Wie Sie sicherlich schon wissen, ist es gar nicht so einfach, Mieter zu kündigen. Kein Wunder, denn das deutsche Recht spricht den Mietern deutlich mehr Rechte und Spielraum zu als dem Vermieter. Ob der Zahlungsverzug, Mietnomaden, Eigenbedarf oder das Stören des Hausfriedens, es gibt unterschiedliche Fälle, in denen Sie als Vermieter das Recht haben, den Mieter zu kündigen.
Wie Sie rechtssicher agieren und Mieter rechtskräftig kündigen können, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.
Kündigungsgründe für Vermieter
Wenn Sie Probleme mit dem Mieter haben, haben Sie als Vermieter nur bei einem „berechtigtem Interesse“ das Recht, eine Kündigung auszusprechen. In §573 BGB sind die gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter festgelegt.
● Eigenbedarf
● Pflichtverletzung
● Wirtschaftliche Verwertung
Mieter kündigen – Eigenbedarf
Vermieter können dem Mieter kündigen, wenn Sie für Ihre Immobilie Eigenbedarf anmelden. Sie haben allerdings nur dann das Recht auf Eigenbedarf, wenn Sie selbst bzw. Familienangehörige oder Haushaltsangehörige in die Immobilie einziehen. Bei dieser Kündigung der Mieter sind Sie dazu verpflichtet, nachvollziehbare Gründe anzugeben.
Wichtig: Der Mieter hat im Zweifel das Recht, gerichtlich zu klären, ob wirklich Eigenbedarf vorliegt oder dieser vorgetäuscht wurde.
Kündigung Mieter wegen Hausverkauf
Der Verkauf von einer Immobilie kann unterschiedliche Gründe haben. Viele wollen bei einer Scheidung das Haus verkaufen, beim Erbe oder einfach aus anderen Gründen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist das ebenso ein Grund zur Kündigung. Laut §573 Absatz 1 BGB müssen Sie als Vermieter das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag des Monats aussprechen, damit diese zum übernächsten Monat wirksam ist. Bei dem Verkauf einer Immobilie liegt die Kündigungsfrist also bei drei Monaten. Das ist aber nur dann erlaubt, wenn der Vermieter andernfalls Nachteile hätte. Viele Menschen möchten Immobilien kaufen, um selbst darin zu wohnen. Ein Mieter erschwert daher oftmals den Verkauf.
Lesen Sie dazu auch gerne unsere Ratgeber zum Thema Erbschaftsteuer bei Immobilien sowie Immobilienbewertung bzw. Grundstücksbewertung, sodass Sie optimal auf den Hausverkauf vorbereitet sind.
Wichtig: Das Mietrecht besagt, dass ein Verkauf nicht die Miete sowie alle damit verbundenen Regelungen bricht.
Informieren Sie sich im Falle eines Verkaufs gerne in unserem Ratgeber rund um die Spekulationssteuer zu diesem spannenden und wichtigen Thema.
Mieter kündigen – Pflichtverletzung durch den Mieter selbst
Auch Mieter müssen sich an Regeln und Gesetze halten. Im Folgenden möchten wir Ihnen die häufigsten Pflichtverletzungen von Mietern aufzeigen, bei denen Sie das Recht auf Kündigung des Mietvertrags haben.
Verstoß gegen die Hausordnung
Wenn der Mieter gegen die Hausordnung verstößt oder den Hausfrieden stört, haben Sie unter Umständen das Recht, ihn zu kündigen. Im Folgenden listen wir Ihnen einzelne Fälle auf, bei denen Sie als Vermieter mit einer Kündigung klar im Recht sind.
● Kriminelle Handlungen
● Wiederholte nächtliche Ruhestörung
● Tätlicher Angriff
● Üble Nachrede
● Vorsätzliche Sachbeschädigung
● Beleidigungen oder Bedrohungen
Gut zu wissen: Bei einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens sind Sie als Vermieter in der Beweispflicht. Dokumentieren Sie daher die Störungen und benennen Sie stets Zeugen. Nur so können Sie bei einem eventuellen Gerichtsverfahren glaubhaft sein.
Zahlungsverzug oder unpünktliche Zahlungen
Viele Vermieter ärgern sich mit Mietern herum, welche die Miete nur sporadisch oder gar nicht bezahlen. Sollten Sie mit einem solchen Mieter zu tun haben, ist in folgenden Fällen eine fristlose Kündigung rechtens:
● Bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten
● Wenn der Mieter bei zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer kompletten Monatsmiete zurückliegt
Wichtig: Begleicht der Mieter die Rückstände nach der Zustellung der Räumungsklage innerhalb von zwei Monaten, ist die fristlose Kündigung unwirksam.
Mietsache wird vernachlässigt
Für jeden Mieter besteht die sogenannte Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Bei einer erheblichen Verletzung dürfen Sie den Mieter kündigen. Der Fall liegt vor, wenn:
● Die Heizung bei Frostgefahr ausgestellt wird
● Eine Brandgefahr vom Mieter ausgeht
● Wenn die Mieter die Bausubstanz gefährden
● Wenn der Mieter unerlaubt Veränderungen an der Bausubstanz vornimmt
Untervermietet ohne Einwilligung
Wenn der Mieter Ihrer Immobilie die Mietwohnung oder auch nur einen Teil dieser an Dritte vermietet, muss dazu Ihre Einwilligung vorliegen. Ist das nicht der Fall, können Sie den Mieter nach einer Abmahnung kündigen.
Wichtig: Die Kündigung ist dann nichtig, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht, die Wohnung jemand anderem zu überlassen. Ein gutes Beispiel für diesen Fall ist ein befristeter Auslandsaufenthalt.
Mieter kündigen – die Abmahnung nicht vergessen
Durch die Abmahnung können Sie als Vermieter den Mieter auffordern, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und stattdessen seinen Pflichten nachzugehen. Sie sind bei der Abmahnung an keine Form gebunden. Allerdings empfehlen wir immer, die Abmahnung schriftlich mit Zustellbestätigung auszusprechen. Sollte der Mieter die Abmahnung ignorieren, sind Sie zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.
Abmahnungen sind sinnvoll bei:
● Einer unerlaubten Untervermietung
● Unerlaubter Tierhaltung
● Zahlungsverzögerungen
● Jeglichen Verstößen gegen die Hausordnung
● Störungen des Hausfriedens
Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien bezeichnet einzelne Wohneinheiten innerhalb einer Pflegeeinrichtung, aber auch Pflegeheime selbst. Zu diesen Sozialimmobilien zählen auch Krankenhäuser, Ärztezentren und Kindergärten. Für Anleger sind Pflegeimmobilien eine interessante Option, da Mietverträge nicht mit einzelnen Mietern, sondern mit den Betreibern der Einrichtungen geschlossen werden. Diese Verträge bestehen oft über mehr als 20 Jahre und bedeuten so einen geringen Verwaltungsaufwand.
So sieht eine rechtskräftige Kündigung aus
Wenn Sie einen Mieter kündigen möchten, muss bei dieser Kündigung die gesetzliche Schriftform eingehalten werden. Folgende Angaben müssen enthalten sein:
● Ort
● Datum
● Unterschrift Vermieter
● Nennung aller Personen als Empfänger, welche im Mietvertrag festgehalten sind
● Adresse der jeweiligen Wohnung
● Kündigungsgrund
● Beweissichere Zustellung, zum Beispiel durch ein Einschreiben oder einen Boten
Diese Kündigungsfristen sind einzuhalten
Während eine fristlose Kündigung an keine Fristen gebunden ist, müssen bei einer ordentlichen Kündigung folgende Fristen eingehalten werden:
● Besteht das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre, können Sie dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen
● Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren liegt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor.
● Ein Mietverhältnis, das mehr als acht Jahre besteht, beinhaltet eine Kündigungsfrist von neun Monaten.
Sie möchten den Mieter kündigen und haben noch Fragen? Wir stehen Ihnen gerne als professioneller Ansprechpartner zur Seite!
