Wenn Sie eine Immobilie kaufen, gehen Sie sicher nicht direkt von Problemen mit den Mietern aus. Manchmal kann es doch genau dazu kommen. Eines der Probleme, mit dem Sie sich als Vermieter vielleicht beschäftigen müssen, ist die Kündigung wegen Zahlungsverzug. Aber welche Punkte gilt es in diesem Zusammenhang zu beachten?
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug der Miete – wann ist das möglich?
Im BGB finden sich im § 556b Absatz 1 klare Vorgaben dazu: Der Mieter muss die Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt gezahlt haben. Angegeben ist der dritte Werktag des Monats für einen Haus- oder Wohnungsmietvertrag. Der Mieter ist verpflichtet, die Miete bis zum dritten Werktag angewiesen zu haben. Das heißt nicht, dass Sie auch den Eingang am dritten Werktag verzeichnen müssen. Sollte sich der Mieter im Zahlungsverzug befinden, können Sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen.
Weitere Informationen zum Thema Kündigung gibt es übrigens in folgenden Artikeln: „Kündigung wegen Eigenbedarf – das gibt es zu beachten“ oder „Mieter kündigen – was Sie als Vermieter wissen müssen“.
Die drei Varianten der Kündigung wegen Zahlungsverzug
Für Sie ist es nun wichtig zu wissen, welche Optionen Sie bei einem Zahlungsverzug haben. Hier wird zwischen drei verschiedenen Varianten unterschieden:
- Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug ohne Abmahnung.
- Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug der Miete mit Abmahnung.
- Die fristgerechte Kündigung.
Wann welche Variante bei Ihnen zum Einsatz kommen kann, hängt von Ihrem individuellen Fall ab. Für eine bessere Einschätzung finden Sie nachfolgend nähere Beschreibungen.
Die außerordentliche fristlose Kündigung ohne Abmahnung
Diese Form ist der wohl radikalste Vorgang. Denn Sie sind nicht verpflichtet, dem Mieter durch eine Abmahnung die Möglichkeit zur Nachbesserung zu geben. Durchführbar ist dies, wenn Ihr Mieter die Miete an zwei Monaten in Folge nicht gezahlt hat. Oder diese nur zu einem geringen Teil leistet.
Ebenfalls möglich ist diese Kündigung, wenn Ihr Mieter Ihnen mindestens zwei Monatsmieten schuldet. Und zwar über einen längeren Zeitraum. Beispiel: Im Januar erhalten Sie einen Mietbetrag von 50 %, in den folgenden zwei Monaten den vollen Betrag. Im April bekommen Sie erneut 50 % und im Mai dann gar keine Miete. In diesem Fall ist ebenfalls eine Kündigung ohne Abmahnung möglich.
Festgelegt sind diese Vorgaben im § 543 Absatz 2 Nummer 3 im BGB. Im folgenden Absatz des BGB können Sie zudem Folgendes lesen: Eine Abmahnung ist auch dann nicht notwendig, wenn keine Aussicht auf Erfolg besteht.
Die außerordentliche fristlose Kündigung mit Abmahnung
Haben Sie beispielsweise die Miete immer wieder zu spät erhalten oder fehlt ein geringer Teil? Dann ist eine Abmahnung der erste Schritt. Kommt der Betrag danach weiterhin nicht pünktlich und in vollem Umfang, können Sie die fristlose Kündigung aussprechen.
Bei den beiden Varianten ist Ihr Mieter nach der Kündigung nicht verpflichtet, die Mietsache direkt zu verlassen. Dafür ist es notwendig, zusätzlich eine Räumungsklage vorzuweisen.
Die fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug
Die dritte Option ist die fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug. Diese greift, wenn die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung mit oder ohne Abmahnung nicht erfüllt sind. Auch hier kann es notwendig sein, vorher eine Abmahnung zuzustellen.
Wie lang die Fristen sind, ist unterschiedlich. Eine Regelung dazu finden Sie im § 573c BGB. Unter anderem hat die Dauer des Mietverhältnisses einen Einfluss auf die Kündigungsfrist.
Wichtig: Arbeiten Sie auch bei der Kündigung nach Abmahnung immer mit einem Übergabeprotokoll. So dokumentieren Sie genau Verschleißerscheinungen oder Schäden durch den Mieter. Ebenso nach der fristlosen Kündigung. Eine Verrechnung der Kaution mit den Mietschulden ist möglich. Schäden in der Wohnung sollten dennoch gut dokumentiert werden, um diese später nachweisen zu können.
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs korrekt durchführen
Damit es keine Beanstandung der Kündigung gibt, sollten Sie die korrekte Form sowie Zustellung berücksichtigen. In der Kündigung müssen die folgenden Informationen klar zu erkennen sein:
- Formulieren Sie den Zahlungsverzug in korrekter Höhe
- Geben Sie einen Hinweis auf das Recht zum Widerspruch
- Fügen Sie Namen und Adresse sowohl des Vermieters als auch des Mieters ein
Stellen Sie zudem sicher, dass das Schreiben von Ihnen unterzeichnet wird. Alternativ kann die Unterzeichnung auch durch einen Bevollmächtigten erfolgen.
Die Zustellung der Kündigung muss schriftlich erfolgen. Ein allgemeiner Tipp ist es, auf ein Einschreiben mit Rückschein zu setzen. So können Sie nachweisen, wann die Kündigung bei Ihrem Mieter eingegangen ist. Das ist primär dann wichtig, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt.
Hinweis: Eine Klärung in einem direkten Gespräch mit dem Mieter sollte immer der erste Schritt sein. Oft lässt sich schnell klären, warum ein Zahlungsverzug vorliegt.
Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann auch verhindert werden
Ein wichtiger Punkt für Sie als Vermieter: Ihr Mieter hat unter Umständen die Möglichkeit, die Kündigung noch abzuwenden. Dafür ist es notwendig, dass er den kompletten offenen Betrag nach Zugang der Kündigung überweist. Und zwar innerhalb einer Frist von acht Wochen.
Wichtig: Dies gilt nur dann, wenn Sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Bei einer fristgerechten Kündigung ist der Mieter natürlich ebenfalls zur Zahlung der Beträge verpflichtet. Allerdings bleibt die fristgerechte Kündigung unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist bestehen.
Tipp: Gerade im Bereich der Immobilien sind die Themen sehr komplex. Unsere Seite zur „Immobilienbewertung“ ist hier beispielsweise lesenswert.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Antwortvorschläge, Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen. Ebenso wenig ersetzen sie diese. Zur Klärung Ihrer rechtlichen oder finanziellen Fragen bitten wir Sie, einen geeigneten Experten hinzuzuziehen. Beispielsweise einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz größter Sorgfalt und sorgfältiger Recherche können wir Fehler nicht ausschließen. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise und werden diese schnellstmöglich umsetzen.
Headerbild: © AdobeStock_55788977, Marco2811; Bild 1: © AdobeStock_245781379, timyee; Bild 2: © AdobeStock_291588718, MQ-Illustrations
