Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung ist für viele Menschen weit mehr als ein Gebäude: Hier wollen sie sich wohlfühlen und gerne Zeit verbringen. Für viele Immobilienkäufer bedeutet das auch, dass ihr Wohnsitz einen besonderen Charakter haben soll. Dabei denken sie zum Beispiel an hübsche Fachwerkhäuser, Lofts in alten Fabrikhallen, reetgedeckte Häuschen oder elegante Jugendstilvillen.
Aus diesem Grund sind Denkmalimmobilien auch als Kapitalanlage beliebt. Viele der Gebäude sind aber denkmalgeschützt. Sie sollten daher vor dem Kauf einige Dinge wissen. Denn der Denkmal-Status bringt Nachteile, aber auch Vorteile mit sich.
Was sind Denkmalimmobilien?
Bevor ein Haus den Denkmalstatus erhält und zu den Denkmalimmobilien zählt, muss es verschiedene Anforderungen erfüllen. Das Alter der Immobilie ist dabei nicht alleine entscheidend. So spielen auch
- die Architektur
- der Seltenheitswert
- und die bauliche Qualität des Gebäudes
eine wichtige Rolle. Sie können die Kriterien im Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes nachlesen. Nur wenn alle Punkte erfüllt sind, wird das Gebäude in die Denkmalliste aufgenommen.
Generell gilt, dass eine denkmalgeschützte Immobilie ein Zeugnis unserer Baukultur darstellt. Daher sind nicht nur besonders hübsche Immobilien denkmalgeschützt. Vielmehr haben die Immobilien einen ganz eigenen geschichtlichen Wert. Daher fallen auch Leuchttürme und Mühlen unter diesen Begriff. Sogar ehemalige Kasernen, Krankenhäuser oder Gefängnisse können zu den denkmalgeschützten Immobilien zählen.
Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen wollen, sollten Sie im Vorfeld Erkundungen zum Denkmalschutz einholen. Ist das Haus in der entsprechenden Liste aufgeführt, ist es sicher denkmalgeschützt. Es ist aber auch möglich, dass die Immobilie denkmalgeschützt ist, die Aufnahme in die Liste aber noch nicht erfolgt ist. Auch der Blick in den Grundbuchauszug ist nicht immer eindeutig. Neben einer Immobilienbewertung sollten Sie beim Kauf eines historischen Gebäudes daher immer auch die Denkmalbehörde kontaktieren.
Denkmalschutz bei Gebäuden: Auflagen und Pflichten für Immobilienbesitzer
Ein denkmalgeschütztes Gebäude zu kaufen, bedeutet immer auch eine gewisse Verantwortung: Sie sollten die Immobilie instand setzen, sanieren und modernisieren, sodass sie auch weiterhin erhalten werden kann. Allerdings dürfen Sie bei allen Arbeiten nie den historischen Charakter des Gebäudes verändern.
Daher sollten Sie alle Renovierungspläne gut überdenken. Jede Maßnahme muss von der Denkmalschutzbehörde geprüft und genehmigt werden. Wenn die Renovierung den Baustil deutlich verändern würde, gibt es in der Regel keine Genehmigung. Ein Beispiel ist der Austausch von alten Holzfenstern gegen moderne Kunststofffenster. Das ist meist eine deutliche Veränderung des Erscheinungsbildes und daher nicht möglich. Sie sollten zudem unbedingt in Erfahrung bringen, ob sich der Denkmalschutz auf das gesamte Gebäude oder nur auf Teile bezieht.
Wenn Sie ohne eine Genehmigung Veränderungen durchführen, droht oft ein hohes Bußgeld. Auch Rückbauforderungen oder sogar Enteignungen können die Folge eines solchen Vorgehens sein. Die genauen Strafen sind im Denkmalschutzgesetz Ihres Bundeslandes aufgeführt. Daher ist es immer sinnvoll, vorab eine Genehmigung einzuholen.
Trotz der nötigen Genehmigung kann sich eine Modernisierung auszahlen. Die Maßnahmen erhalten den Wert des Gebäudes und Sie können möglicherweise höhere Mieten verlangen.
Tipp: Über eine Modernisierungsumlage können Sie diese Kosten teilweise an Ihre Mieter weitergeben.
Welche Vorteile bietet die Vermietung von Denkmalimmobilien?
Es gibt zahlreiche Gründe für den Kauf einer Anlageimmobilie. Bei Denkmalimmobilien sind das vor allem steuerliche Vorteile. Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie können Sie zumindest zum Teil über Ihre Jahreseinnahmen steuerlich absetzen. Auf diese Weise können Sie in den ersten zwölf Jahren erhebliche steuerliche Vorteile genießen. Erst nach dieser Frist lohnt es sich, zu überlegen, ob Sie die Immobilie verkaufen oder weitervermieten möchten.
„Denkmal-Afa“ – Sonderregelung für Gebäude mit Denkmalschutz
Bei vermieteten Immobilien können Sie die Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Dabei können Sie
- in den ersten acht Jahren neun Prozent
- … und in den anschließenden vier Jahren sieben Prozent
steuerlich geltend machen. Die Grundlage für diese Steuererleichterungen bildet die so genannte Denkmal-AfA. AfA ist eine Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung.“
(Reguläre) Abschreibung einer Immobilie
Abgesehen davon können Sie als Besitzer einer denkmalgestützten Immobilie ebenfalls von den generellen Vorteilen für Kapitalanlagen profitieren. Hierunter fällt beispielsweise die reguläre Abschreibung einer Immobilie. Diese erfolgt ebenfalls anhand der so genannten Absetzung für Abnutzung (kurz: AfA) für Kapitalanlagen. Durch diese Regelung können Sie die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausschlaggebend ist dabei das Baujahr der Immobilie:
- Baujahr vor 1924: 2,5 Prozent, innerhalb der ersten 40 Jahre
- Baujahr nach 1924: 2,0 Prozent, innerhalb der ersten 50 Jahre
Beide Steuervorteile mache ein historisches Gebäude zu einem wertvollen Erwerb. Sie können also ganz klar davon profitieren, wenn Sie ein historisches Gebäude weitervermieten.
Tipp: Warum es sich lohnt, ein Mietshaus als Renditeobjekt zu nutzen, erfahren Sie hier.
Denkmalimmobilie geerbt? – Das sollten Sie wissen
Aber auch ein geerbtes denkmalgeschütztes Gebäude kann steuerliche Vorteile bringen. Unter gewissen Umständen kann die Immobilie von der Erbschaftssteuer befreit sein. Hierfür muss ein öffentliches Interesse bestehen, das Gebäude zu erhalten. Das kann mit der Bedeutung der Immobilie für Wissenschaft, Geschichte oder Kunst gerechtfertigt sein. Darüber hinaus müssen die jährlichen Kosten über den Mieteinnahmen liegen. Außerdem sind Sie dazu verpflichtet, das Gebäude der Allgemeinheit zur Verfügung zu stellen, beispielsweise zu Bildungs- oder Forschungszwecken.
Abgesehen davon muss die Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz sein. Andernfalls fällt die Erbschaftssteuer beim Verkauf der Immobilie an. Vor dem Ablauf dieser Frist wäre es also unklug, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Beim Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollten Sie daher auch die finanziellen Aspekte berücksichtigen. Sonst müssen Sie neben den rechtlichen Risiken beim Immobilienverkauf auch mit finanziellen Einbußen rechnen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Antwortvorschläge, Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen. Ebenso ersetzen sie diese nicht. Zur Klärung Ihrer rechtlichen oder finanziellen Fragen bitten wir Sie, einen geeigneten Experten hinzuzuziehen. So zum Beispiel einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz größter Sorgfalt und sorgfältiger Recherche können wir Fehler nicht ausschließen. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise und werden diese schnellstmöglich umsetzen.
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