Grundstücke für den Bau einer Immobilie können Sie komplett erwerben oder sie unterliegen dem Erbbaurecht. Was das Erbbaurecht ist und welche Auswirkungen es für Sie haben kann, haben wir für Sie zusammengestellt. Mit diesen Informationen können Sie entscheiden, welche Art von Grundstück für Sie richtig ist.
So wird das Erbbaurecht definiert
Wenn ein Grundstück dem Erbbaurecht unterliegt, kann der Eigentümer anderen das Recht einräumen an diesem Standort zu bauen. Die wichtigsten Eckpunkt auf einen Blick:
- Der Eigentümer ist der Erbbaurechtgeber
- Der Bauherr ist der Erbbaurechtnehmer
- Das Gebäude gehört dem Erbbaurechtnehmer
- Das Grundstück gehört dem Erbbaurechtgeber
Die Immobilien auf einem Grundstück mit Erbbaurecht können auch an andere Personen verkauft oder vererbt werden.
Der Erbbaurechtnehmer muss jährlich den Erbbauzins an den Erbbaurechtgeber zahlen. Früher hieß dieser Betrag auch Erbpacht. Der Erbbauzins beträgt meist zwischen drei und fünf Prozent. Er orientiert sich am Bodenwert des Grundstückes. Aus diesem Grund ist eine Grundstücksbewertung eine wichtige Voraussetzung für das Erbbaurecht. Festgehalten wird der Erbbauzins im Erbbaurechtsvertrag.
Neben der Höhe des Erbbauzinses ist auch die Laufzeit im jeweiligen Vertrag festgelegt. In vielen Fällen beträgt die Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Alle Bedingungen dieser Regelung sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) festgelegt. Ist ein Vertrag abgeschlossen, tragen die Vertragspartner diesen mit einem Notar im Grundbuch ein. Den Grundbuchauszug Angabe sollten Sie überprüfen, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen.
Welche Vorteile bietet das Erbbaurecht?
Ein Grundstück, das dem Erbbaurecht unterliegt, bietet kurzfristige finanzielle Vorteile. Diese bestehen vor allem darin, dass Sie den Kaufpreis für das Grundstück nicht aufbringen müssen. Dadurch müssen Sie nur einen geringeren Darlehensbetrag aufnehmen und auch weniger monatliche Raten zahlen.
Auf lange Sicht kann sich dieser Vorteil aber wieder ins Gegenteil verkehren. Die jährlichen Pachtzahlungen können den Kaufbetrag nach einiger Zeit deutlich übersteigen. Allerdings besitzen Sie das Grundstück dann trotzdem nicht. Auch die Grunderwerbssteuer können Sie durch das Erbbauecht leider nicht einsparen.
Obwohl der größte Vorteil eines Erbbaugrundstückes nur temporär besteht, sollten Sie diese Grundstücke trotzdem nicht ausschließen. In einigen Fällen ist ein Grundstück zum Kauf deutlich schwerer zu finden.
Welche Rechte hat der Eigentümer?
Landläufig findet man oft die Annahme, dass der Grundstückseigentümer keine Rechte in Bezug auf die Immobilie hat. Das ist aber ein Irrtum. Der Eigentümer kann viele Dinge mitbestimmten und vor allem sein Veto bei verschiedenen Entscheidungen einlegen. Diese Entscheidung sollte er aber gut begründen, weil eine solche Auseinandersetzung auch vor Gericht enden kann.
Der Eigentümer hat ein Mitspracherecht bei möglichen baulichen Veränderungen oder bei einem Umbau, der eine Baugenehmigung erfordert. Auch die Vermietung der Immobilie ist nur mit dem Einverständnis möglich. Ebenso hängt die Höhe, in der die Immobilie beliehen werden kann, von dem Erbbaurechtgeber ab. Das kann zu einer Reihe verschiedener Schwierigkeiten führen. Zusätzlich ist es auch nur mit Zustimmung des Erbbaurechtsgebers möglich, dass Sie die Immobilie verkaufen.
Welche Kosten können durch das Erbbaurecht entstehen?
Grundsätzlich entstehen beim Bau auf einem Erbbaurechtgrundstück ähnliche Kosten, wie bei einem Bau auf einem eigenen Grundstück. Das umfasst die Erschließungskosten, öffentliche Lasten und die Kosten für die Instandhaltung. Auch Versicherungen für das Gebäude fallen in beiden Varianten an. Es kann aber sein, dass die Versicherungen durch das Erbbaurecht verpflichtend sind. Zusätzlich muss der Erbbaurechtnehmer dem Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins zahlen.
Auch für den Erbbaugeber entstehen unter Umständen Kosten. Wird das Grundstück vererbt, kann es zur Pflicht der Entrichtung von Erbschaftssteuer bei Immobilien kommen.
Wann endet das Erbbaurecht?
Ein Erbbaurechtsvertrag kann nach einer festgelegten Dauer auslaufen. In diesem Fall geht die Immobilie an den Erbbaurechtsgeber über. Die Laufzeit ändert sich auch durch den Verkauf der Immobilie nicht. Das gleiche gilt, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt haben, das auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht.
Wenn der Vertrag ausläuft, kann der Erbbaurechtsgeber Ihnen ein Angebot für eine Verlängerung machen. Wenn Sie dieses Angebot nicht bekommen, muss der Eigentümer des Grundstücks Ihnen allerdings eine Entschädigung zahlen. Diese beträgt in der Regel zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie.
Es gibt auch die Möglichkeit, dass der Vertrag durch den sogenannten Heimfall endet. Das ähnelt der Situation, wenn Sie einem Mieter kündigen. Diese Möglichkeit besteht, wenn der Erbbaurechtnehmer seinen Pflichten nicht nachkommt.
Bitte beachten Sie, dass unsere Antwortvorschläge, Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen. Zur Klärung Ihrer rechtlichen oder finanziellen Fragen bitten wir Sie, einen geeigneten Experten (z. B. Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz größter Sorgfalt und sorgfältiger Recherche können wir Fehler nicht ausschließen. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise und werden diese schnellstmöglich umsetzen.
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