Um den Wert einer Immobilie langfristig zu halten oder den Ertrag zu steigern, sollten Sie regelmäßig Modernisierungen durchführen. Zum Beispiel, wenn Sie eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie kaufen möchten, um diese als Zinshaus zu führen. Allerdings gilt es bei den Modernisierungen einiges zu beachten. Denn auch wenn der Mieter in der Regel von einer besseren Wohnqualität profitiert, kann es aufgrund einer Mieterhöhung oder Baulärm zu Ärger zwischen den Parteien kommen. Bei Vamonda wollen wir Sie darüber informieren, was eine Modernisierung ist und auf was Sie als Vermieter unbedingt achten müssen.
Was ist eine Modernisierung?
Ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch definiert exakt, was unter dem Begriff Modernisierung verstanden wird. Der § 555b BGB enthält die Bedingungen, welche für die verschiedenen Arbeiten an einer Immobilie erfüllt sein müssen. Denn so werden die Maßnahmen als Modernisierung akzeptiert. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die Maßnahmen immer zu einer baulichen Veränderung an der Mietsache führen müssen.
Bauarbeiten, welche zur Reduzierung des Energieverbrauchs von Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien führen und damit auch zum Klimaschutz beitragen, gelten laut Gesetz als Modernisierung. Ebenso gelten die rechtlichen Bedingungen für eine Modernisierung als erfüllt, wenn Sie neuen Wohnraum schaffen.
Wichtig: Es darf sich nicht um Arbeiten handeln, welche gemäß § 555a BGB nur der Erhaltung der jeweiligen Immobilie gelten.
Die nicht umlagefähigen Kosten
Viele Immobilieninhaber streben eine Mieterhöhung nach der Modernisierung an. Auch die Immobilienbewertung steigt durch diese Maßnahmen an, sodass Sie hohe Verkaufserlöse erzielen können. Aber nicht alle Kosten dürfen Sie in Form einer Mieterhöhung auf den Mieter umlegen. Die Grenze von acht Prozent der Aufwendung im sogenannten Umlageverfahren auf die Jahreskaltmiete dürfen Sie nicht überschreiten. Auch hier finden Sie im § 559 BGB detaillierte Angaben, wann Modernisierungsumlagen rechtens sind und wann Sie die Kosten allein tragen müssen.
Nicht umlagefähig sind zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen, welche den Verbrauch erneuerbarer Primärenergie reduzieren oder einen großen Anteil zum Klimaschutz beitragen. Des Weiteren dürfen Sie auch die Maßnahmen zur Erschaffung neuer Wohnräume nicht auf die Mieter umlegen. Als Vermieter tragen Sie damit die Kosten für die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder für den Ausbau des Dachgeschosses. Denn hiervon hat der Mieter keinen unmittelbaren Vorteil. Sie jedoch schon, wenn Sie zum Beispiel das Mehrfamilienhaus verkaufen wollen.
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Setzen Sie den Mieter in Kenntnis
Sie müssen Ihre Mieter immer über die anstehenden Arbeiten informieren. Das unabhängig von der Umlagefähigkeit der geplanten Modernisierungsmaßnahmen. Hier müssen Sie eine Frist von mindestens drei Monaten einhalten. Die Information an den Mieter muss dabei immer schriftlich erfolgen.
Damit Sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, muss die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen folgende Angaben enthalten:
- Der komplette Umfang der Arbeiten
- Die Art der Modernisierung
- Der Beginn der Arbeiten sowie die voraussichtliche Dauer
- Angaben zu einer eventuellen Mieterhöhung
- Alle Informationen zur Höhe der zukünftigen Betriebskosten
Neben diesen Angaben darf auch der Hinweis auf ein eventuelles Bestehen eines Härtefalls nicht fehlen.
Die Verzögerung aufgrund von Härtefällen
Ein Mieter ist dazu verpflichtet, die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Es gibt allerdings spezielle Umstände, bei welchen die Duldungspflicht nicht greift. Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Umbaumaßnahmen den Mieter, einen Mitbewohner oder einen Familienangehörigen unangemessen belasten. Des Weiteren liegt eine Härte vor, wenn durch die Bauarbeiten eine unzumutbare Beeinträchtigung entsteht bzw. die Wohnung für die Dauer nicht mehr bewohnbar ist. Ein hohes Alter, eine schwere Krankheit, eine Schwangerschaft und auch Klausurzeiträume gelten ebenfalls als Härteeinwände.
Des Weiteren kann eine Härte auch aufgrund der zu hohen finanziellen Belastung vorliegen. Wenn die Mieterhöhung den Mieter überfordern und nicht getragen werden können, ist ebenso ein Härtefall zu erwarten. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die neue Miete deutlich über der Miete liegt, welche im Mietvertrag festgelegt wurde. Beansprucht die Miete mehr als 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens des Mieters, muss er die Modernisierungsmaßnahme also nicht dulden.
Vereinbarungen treffen
Um mehr Planungssicherheit zu genießen, sollten Sie sich durch eine Modernisierungsvereinbarung mit Ihrem Mieter absichern. Natürlich sind Sie zwar grundsätzlich dazu verpflichtet, die unterschiedlichen Interessen abzuwägen, sodass auch eine Einzelprüfung unerlässlich ist. So wird die Entscheidung über ein eventuelles Vorliegen von einem Härtefall von einem Gericht entschieden.
Einigen Sie sich also im Vorfeld über den zeitlichen und technischen Umfang der Arbeiten sowie die zukünftige Miethöhe. Auch eine Vereinbarung über Ersatzansprüche sowie Gewährleistungsrechte des Mieters werden in einer Vereinbarung im § 555f festgelegt.
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