Betriebskostenabrechnung

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Die Betriebskostenabrechnung enthält alle relevanten Kosten, die entstehen, um den Gebrauch einer Mietsache zu ermöglichen. Für eine korrekte Abrechnung gilt es, wichtige Faktoren zu berücksichtigen.

Was sind Betriebskosten?

Bevor Sie eine Betriebskostenabrechnung erstellen, ist es wichtig zu wissen, was genau Betriebskosten sind. Es handelt sich um alle umlagefähigen laufenden Kosten, die für die Nutzung der Immobilie anfallen. Die Betriebskosten für Wohnung oder Haus werden durch den Mieter übernommen. Dafür tätigt dieser eine Betriebskostenvorauszahlung.

Nach einem Abrechnungsjahr erfolgt das Berechnen der tatsächlich entstandenen Kosten und die Betriebskostenabrechnung wird dem Mieter zugestellt. War die Vorauszahlung zu hoch, erhält er eine Rückzahlung. War die Vorauszahlung zu niedrig, muss der Mieter nachzahlen.

Diese Kosten lassen sich als Betriebskosten berechnen

Im Rahmen der Betriebskostenverordnung ist festgehalten, welche Gebühren für die Betriebskostenabrechnung für die Wohnung aufstellbar sind.

Abrechenbar sind die Kosten für:

  • Abwasser
  • Wasserversorgung
  • Hausmeister
  • Hausbeleuchtung
  • Grundsteuer 
  • Aufzug
  • Heizung
  • Warmwasser
  • Straßenreinigung 
  • Müllabfuhr
  • Schornsteinreinigung
  • Reinigung
  • Gartenpflege
  • Gebäudeversicherung
  • Haftpflichtversicherung
  • Kabelfernsehen

Es gibt noch weitere Betriebskosten, die anfallen können und abhängig von der Immobilie sind.

Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung: Verteilerschlüssel bei der Abrechnung

Im Rahmen der Berechnung der Betriebskosten ist es wichtig, die verschiedenen Verteilerschlüssel zu kennen. Unterschieden wird zwischen den Abrechnungen nach:

  • Verbrauch
  • Personenanzahl
  • Wohneinheit
  • Wohnflächenanteil

Warme Betriebskosten werden nach Verbrauch berechnet. Dies sind Heizung und Warmwasser. Bis zu 70 % dürfen Vermieter nach Verbrauch abrechnen, beim restlichen Prozentsatz greift der Wohnflächenanteil.

Die Betriebskostenabrechnung und ihre Frist

Um die Betriebskosten geltend machen zu können, müssen Sie die Betriebskostenabrechnungsfrist von 12 Monaten berücksichtigen. Und zwar nach dem Abschluss des Abrechnungszeitraumes. Sollten Sie die Frist verstreichen lassen, ist eine Nachzahlung durch den Mieter nicht mehr notwendig.

Halten Sie die Frist nicht ein und der Mieter hat im Abrechnungszeitraum einen zu hohen Betrag gezahlt: Dann müssen Sie den Restbetrag auch nach dem Verstreichen der Frist erstatten.

Wichtig zu wissen ist auch, dass die Betriebskosten als Teil der Miete gewertet werden. Wenn der Mieter die Vorauszahlungen nicht leistet, gerät er in einen Rückstand des Mietbetrages. Und das kann eine Kündigung nach sich ziehen.

Diese Fehler treten bei der Betriebskostenabrechnung häufig auf

Vermieter stehen in der Pflicht, die Betriebskostenabrechnung korrekt durchzuführen. Dennoch kommt es immer wieder zu Fehlern. Die häufigsten Fehler, die hier passieren, sind:

  1. Die Abrechnung erfolgt zu spät und der Mieter muss die Nachzahlung nicht leisten.
  2. Es fehlen Informationen in der Abrechnung, dadurch ist diese unvollständig.
  3. Der Zeitraum für die Abrechnung umfasst mehr als 12 Monate.
  4. Die Abrechnung der Kosten erfolgt nicht nach den Angaben im Mietvertrag.
  5. Die Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft.
  6. Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind, werden abgerechnet.
  7. Die Betriebskostenabrechnung wird gar nicht erst aufgestellt.

Befinden sich im Haus Gewerbeeinheiten, so sind diese vor der Berechnung der Kosten abzuziehen. Erfolgt dies nicht, gilt die Abrechnung ebenfalls als fehlerhaft.

Betriebskostenabrechnung

Diese Nebenkosten dürfen nicht umgelegt werden

Ein häufiger Grund für eine fehlerhafte Abrechnung ist die Aufführung von nicht umlagefähigen Kosten. Hier gibt es klare Vorgaben, welche dies sind:

  • Kosten für Reparaturen am Haus
  • Gebühren für die Bank
  • Anschaffungskosten für Müllbehälter oder Geräte zur Gartenpflege
  • Kosten für die Verwaltung des Hauses
  • Rücklagenbildung durch den Vermieter bei der Hausverwaltung
  • Kosten für Gehwegbeläge 
  • Kosten für Ungezieferbeseitigung

Benötigen Sie eine Rechtsberatung? Dann leiten wir Sie sehr gerne an einen Rechtsanwalt weiter, der Ihnen hier helfen kann.

Unterschied zwischen Betriebskostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung

Was ist eine Betriebskostenabrechnung und wo liegt der Unterschied zur Nebenkostenabrechnung? Möchten Sie eine Immobilie kaufen und diese vermieten, ist dies eine der häufigsten Fragen. Sie müssen beides; sowohl eine Betriebskostenabrechnung als auch eine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Auch wenn die beiden Begriffe oft als Synonym genutzt werden, gibt es einen deutlichen Unterschied:

Alle Betriebskosten zählen zu den Nebenkosten. Nicht alle Nebenkosten lassen sich aber als Betriebskosten abrechnen. Betriebskosten sind laufende Kosten, ohne die der Gebrauch der Immobilie nicht gewährleistet werden kann.

Als Nebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die Sie als Vermieter haben. Dabei handelt es sich sowohl um die umlagefähigen als auch um die nicht umlagefähigen Kosten. Die Nebenkosten setzen sich zusammen aus: 

  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Instandsetzungskosten 

Möchten Sie noch mehr Hinweise und Tipps rund um den Kauf und die Vermietung einer Immobilie? Dann können Sie sich bei unserer Immobilienbewertung informieren oder Sie lesen den Beitrag „Wohnung vermieten: Wie macht man es richtig?“.

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