Eine Baugenehmigung ist zwar nicht für alle Bauunternehmen zwingend erforderlich, jedoch sind Bauherren und Bauherrinnen damit stets auf der sicheren Seite: Wurde Ihr Bauvorhaben einmal genehmigt, können Sie sichergehen, dass keine weiteren rechtlichen Hürden mehr auf Sie zukommen.
Wie Sie eine Baugenehmigung beantragen und wann Sie sie benötigen, zeigen wir von Vamonda Ihnen in folgendem Artikel.
Für diese Vorhaben benötigen Sie eine Baugenehmigung
Wenn Sie einen Neubau oder den Anbau an einem bestehenden Haus planen, brauchen Sie zunächst eine Baugenehmigung. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie Wohn- und Gewerbeimmobilien kaufen und diese im Anschluss erweitern möchten. Auch bei der Modernisierung ist eine solche Genehmigung erforderlich.
In Deutschland gilt, dass für alle Errichtungen, Abrissmaßnahmen oder Nutzungsänderungen eine Genehmigung vorliegen muss. Das Baurecht ist jedoch auf Länderebene unterschiedlich geregelt. In einigen Bundesländern ist bei kleinen baulichen Veränderungen keine Genehmigung vonnöten. Dazu gehören zum Beispiel Dachgauben. Ein Blick in die Landesbauordnung zeigt Ihnen, wofür Sie eine Genehmigung brauchen.
Wenn Sie zunächst nur eine mündliche Auskunft haben, sollten Sie sich Gesprächsnotizen machen: Vermerken Sie das aktuelle Datum und die Uhrzeit, den Namen des Mitarbeiters, seine Telefonnummer sowie den Inhalt des Gesprächs. Darüber hinaus kann es helfen, eine dritte Person mitzunehmen, deren Namen sie ebenfalls notieren. Sie können alternativ auch eine schriftliche Anfrage an die Behörde schicken, wobei eine formlose E-Mail ausreicht.
Gut zu wissen: Generell haben Sie Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung. Voraussetzung hierfür ist, dass aus bauplanungs- oder bauordnungsrechtlicher Sicht nichts gegen Ihr Vorhaben spricht. Sie müssen die Genehmigung außerdem innerhalb von drei Jahren in Anspruch nehmen. Danach verliert diese ihre Gültigkeit.
Genehmigungsfreie Bauvorhaben
Welche Bauvorhaben genehmigungsfrei sind, ist immer abhängig vom jeweiligen Bundesland. Das hat den Grund, dass das Baurecht als Ländersache gilt. Ist Ihr Bauprojekt in Ihrem Bundesland genehmigungsfrei, können Sie direkt mit dessen Umsetzung beginnen.
Einige Bauvorhaben sind zwar genehmigungsfrei, allerdings anzeigepflichtig. Wie beim Bauantrag müssen Sie oder der Architekt also vorab diverse Formulare ausfüllen und einreichen. Die Prüfung des Bauvorhabens durch die Baubehörde erfolgt jedoch nur punktuell. Hören Sie nach einer bestimmten Frist nichts Gegenteiliges, so gilt die Baugenehmigung als erteilt. In diesem Fall spricht man von einem Freistellungsverfahren.
Baugenehmigungen in einem vereinfachten Verfahren
Für einige Bauvorhaben reicht ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren aus:
- Das Freistellungsverfahren ermöglicht bei kleinen und mittleren Bauten oder Wohngebäuden eine schnellere Genehmigung. Sie müssen dabei aber versichern, dass der Entwurf den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht. Bei Gewerbeimmobilien greift diese Regelung jedoch meist nicht. Wichtig ist zudem, dass die Erschließung und der qualifizierte Bebauungsplan gesichert sind. Denn auch wenn es sich um ein vereinfachtes Verfahren handelt, müssen Sie alle üblichen Bauvorlagen einreichen.
- Beim Kenntnisnahme-Verfahren wird die Baugenehmigung innerhalb einer bestimmten Frist (meist vier bis sechs Wochen) automatisch erteilt. Die Baubehörde kann die Bauunterlagen prüfen, sie muss es aber nicht tun. Das heißt: Hören Sie nach Ablauf der Frist nichts von der Baubehörde, können Sie mit dem Bau beginnen.
Unterlagen für den Bauantrag
Damit eine Genehmigung erfolgt, müssen Sie fachmännische Planungsunterlagen zum jeweiligen Bauvorhaben vorlegen. Aus diesem Grund sind es hier meist Architekten oder Bauingenieure, die den Bauantrag einreichen.
Alle Anträge müssen Sie immer in dreifacher Ausführung vorlegen. Hinzu kommen alle Unterlagen, die für die Beurteilung der Baumaßnahme durch das Bauamt wichtig sind. Im Folgenden finden Sie eine grobe Auflistung:
- Eine Bauzeichnung Ihres Architekten
- Der Entwässerungsplan
- Alle Angaben für die wegemäßige Erschließung
- Unterlagen zur Statik
- Eine technische Beschreibung des Gebäudes
- Die Bauzahlenberechnung
- Ein Höhenplan
- Der Lageplan des Katasteramtes
- Alle Informationen rund um die Wärmedämmung, den Schallschutz und den Brandschutz des Gebäudes
- Eine Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
Manchmal ist auch eine Zustimmung von den angrenzenden Nachbarn notwendig.
Bauen ohne Baugenehmigung: Die Sache mit der Verjährung
Für fast alle Bauten ist eine Baugenehmigung nötig. Dabei ist es wichtig, den Bauantrag weit vor Baubeginn zu stellen. Wer ohne Genehmigung baut, muss mit hohen Bußgeldern und Baustopps rechnen. Außerdem gilt das Gebäude in diesem Fall als „Schwarzbau“ . Eine Verjährung gibt es dabei nicht – selbst dann nicht, wenn die Bauten bereits seit Jahrzehnten bestehen oder im Grundbuch stehen.
Tipp: Weiterführende Informationen rund um die Themen Immobilienkauf, -verkauf und Vermietung finden Sie auch in unseren anderen Beiträgen:
- Was ist ein Zinshaus?
- Grundstücksbewertung – kostenlos Grundstück bewerten
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