Laut §1303 BGB beschreibt das so genannte Nießbrauchrecht
das Nutzungsrecht an einem Vermögen oder
einer Sache. Der Eigentümer einer Immobilie kann dadurch seine Rechte an
einer Immobilie an eine weitere Partei übertragen. Der so genannte Nutznießer erhält hierbei lediglich das
Verfügungsrecht. Das bedeutet, dass
er die Immobilie für eigene Zwecke nutzen darf. Dabei ist er ebenfalls dazu
befugt, Gewinne zu erzielen, beispielsweise durch Mieteinnahmen. Die Immobilie
verkaufen darf er aber nicht.
Wir von Vamonda haben wichtigsten Infos zum Thema Nießbrauchrecht für Sie
zusammengetragen.
Was bedeutet Nießbrauch?
Der Begriff „Nießbrauch“ meint, dass einer Person (dem Nießbraucher) das dingliche und höchstpersönliche Recht zugesprochen wird, aus einem fremden Gut persönlichen Nutzen zu ziehen. Dieses Recht nennt man auch Fruchtziehung. Der Nießbrauch kann sowohl an Sachen als auch an Rechten, Immobilien oder Vermögen bestehen. Der Nießbrauch findet auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Erwähnung.
Das Nießbrauchrecht an Immobilien
Es gibt mehrere Formen des Nießbrauchrechts an Immobilien. Die häufigste Variante ist das Recht, die Immobilien selbst zu bewohnen. Hier erhält der Nießbraucher das Recht, alle möglichen Nutzungen an der Immobilien zu ziehen. Hierunter fallen beispielsweise Einnahmen durch Weitervermietung. Dadurch haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, das Eigenheim weiterhin für ihre eigenen Zwecke zu nutzen.
Aber auch wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie diskret verkaufen oder verschenken möchten, können Sie vom Nießbrauchrecht profitieren. In diesem Fall spricht man von einem so genannten Vorbehaltsnießbrauch. Diese Form kommt häufig vor, wenn Eltern die Immobilie noch zu Lebzeiten an die Kinder verschenken, aber weiterhin dort wohnen möchten. Der Eigentümerstatus geht dann an die Kinder über. Die Eltern werden dadurch wiederum zu Nießbrauchern. Auch bei einer Scheidung mit Haus findet diese Art des Nießbrauchs als Form der finanziellen Absicherung Anwendung.
Gut zu wissen: Laut BGB findet durch den Nießbrauch keine Eigentumsübertragung an den Nießbraucher statt. Das führt dazu, dass ausschließlich die Rechte zur Nutzung sowie zur „Fruchtziehung“ an den Nießbrauchberechtigten übergehen. Das Verfügungsrecht aber nicht. Aus diesem Grund kann er die Immobilie nicht verkaufen, der Eigentümer allerdings schon.
Das Nießbrauchrecht muss außerdem nicht für die gesamte Immobilie gelten. Es ist auch möglich, dieses nur auf einen Teil der Immobilie zu beschränken. Bei dieser Form spricht man von einem so genannten Bruchteilnießbrauch.
Bei Anwendung des Nießbrauchrechts sollte immer ein notariell beglaubigter Nießbrauchvertrag abgeschlossen werden. Auch sollte ein entsprechender Eintrag im Grundbuch erfolgen.
Nießbrauch: Die verschiedenen Arten im Überblick
Es gibt mehrere Varianten des Nießbrauchs. Gerade in Bezug auf erbrechtliche oder steuerrechtliche Konsequenzen ist es wichtig, die Besonderheiten der verschiedenen Modelle zu kennen.
1. Zuwendungsnießbrauch
Bei dieser Form wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer. Dem Begünstigten wird allerdings ein Nießbrauchrecht eingeräumt, bei dem der Berechtigte von den erwirtschafteten Einnahmen profitiert. Dabei gibt es den unentgeltlichen, den teilentgeltlichen sowie den entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch. Die Unterscheidung ist vor allem aus steuerrechtlicher Sicht von Bedeutung:
- Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Beim entgeltlichen Nießbrauch hat der Nießbraucher die Pflicht, ein Entgelt an den Eigentümer zu zahlen. Außerdem muss er die Einnahmen aus Pacht oder Miete versteuern. Das gezahlte Entgelt lässt sich jedoch als Werbungskosten steuerlich absetzen. Darüber hinaus ist es möglich, die Gebäudeabschreibung geltend zu machen. Das gilt ebenso für den Erhaltungsaufwand sowie für alle weiteren Aufwendungen.
- Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Auch hier müssen die Einkünfte aus Pacht und Miete versteuert werden. Da kein Entgelt für den Nießbrauch anfällt, fallen die Steuern niedriger aus. Der Eigentümer erhält keine Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilie.
- Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Bei dieser Form unterscheidet man steuerrechtlich zwischen zwei verschiedenen Vorgängen. Es ist möglich, Werbungskosten im Verhältnis Entgelt zum Kapitalwert des Nießbrauchs geltend zu machen.
2. Vorbehaltsnießbrauch
Bei dieser Form überträgt der Eigentümer die Immobilie an eine andere Person, lässt sich jedoch selbst ein Nießbrauchrecht einräumen. Wenn der Nießbrauchberechtigte die Immobilie nun nicht selbst bezieht, erhält er die Einnahmen aus Miete und Pacht. Diese Form kommt insbesondere bei der vorweggenommenen Erbfolge zum Einsatz, wenn beispielsweise die Eltern eine Immobilie auf ihre Kinder übertragen.
3. Nachrangiger Nießbrauch
In diesem Fall wird im Nießbrauchvertrag eine weitere Person festgelegt. Das Nießbrauchrecht geht nach dem Tod des Nießbrauchberechtigten dann an diese dritte Person über.
4. Quotennießbrauch
Bei dieser Variante erhält der Nießbrauchberechtigte einen im BGB festgelegten Anteil an den Einkünften einer Immobilie, zum Beispiel eine Quote von eins zu vier.
Sie haben noch Fragen zum Nießbrauchrecht? Dann stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Weitere Informationen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien sowie das Thema Erbschaft finden Sie auch in unseren anderen Artikeln:
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