Die so genannte Abschreibung von Immobilien ist für Kapitalanleger von großer Bedeutung. Denn es geht beim Kauf einer Anlageimmobilie nicht nur um den Kaufpreis. Vielmehr spielt auch die Wertentwicklung der Immobilie eine wichtige Rolle. Dabei geht man davon aus, dass sich eine Immobilie durch den Gebrauch mit der Zeit abnutzt. Das hat wiederum eine Wertminderung zur Folge. Die Erfassung und Verrechnung der Wertminderung von Vermögensgegenständen bezeichnet man auch als Abschreibung.
In diesem Artikel zeigen wir von Vamonda Ihnen, was Sie zum Thema Abschreibung wissen sollten.
Wann kann man Immobilien abschreiben?
Im Einkommenssteuergesetz ist festgelegt, dass Vermieter einer Immobilie bestimmte Kosten steuerlich geltend machen können. Hierunter fallen beispielsweise Werbekosten sowie die Anschaffungskosten für ein vermietetes Gebäude. Die entstandenen Kosten werden direkt abgesetzt. Möchte man aber eine Wohn- und Gewerbeimmobilie kaufen, so ist es möglich, den Kaufpreis abzuschreiben.
Sie besitzen als Privatperson ein Haus oder möchten eine Immobilie kaufen? Dann gehört die Immobilie nicht zu Ihrem Betriebsvermögen. Sie müssen die Kosten also je nach Baujahr auf 40 oder 50 Jahre verteilen.
Denkmalimmobilien
Bei den Denkmalimmobilien profitieren sogar die Selbstnutzer von den Abschreibungen. Des Weiteren wird vom Fiskus eine Sonder-Abschreibung für Denkmäler gewährt.
Absetzung für eine außergewöhnliche Abnutzung bei verkürzter Nutzungsdauer
Es gibt Fälle, in denen der Abriss eines Gebäudes unumgänglich ist. Das kann zum Beispiel nach einem Brand oder einem Erdbeben der Fall sein. Dies führt zu einer Verkürzung der Nutzungsdauer. Damit ist gemäß § 7 Absatz 4 EstG eine so genannte Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung möglich. Das bedeutet, dass Sie den Restwert auf einmal absetzen können. Um den Restwert zu berechnen, zieht man die bis dato geltend gemachte Abschreibung von den Anschaffungskosten ab.
Die Vermietung einer Immobilie, die Sie bisher selbst genutzt haben
Sie haben eine Immobilie selbst genutzt und möchten diese nun vermieten? Ab dem Zeitpunkt der Vermietung können Sie Abschreibungen geltend machen. Allerdings nur noch für die Nutzungsdauer, die nach Abzug der eigenen Nutzung bleibt. Das heißt: Wenn Sie nach 10 Jahren aus einem neu gebauten Haus ausziehen und es dann vermieten, bleiben von den 50 Jahren noch 40 Jahre übrig für die Abschreibung übrig.
Tipp: Lesen Sie passend dazu auch unseren Artikel zum Thema Immobilienbewertung.
Gemischte Nutzung einer Immobilie
Bei so genannten Zinshäusern dienen die Mietshäuser als Renditeobjekte und werden daher meist komplett vermietet. Es gibt aber ebenso den Fall der gemischten Nutzung einer Immobilie. Bei einer gemischten Nutzung ist es nötig, die Anschaffungskosten anteilig zu ermitteln. Anschließend lässt sich die Abschreibung der Immobilie berechnen. Ein Beispiel ist ein Zweifamilienhaus, in dem Sie als Eigentümer selbst wohnen und die zweite Wohnung weitervermieten. Hier bilden die anteiligen Anschaffungskosten der vermieteten Wohnung nun die Grundlage für die Abschreibung der Immobilie.
Häusliche Arbeitszimmer
Sie nutzen das Büro in Ihrem Haus für Geschäftszwecke? Ist das Büro der Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit, gilt es laut Finanzamt als Arbeitszimmer. Damit können Sie den Anteil des Raumes an der Wohnfläche der Immobilie abschreiben. Das gilt aber immer nur für den Eigentümer der Immobilie. Es ist nicht möglich Abschreibungen geltend zu machen, wenn
- der Ehemann zwar ein Büro im Haus hat, das er beruflich nutzt,
- das Haus gleichzeitig aber der Frau oder den Eltern gehört.
Für die Abschreibung müssen Sie zunächst den Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche berechnen:
(Fläche Büro x 100) / Wohnfläche der Immobilie = Arbeitszimmeranteil
Aber Achtung: Haben Sie vor, das Haus vor Ablauf der Spekulationsfrist (10 Jahre) zu verkaufen, sollten Sie Folgendes beachten: Wenn Sie die Kosten für Ihr Büro steuerlich geltend machen, müssen Sie den Verkaufserlös anteilig versteuern. Sie sollten diese Kosten also immer mit im Blick behalten, wenn Sie überlegen, die Immobilie später zu verkaufen.
AfA-Tabellen – Abschreibungstabellen für die Absetzung für Abnutzung
Es gibt spezielle Abschreibungstabellen für die Absetzung für Abnutzung (Afa). Mithilfe dieser Tabellen können Sie die Nutzungsdauer von Anlagegütern schätzen lassen. Die einzelnen AfA-Tabellen stellt das Bundesfinanzministerium zur Verfügung. Sie enthalten Angaben zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (ND). Dabei unterscheidet man zwischen den Abschreibungstabellen für allgemein verwendbare Anlagegüter und den AfA-Tabellen für bestimmte Wirtschaftszweige:
- Die Abschreibungstabelle für „allgemein verwendbare Anlagegüter“ enthält die ND für Anlagegüter, deren Nutzung nicht branchenspezifisch ist. Sie gilt für alle Anlagegüter, die nach dem 31. 12.2000 gekauft oder hergestellt wurden.
- Die AfA-Tabellen für die Wirtschaftszweige sind in die unterschiedlichen Branchen aufgeteilt. Das liegt daran, dass es hier unterschiedliche Bemessungen zu berücksichtigen gibt.
Sie haben noch Fragen rund um das Thema Abschreibung einer Immobilie? Wir beraten Sie gerne zu diesem Thema und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.
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