Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und von Anfang an wissen, auf was Sie unbedingt achten müssen? Wir möchten Sie in diesem Artikel über die Risiken bei einem Immobilienverkauf informieren. Sie können für den Verkauf Ihres Hauses einen Makler beauftragen oder den Immobilienverkauf privat abwickeln. Darüber hinaus zeigen wir, was wichtig ist und auf welche rechtlichen Risiken Sie dringend achten sollten.
Zunächst sollten Sie sich überlegen, ob Sie die Immobilie privat oder über einen Makler verkaufen möchten. Unterschreiben Sie einen Maklervertrag jedoch nur, wenn Sie sich gut beraten fühlen. Die Kontaktaufnahme und Kommunikation sollten reibungslos ablaufen. Kontaktieren Sie am besten mehrere Makler und entscheiden Sie sich erst nach eingehenden Gesprächen mit diesen.
Wichtig: Die rechtlichen Risiken beim Immobilienverkauf steigen natürlich mit Unkenntnis dieser rechtlichen Bestimmungen. Verstoßen Sie als Verkäufer gegen Ihre Pflichten? Dann hat der Hauskäufer ein Recht auf Schadenersatz und kann ebenso vom Kauf zurücktreten.
Risiken beim Immobilienverkauf: Die Informationspflicht von Verkäufern
Auch beim Hausverkauf gilt „Unwissenheit ist keine Entschuldigung“. Als Verkäufer haben Sie gegenüber den potenziellen Käufern die Pflicht, alle wertrelevanten Informationen zur Immobilie preiszugeben. Wenn im Nachhinein gravierende Mängel an der Bausubstanz der Immobilie auftreten, besteht ein sogenanntes Vertragsauflösungsrecht. Der Käufer des Hauses kann zusätzlich Schadenersatzansprüche stellen.
Das gleiche Risiko gehen Sie ein, wenn Sie Rechtsverhältnisse verschweigen. Dazu gehören Mietverträge sowie Wohn- und Wegerechte. Des Weiteren muss Klarheit über eventuelle Grundschulden oder Hypotheken sowie einem eventuellen Nießbrauchrecht bestehen. Ein sogenannter Haftungsausschluss minimiert für Sie die Risiken. Dieser wird beim Kaufvertrag aufgesetzt und gilt für eventuell versteckte Mängel. Und zwar solche, die für Verkäufer und Käufer nicht im Voraus erkennbar waren.
Wichtig: Der Kaufvertrag besiegelt den Verkauf einer Immobilie zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Für die Rechtsgültigkeit spielen mehrere Aspekte eine essenzielle Rolle.
Sie sollten bei dem Verkauf des Hauses ebenfalls ein Übergabeprotokoll erstellen. So minimieren Sie das Risiko, dass man Sie unrechtmäßig wegen später entstandenen Mängeln belangt.
Der Energieausweis
Im Jahr 2014 trat die Energiespar-Verordnung, EnEv, in Kraft. Diese Verordnung verlangt von jedem Immobilienbesitzer die Vorlage eines Energieausweises. Und zwar beim Verkauf, der Verpachtung oder der Vermietung einer Immobilie. Verstöße gegen diese Vorlagepflicht ahndet der Gesetzgeber mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld. Der Energiesparausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich rechtzeitig um den Energiesparausweis kümmern.
Wenn Sie eine Modernisierung Ihrer Immobilie vornehmen, sollten Sie nicht nur eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Beantragen Sie auch direkt einen neuen Energiesparausweis.
Risiken beim Immobilienverkauf - Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung
Sie sind sich mit einem Interessenten einig geworden und haben eine Summe für das Haus festgesetzt? Zusätzlich besitzen Sie positive Informationen zur Bonität des Käufers? Dann sind die größten Risiken für Sie bereits ausgeschlossen. Trotzdem kann es vorkommen, dass der Käufer zwischen mündlicher Einigung und notarieller Beurkundung einen Rückzug macht.
Eine sogenannte Reservierungsvereinbarung schützt Sie und den Käufer der Immobilie vor einem solchen Szenario. Die bereits reservierte Immobilie steht also niemandem sonst zum Angebot. Eine weitere Möglichkeit ist der Vorvertrag. Dieser bindet sowohl den Käufer als auch den Verkäufer bis zum Verkaufszeitpunkt. Dieser Vertrag ist zudem notariell beurkundet – also rechtlich abgesichert.
Notar beauftragen
Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie einen Notar beauftragen. Denn das Gesetz sieht im § 311b Abs. 1. BGB vor: Der Kaufertrag einer Immobilie muss immer notariell beurkundet sein. Das soll beim Hausverkauf die Risiken für beide Parteien reduzieren. Der Notar fungiert in diesem Fall als unparteiischer Wächter des Rechts. Nach Rücksprache mit Ihnen und dem Käufer der Immobilie erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf. Im Anschluss schickt er diesen an beide Parteien.
Wichtig: Zwischen dem Erhalt des Entwurfs und der eigentlichen Vertragsunterzeichnung sollten bestenfalls circa zwei Wochen liegen. So haben Sie genügend Zeit für eventuelle Änderungen.
Risiken beim Immobilienverkauf: Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
Auch beim Hauskauf gilt – erst Geld, dann Ware. Erst nach Zahlungseingang des Kaufpreises sollten Sie die Immobilie übergeben. So schließen Sie die Risiken der Nichtzahlung aus. Käufer dürfen das Geld sowohl direkt an den Verkäufer auszahlen als auch an den Notar. Hier wird das Geld nun so lange geparkt, bis alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind.
Gut zu wissen: Sie bleiben so lange Eigentümer der Immobilie, bis die Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetragen ist. Das gibt Ihnen Rückendeckung, sollte es in der Zwischenzeit zu Problemen kommen.
Risiken beim Verkauf einer Wohnung
Nicht jeder möchte direkt eine komplette Immobilie kaufen. Manche sind lediglich auf der Suche nach einer Wohnung. Wer ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, kann hier auch einzelne Wohnungen verkaufen. Die Besitzverhältnisse sind dabei allerdings etwas komplizierter.
Eine Wohnung gehört nur dann zu 100 Prozent Ihnen, wenn diese auch rechtlich als Sondereigentum gilt. Wenn Sie nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen und diese verkaufen möchten: Dann ist zudem auch der anteilige Besitz an einem Gemeinschaftseigentum zu beachten.
Angesichts dessen ist es wichtig, im Kaufvertrag des Notars alle Eventualitäten festzuhalten. So lassen sich etwaige Risiken effektiv reduzieren.
Wichtig: Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt laut § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer kann dem Mieter nur kündigen, indem er Eigenbedarf anmeldet.
Fazit – Risiken beim Immobilienverkauf
Um sich beim Immobilienverkauf bestmöglich zu schützen, sollten Sie alle oben genannten Punkte beachten. Sollten Sie hier unsicher sein, ist es ratsam, sich von einem Makler unterstützen zu lassen. Halten Sie immer alle Abmachungen ordnungsgemäß fest, um sich von Anfang an bestmöglich abzusichern.
Tipp: Lesen Sie auch unsere Artikel zum Thema „Immobilie suchen“ sowie „Immobilienversicherungen – welche gibt es?“.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Antwortvorschläge, Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen. Ebenso wenig ersetzen sie diese. Zur Klärung Ihrer rechtlichen oder finanziellen Fragen bitten wir Sie, einen geeigneten Experten hinzuzuziehen. Beispielsweise einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz größter Sorgfalt und sorgfältiger Recherche können wir Fehler nicht ausschließen. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise und werden diese schnellstmöglich umsetzen.
Headerbild: © AdobeStock_169766058, itchaznong; Bild 1: © AdobeStock_330436671, Studio Romantic, WideAwake; Bild 2: © AdobeStock_331574856, metamorworks
