Eine Kaution, auch Mietkaution genannt, ist heutzutage keine Seltenheit. Diese zahlt entweder der Mieter oder der Vermieter. Dabei erfolgt die Zahlung in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie hat die Aufgabe, den Vermieter gegenüber Mietschäden abzusichern. Dabei darf sie in der Höhe drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Wer eine Wohn- und Gewerbeimmobilie kaufen möchte, um diese als Zinshaus zu nutzen, sollte sich immer Gedanken über das Thema Kaution machen. Wir von Vamonda informieren Sie zum Thema Mietkaution und erklären Ihnen die verschiedenen Arten sowie weitere zu beachtende Fakten.
Gut zu wissen: Es gibt verschiedene Arten der Kaution. So gibt es die Barkaution, die Bankbürgschaft sowie auch die Mietkautionsversicherung.
Ist die Kaution Pflicht?
Viele Immobilienbesitzer nutzen das Miethaus als Renditeobjekt. Sie als Vermieter haben bei einem neuen Mietvertrag die Möglichkeit, eine Mietkaution als Sicherheit zu verlangen. Sie können also eine Kaution verlangen, müssen es aber nicht. Im § 551 BGB zu „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheit“ steht, dass Mieter oder Vermieter die Kaution auf einem verzinsten Konto lagern müssen. Wir empfehlen Ihnen als Vermieter, eine Passage im Mietvertrag einzufügen, mit der Sie sich gegen eventuelle Beschädigungen an Ihrer Immobilie sowie ausbleibende Mietzahlungen absichern können.
Die Zahlung der Mietkaution
Die Kaution muss der Mieter immer zu Beginn eines Mietverhältnisses bezahlen. Sie darf laut Gesetz in bis zu drei Raten bezahlt werden. Im Folgenden noch einige interessante Fakten:
- Wenn Sie einverstanden sind, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kaution auf ein sogenanntes Mietkautionssparbuch einzuzahlen. Dieses wird dann an Sie verpfändet.
- Sie eröffnen ein verzinstes Treuhandkonto. Dieses muss von Ihrem Vermögen getrennt sein. Ansonsten kann es bei einer Insolvenz für die Gläubiger genutzt werden.
- Ihr Mieter zahlt monatlich einen Betrag an die Bank oder eine Versicherung. Diese bürgt in der Höhe der Mietkaution.
Darauf sollten Sie bei der Kaution achten
Die Mietkaution ist immer eine Sicherheitsleistung für Sie als Vermieter. Die Kaution schützt Sie also vor Schäden am Wohnraum und auch bei Mietausfällen kommt diese zum Einsatz. Leider kommen durch solche Situationen hohe Risiken auf Vermieter zu, was natürlich auch die Finanzierung einer Immobilie betrifft und bei einigen sogar die Altersvorsorge bedroht. Viele Vermieter müssen in solchen Situationen sogar die Immobilie verkaufen oder sich Geld leihen, um die Finanzierung aufrechtzuerhalten. Eine Kaution ist dementsprechend immer ratsam.
Wie hoch eine Kaution angesetzt werden darf, ist gesetzlich geregelt. Diese darf maximal drei Monatsnettomieten betragen. Hierzu zählen also nicht die Nebenkosten. Auch wenn das Gesetz die Kaution nicht vorschreibt, ist eine solche Vorsichtsmaßnahme in Deutschland üblich. Wichtig ist allerdings, dass die Kaution im Mietvertrag festgelegt ist. Wie bereits erwähnt, gilt die Nettokaltmiete als Berechnungsgrundlage.
Nichtzahlung der Mietkaution
Auch die Nichtzahlung ist gesetzlich im § 569 Abs. 2 a BGB fest geregelt. Eine Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt Sie zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dabei ist keine vorherige Abmahnung nötig. Allerdings gilt das nur für ein Mietverhältnis, welches nach 2013 geschlossen wurde. In diesem Jahr kam eine neue Mietrechtreform. Leider ist für ältere Mietverträge die Rechtslage nicht komplett geklärt. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass auch hier die meisten Gerichte eine fristlose Kündigung als gerechtfertigt einstufen. Allerdings müssen Sie in diesem Fall den Mieter schriftlich abmahnen.
Lesen Sie zum Thema Mieter auch unseren Artikel „Was gilt als Mehrfamilienhaus?“.
Die Voraussetzungen:
- Die Leistung einer Mietkaution muss im Mietvertrag schriftlich festgelegt sein
- Ihr Mieter muss mit der Kautionszahlung mindestens zwei Monatskaltmieten in Verzug sein
- Sie müssen den Kündigungsgrund immer im Kündigungsschreiben ausführen
Wichtig: Wenn der Mieter nach der Kündigung die Kaution nachzahlt, kann es passieren, dass die Kündigung unwirksam wird.
Wann und wie lange dürfen Sie die Kaution einbehalten?
Oft gibt es bei der Rückgabe der gezahlten Kaution Ärger zwischen Vermietern und Mietern. Allerdings sind auch hier die Vorschriften im § 551 BGB festgehalten. Allerdings ist nicht festgehalten, über welchen Zeitraum ein Vermieter die Kaution einbehalten darf. Auch wenn der Mieter einen Anspruch auf eine unverzügliche Zahlung hat, sieht die Rechtsprechung ebenso vor, dass der Vermieter eine Prüfungs- und Überlegefrist von sechs Monaten hat.
Gründe für das Einbehalten der Kaution
- Es besteht ein Rückstand der Miete
- Nebenkosten wurden nicht bezahlt
- Als Nachzahlung für bereits ausgehändigte Nebenkostenabrechnung
- Als zu erwartende Nachzahlung von einer noch vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung
- Schäden in der Wohnung
Sie möchten eine Immobilie kaufen oder eine Immobilie verkaufen? Wenn es um das Verkaufen oder Vermieten geht, stehen wir Ihnen gerne zur Seite und bieten Ihnen zusätzlich spannende Artikel, wie zum Beispiel Wohn- und Gewerbeimmobilie kaufen.
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