Ein Bebauungsplan ist ein Dokument, dass eine Gemeinde erstellt. Darin ist festgelegt, wie bestimmte Flächen genutzt werden dürfen. Bevor Sie ein Grundstück erwerben, sollten Sie also den Plan einsehen und feststellen, ob Sie Ihre Baupläne dort verwirklichen können. Wir von Vamonda bieten Ihnen alle wichtigen Informationen rund um den Bebauungsplan und warum Sie ihn einsehen sollten, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen.
Welche Informationen können Sie in einem Bebauungsplan finden?
Ein Bebauungsplan besteht oft aus zwei Teilen. Zum einen gibt es eine Planzeichnung. Diese basiert auf einer amtlichen Flurkarte, die das Katasteramt verwaltet. Der Maßstab der Planzeichnung beträgt oft 1:500 oder 1:1000. Aber auch ohne diese Planzeichnung ist der Bebauungsplan gültig.
Der zweite und manchmal auch einzige Teil des Bebauungsplans besteht aus einem Text. Hier sind alle wichtigen Punkte aufgeführt und beschrieben. Der genaue Inhalt ist in § 9 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Insgesamt werden in diesem Paragrafen 26 Punkte beschrieben, die zum Inhalt des Bebauungsplans gehören können.
Obwohl nicht zwingend alle Punkte in einen solchen Bebauungsplan einfließen müssen, sollten vier Punkte unbedingt beschrieben werden. Dazu gehören die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Sind diese Punkte im Text berücksichtigt, gilt der Plan als qualifizierter Bebauungsplan. Die Art der möglichen Nutzung ist zum Beispiel wichtig, wenn Sie ein Grundstück für eine Wohn- und Gewerbeimmobilie kaufen wollen.
Fehlt einer der vier Punkte, spricht man dagegen von einem einfachen Bebauungsplan. Ein solcher Plan kann keine alleinige Grundlage für die Beurteilung eines Bauvorhabens sein. Um eine Baugenehmigung erteilen zu können, wird die Bebauung in der direkten Nachbarschaft des Grundstücks zum Vergleich herangezogen. Erst mit diesen Informationen kann ein Grundriss für ein Bauvorhaben erstellt werden.
In ausführlicheren Bebauungsplänen können noch weitere Punkte festgelegt sein. Dazu gehört zum Beispiel die Bauweise, die höchstzulässige Zahl der Wohnungen, Versorgungsflächen und Flächen, die einer bestimmten Nutzung zugewiesen werden.
Darüber hinaus ist es wichtig, dass im Bebauungsplan auch die Geltungsgrenzen festgehalten werden. Der Plan gilt in der Regel nur für einen Teil eines Gemeindegebiets. Oft wird eine Gruppe von Grundstücken oder ein Stadtteil erfasst.
Wie werden Bebauungspläne erstellt?
Auch das genaue Verfahren zur Erstellung eines Bebauungsplans ist im Baugesetzbuch geregelt. Insgesamt sind sieben Schritte nötig, die jeweils einen eigenen Beschluss benötigen. Das Verfahren soll sicherstellen, dass alle Belange und Probleme erkannt und berücksichtigt werden. Alle Beteiligten und auch die Öffentlichkeit müssen die Möglichkeit zur Beteiligung haben.
Alle Verfahrensschritte werden von Gemeindegremien durchgeführt. Die einzelnen Schritte umfassen diese Beschlüsse:
- zur Aufstellung eines Bebauungsplans
- die Abwägung der Bedenken
- zur frühzeitigen Beteiligung
- den Entwurf
- etwaige Änderungen und eine eventuell notwendige weitere Auslegung und Beteiligung
- zur öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
- über die Satzung
In den meisten Fällen kommt die Initiative für die Erstellung eines Bebauungsplans aus dem Bau- oder Planungsamt. Manchmal stößt aber auch ein Investor oder Bauherr das Verfahren an. Dann spricht man von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Warum ist ein Bebauungsplan wichtig?
Der Bebauungsplan hat einen erheblichen Einfluss auf die mögliche Nutzung, Verfügbarkeit und Erscheinung eines Grundstücks. Damit beeinflusst er den Wert in hohem Maße, was sich neben dem Bodenrichtwert auch in einer Grundstücksbewertung oder Immobilienbewertung niederschlägt. Aus diesem Grund ist ein Bebauungsplan auch eine der wichtigen Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie.
Der Bebauungsplan soll unterschiedliche Schwierigkeiten bei der Bebauung eines Gebiets verhindern. Er kann Spannungen und Interessenkonflikten vorbeugen und die Entwicklung in eine bestimmte Richtung lenken.
Sie sollten den Bebauungsplan vor einem Bauvorhaben immer sorgfältig lesen. In einem Grundbuchauszug stehen zum Teil auch Informationen zur möglichen Bebauung des Grundstücks. Sie werden aber durch die Regelungen im Bebauungsplan ausgehebelt. Wenn Sie einen Makler beauftragen, kann dieser Ihnen auch alle wichtigen Informationen zum Bebauungsplan beschaffen.
Auch auf die zu entrichtende Grunderwerbssteuer kann sich der Bebauungsplan auswirken. Hier werden nämlich unter Umständen auch zukünftige Bauvorhaben berücksichtigt. Das kann bei einem Verkauf für Überraschungen sorgen.
Aber auch über das einzelne Grundstück hinaus kann der Bebauungsplan einen wichtigen Einfluss auf die Entwicklung einer Region haben. Hier werden die Grundlagen für eine nachhaltige Bebauung gelegt.
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