurück und erweitern diese individuell. Wählen Sie dazu jedoch unbedingt aktuelle Mietverträge. Da sich das Mietrecht in Deutschland immer wieder ändert, verändern sich auch die entsprechenden Regelungen hierzu.
Diese Punkte sind dringend zu beachten
Damit beide Parteien schlussendlich zufrieden und bestmöglich abgesichert sind, gibt es folgende Faktoren zu beachten:
Mietausfall
Betriebskosten festhalten
Treffen Sie im Mietvertrag unbedingt eine Einigung über die Betriebskosten. Hier wird zwischen den warmen Betriebskosten sowie den kalten Betriebskosten unterschieden. Wie beispielsweise Warmwasser und Heizung als Warmkosten und die Kosten für die Müllabfuhr als kalte Kosten. Damit der Mieter die Zahlung der Betriebskosten übernimmt, reicht ein Verweis auf § 556 BGB sowie § 2 der Betriebskostenverordnung. Fallen weitere Betriebskosten an, sind diese gesondert aufzuführen. Ohne die gesonderte Aufführung sind diese Kosten der monatlichen Miete zuzuordnen.
Regel der Kleinreparaturen
Für Kleinreparaturen sind in der Regel die Vermieter zuständig. Sie sollten auch Regelungen dazu im Mietvertrag festhalten. Damit es zu keinen Problemen, wie zum Beispiel einer Mietminderung wegen Vernachlässigung Ihrer pflichten kommt. Kosten von bis zu 100 Euro können übrigens auch vom Mieter übernommen werden. Große Reparaturen jedoch nicht!
Wichtig ist immer, dass Mängel, die durch den Mieter entstehen, von ihm selbst zu beheben sind. Daher empfehlen wir Ihnen bei der Wohnungsübergabe immer ein umfassendes Übergabeprotokoll zu verfassen. So sind beide Seiten optimal abgesichert.
Tipp: Lesen Sie passend dazu unseren Ratgeber zum Thema „Wohnungsübergabeprotokoll erstellen – so geht´s!“.
Hausordnung im Mietvertrag
Wenn Sie einen Mietvertrag erstellen, sollten Sie hier auch immer auf eine eventuelle Hausordnung verweisen. Diese gilt für alle Mieter einer Immobilie und soll das friedliche Zusammenleben gewährleisten und regeln. Durch die Hausordnung wissen Mieter genau, was sie beachten müssen. Hier sind unter anderem die Ruhezeiten, Benutzung eventueller Waschräume sowie die Reinigung von Fluren geregelt. Im Mietvertrag können Sie auf die Hausordnung verweisen.
Wohnungsnutzung
Nehmen Sie immer auch eine vertragliche Nutzungsbeschränkung in den Mietvertrag mit auf. Sie können hier die gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagen. Und auch Regeln zur Untermietung sind in diesem Bereich klar definiert.
Zusammengefasst: Ein Mietvertrag sollte immer für beide Parteien fair und gut verständlich ausgearbeitet sein. So steht einem problemlosen und langen Mietverhältnis nichts im Wege.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Antwortvorschläge, Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen. Ebenso wenig ersetzen sie diese. Zur Klärung Ihrer rechtlichen oder finanziellen Fragen bitten wir Sie, einen geeigneten Experten hinzuzuziehen. Beispielsweise einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz größter Sorgfalt und sorgfältiger Recherche können wir Fehler nicht ausschließen. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise und werden diese schnellstmöglich umsetzen.
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