Mieter kündigen – was Vermieter wissen müssen!

Artikel - Übersicht

Wie Sie sicherlich schon wissen, ist es gar nicht so einfach, Mieter zu kündigen. Kein Wunder, denn das deutsche Recht spricht den Mietern deutlich mehr Rechte und Spielraum zu als dem Vermieter. Ob der Zahlungsverzug, Mietnomaden, Eigenbedarf oder das Stören des Hausfriedens, es gibt unterschiedliche Fälle, in denen Sie als Vermieter das Recht haben, den Mieter zu kündigen.

Wie Sie rechtssicher agieren und Mieter rechtskräftig kündigen können, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.

Kündigungsgründe für Vermieter

Wenn Sie Probleme mit dem Mieter haben, haben Sie als Vermieter nur bei einem „berechtigtem Interesse“ das Recht, eine Kündigung auszusprechen. In §573 BGB sind die gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter festgelegt.

        Eigenbedarf

        Pflichtverletzung

        Wirtschaftliche Verwertung

Mieter kündigen – Eigenbedarf

Vermieter können dem Mieter kündigen, wenn Sie für Ihre Immobilie Eigenbedarf anmelden. Sie haben allerdings nur dann das Recht auf Eigenbedarf, wenn Sie selbst bzw. Familienangehörige oder Haushaltsangehörige in die Immobilie einziehen. Bei dieser Kündigung der Mieter sind Sie dazu verpflichtet, nachvollziehbare Gründe anzugeben.

Wichtig: Der Mieter hat im Zweifel das Recht, gerichtlich zu klären, ob wirklich Eigenbedarf vorliegt oder dieser vorgetäuscht wurde.

Kündigung Mieter wegen Hausverkauf

Der Verkauf von einer Immobilie kann unterschiedliche Gründe haben. Viele wollen bei einer Scheidung das Haus verkaufen, beim Erbe oder einfach aus anderen Gründen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist das ebenso ein Grund zur Kündigung. Laut §573 Absatz 1 BGB müssen Sie als Vermieter das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag des Monats aussprechen, damit diese zum übernächsten Monat wirksam ist. Bei dem Verkauf einer Immobilie liegt die Kündigungsfrist also bei drei Monaten. Das ist aber nur dann erlaubt, wenn der Vermieter andernfalls Nachteile hätte. Viele Menschen möchten Immobilien kaufen, um selbst darin zu wohnen. Ein Mieter erschwert daher oftmals den Verkauf.

 

Lesen Sie dazu auch gerne unsere Ratgeber zum Thema Erbschaftsteuer bei Immobilien sowie Immobilienbewertung bzw. Grundstücksbewertung, sodass Sie optimal auf den Hausverkauf vorbereitet sind.

Wichtig: Das Mietrecht besagt, dass ein Verkauf nicht die Miete sowie alle damit verbundenen Regelungen bricht.

 

Informieren Sie sich im Falle eines Verkaufs gerne in unserem Ratgeber rund um die Spekulationssteuer zu diesem spannenden und wichtigen Thema.

Shoppingmalls Gewerbeimmobilien

Mieter kündigen – Pflichtverletzung durch den Mieter selbst

Auch Mieter müssen sich an Regeln und Gesetze halten. Im Folgenden möchten wir Ihnen die häufigsten Pflichtverletzungen von Mietern aufzeigen, bei denen Sie das Recht auf Kündigung des Mietvertrags haben.

Verstoß gegen die Hausordnung

Wenn der Mieter gegen die Hausordnung verstößt oder den Hausfrieden stört, haben Sie unter Umständen das Recht, ihn zu kündigen. Im Folgenden listen wir Ihnen einzelne Fälle auf, bei denen Sie als Vermieter mit einer Kündigung klar im Recht sind.

        Kriminelle Handlungen

        Wiederholte nächtliche Ruhestörung

        Tätlicher Angriff

        Üble Nachrede

        Vorsätzliche Sachbeschädigung

        Beleidigungen oder Bedrohungen

Gut zu wissen: Bei einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens sind Sie als Vermieter in der Beweispflicht. Dokumentieren Sie daher die Störungen und benennen Sie stets Zeugen. Nur so können Sie bei einem eventuellen Gerichtsverfahren glaubhaft sein.

Zahlungsverzug oder unpünktliche Zahlungen

Viele Vermieter ärgern sich mit Mietern herum, welche die Miete nur sporadisch oder gar nicht bezahlen. Sollten Sie mit einem solchen Mieter zu tun haben, ist in folgenden Fällen eine fristlose Kündigung rechtens:

        Bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten

        Wenn der Mieter bei zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer kompletten Monatsmiete zurückliegt

Wichtig: Begleicht der Mieter die Rückstände nach der Zustellung der Räumungsklage innerhalb von zwei Monaten, ist die fristlose Kündigung unwirksam.

Mietsache wird vernachlässigt

Für jeden Mieter besteht die sogenannte Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Bei einer erheblichen Verletzung dürfen Sie den Mieter kündigen. Der Fall liegt vor, wenn:

        Die Heizung bei Frostgefahr ausgestellt wird

        Eine Brandgefahr vom Mieter ausgeht

        Wenn die Mieter die Bausubstanz gefährden

        Wenn der Mieter unerlaubt Veränderungen an der Bausubstanz vornimmt

Untervermietet ohne Einwilligung

Wenn der Mieter Ihrer Immobilie die Mietwohnung oder auch nur einen Teil dieser an Dritte vermietet, muss dazu Ihre Einwilligung vorliegen. Ist das nicht der Fall, können Sie den Mieter nach einer Abmahnung kündigen.

Wichtig: Die Kündigung ist dann nichtig, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht, die Wohnung jemand anderem zu überlassen. Ein gutes Beispiel für diesen Fall ist ein befristeter Auslandsaufenthalt.

Mieter kündigen – die Abmahnung nicht vergessen

Durch die Abmahnung können Sie als Vermieter den Mieter auffordern, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und stattdessen seinen Pflichten nachzugehen. Sie sind bei der Abmahnung an keine Form gebunden. Allerdings empfehlen wir immer, die Abmahnung schriftlich mit Zustellbestätigung auszusprechen. Sollte der Mieter die Abmahnung ignorieren, sind Sie zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.

Abmahnungen sind sinnvoll bei:

        Einer unerlaubten Untervermietung

        Unerlaubter Tierhaltung

        Zahlungsverzögerungen

        Jeglichen Verstößen gegen die Hausordnung

        Störungen des Hausfriedens

Produktionsimmobilien sind gute Anlageobjekte

Pflegeimmobilien  

Pflegeimmobilien bezeichnet einzelne Wohneinheiten innerhalb einer  Pflegeeinrichtung, aber auch Pflegeheime selbst. Zu diesen Sozialimmobilien  zählen auch KrankenhäuserÄrztezentren und Kindergärten. Für Anleger sind  Pflegeimmobilien eine interessante Option, da Mietverträge nicht mit einzelnen  Mietern, sondern mit den Betreibern der Einrichtungen geschlossen werden. Diese  Verträge bestehen oft über mehr als 20 Jahre und bedeuten so einen geringen  Verwaltungsaufwand. 

So sieht eine rechtskräftige Kündigung aus

Wenn Sie einen Mieter kündigen möchten, muss bei dieser Kündigung die gesetzliche Schriftform eingehalten werden. Folgende Angaben müssen enthalten sein:

        Ort

        Datum

        Unterschrift Vermieter

        Nennung aller Personen als Empfänger, welche im Mietvertrag festgehalten sind

        Adresse der jeweiligen Wohnung

        Kündigungsgrund

        Beweissichere Zustellung, zum Beispiel durch ein Einschreiben oder einen Boten

Diese Kündigungsfristen sind einzuhalten

Während eine fristlose Kündigung an keine Fristen gebunden ist, müssen bei einer ordentlichen Kündigung folgende Fristen eingehalten werden:

        Besteht das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre, können Sie dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen

        Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren liegt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor.

        Ein Mietverhältnis, das mehr als acht Jahre besteht, beinhaltet eine Kündigungsfrist von neun Monaten.

Sie möchten den Mieter kündigen und haben noch Fragen? Wir stehen Ihnen gerne als professioneller Ansprechpartner zur Seite!

 

Wir weisen darauf hin, dass unsere Informationen in Form von Blogbeitragen, Artikeln und Informationen auf unserer Webseite keine Steuer-, Rechts oder Finanzberatung ist. Bitte kontaktieren Sie für die Klärung Ihrer Fachfragen einen entsprechenden Experten wie zum Beispiel einen Steuerberater, einen Rechtsanwalt bzw. einen Finanzberater. Wir bemühen uns stehts unsere Recherche genau und gewissenhaft durchzuführen. Fehler können nicht ausgeschlossen werden. Sollten Falschinformationen vorliegen, so freuen wir uns über Hinweise, sodass wir diese kurzfristig revidieren können.

Artikel teilen:

"Der Verkauf einens Zinshauses gestaltet sich oftmals schwieriger als gedacht. daher haben wir uns auf die Vermittlung von Anlageimmobilien im gesamten Bundesgebiet spezialisiert. Wir sind Ihr verlässlicher Experte für die Begleitung von diskreten und strukturierten Off-Market-Deals."

Tobias Dünnwald – Geschäftsführer

Lassen Sie sich gerne von mir oder einem Ansprechpartner aus meinem Team kostenlos und unverbindlich beraten

oder vereinbaren Sie kostenlos ein Beratungsgespräch am Telefon