Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus als Renditeobjekt nutzen, kann das eine wertvolle Investition sein. Aber nicht immer läuft bei der Vermietung einer Immobilie alles reibungslos: Manche Mieter verstoßen gegen den Mietvertrag oder stören den Hausfrieden. Dann ist es gut, wenn Sie sich als Vermieter über Ihre Rechte im Klaren sind. In einem solchen Fall könnten Sie theoretisch die Immobilie verkaufen, um den lästigen Mieter loszuwerden. Es gibt jedoch einen besseren Weg: In vielen Fällen können Sie eine Abmahnung aussprechen und Ihrem Mieter anschließend kündigen. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie als Vermieter über die „Kündigung nach einer Abmahnung“ wissen müssen. Außerdem zeigen wir Ihnen, was Sie in Sachen Abmahnung alles beachten sollten.
Mögliche Gründe für eine Abmahnung (mit anschließender Kündigung der Mietsache)
Es gibt unterschiedliche Gründe, wegen denen Sie einen Mieter abmahnen können:
- Der Mieter hält sich nicht an Absprachen aus dem Mietvertrag.
- Der Mieter verstößt gegen die Hausordnung.
- Der Mieter nutzt die Wohnimmobilie, anders als im Mietvertrag vorgesehen, als Gewerbesitz.
- Wenn es zu einer Ruhestörung oder Belästigung anderer Mieter gekommen ist.
- Auch eine unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung kann ein Anlass für eine Abmahnung sein.
Als Vermieter haben sie das Recht, den Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Miete nicht wie vereinbart zahlt. Auch eine Veränderung des Zustands der Wohnung müssen Sie nicht einfach so hinnehmen. So ist auch in den folgenden Fällen eine Abmahnung möglich:
- bei unerlaubten baulichen Veränderungen.
- wenn der Mieter die Immobilien verwahrlosen lässt.
- bei Mietrückständen oder Zahlungsverzug.
- wenn der Mieter sich weigert, die erhöhte Miete zu bezahlen.
Wie müssen Sie bei der Abmahnung eines Mieters vorgehen?
Die Vermietung einer Wohnung ist immer mit Risiken verbunden. Indem sie von ihrem Recht, Mieter abzumahnen, Gebrauch machen, könne sich Vermieter vor Unannehmlichkeiten und Zahlungsausfällen schützen. Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, Ihren Mieter mündlich abzumahnen. Mit einer schriftlichen Abmahnung ersparen Sie sich jedoch mögliche Schwierigkeiten. Dann können Sie Ihr Handeln auch in einem Streitfall nachweisen. So sind Sie stets auf der sicheren Seite.
In der Abmahnung sollten Sie alle wichtigen Informationen aufführen. Hierunterfallen beispielsweise Details zu den Gründen der Abmahnung. Auch ist es wichtig, aufzuführen, gegen welche Regeln oder Vereinbarungen der Mieter genau verstoßen hat. Auch das Nennen möglicher Zeugen kann hilfreich sein. Natürlich sollten Sie auch benennen, um welche Mietsache es sich handelt und die Namen beteiligter Personen nennen. Bei einer Veränderung des Wohnungszustandes kann es sinnvoll sein, auf das Übergabeprotokoll zu verweisen oder dieses sogar als Kopie mitzuschicken.
Am wichtigsten ist die Aufforderung zur Unterlassung des Fehlverhaltens innerhalb einer bestimmten Frist. Darüber hinaus sollten Sie Ihren Mieter auch darauf hinweisen, dass eine Kündigung als nächster Schritt drohen kann.
Welche Rechte haben Mieter bei einer Abmahnung?
Ist der Mieter der Auffassung, dass die Abmahnung ungerechtfertigt war, sollten Sie zunächst das Gespräch suchen. Eventuell hat eine andere Person die Ruhestörung verursacht. Ebenso ist es möglich, dass sich die Nachbarn über die (angeblich) zu lauten Kinder beschwert haben. Kinderlärm ist jedoch rechtlich gesehen keine Ruhestörung. In einem solchen Fall sollten Sie sich auf ein Gespräch mit Ihrem Mieter einlassen. Auf diese Weise können sie versuchen, den Sachverhalt zu klären.
Es kann auch vorkommen, dass Ihr Mieter Sie wegen eines Fehlverhaltens abmahnt. Ein Anlass kann zum Beispiel eine nicht erfolgte Reparatur sein. Sie sollten sich in einem solchen Fall um eine Behebung des Mangels kümmern. Ihr Mieter hat ansonsten das Recht, eine Mietminderung vorzunehmen oder seinerseits zu kündigen.
Wie viele Abmahnungen sind vor einer fristlosen Kündigung nötig?
Anders als im Arbeitsrecht ist bei der Kündigung einer Wohnung eine einzige Abmahnung in der Regel ausreichend. Wichtig ist allerdings, dass Sie in der Abmahnung eine Frist für die Verhaltensänderung des Mieters festlegen. Zeigt sich der Mieter uneinsichtig und verändert sein Verhalten nicht, können Sie ihm kündigen.
In einigen Fällen können Sie einem Mieter auch ohne Abmahnung fristlos kündigen. Das gilt vor allem dann, wenn die Person anderen Mietern oder Ihnen selbst gegenüber gewalttätig war. Auch Beleidigungen müssen Sie nicht hinnehmen. Diese können Sie ebenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.
Wie sollte eine Kündigung nach einer Abmahnung aussehen?
Ändert der Mieter sein Verhalten nicht innerhalb der genannten Frist, können Sie ihm kündigen. Die Kündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen und sollte einige wichtige Punkte enthalten. Am wichtigsten ist es, dass Sie noch einmal den Grund für die Abmahnung beziehungsweise die Kündigung aufführen. Weisen Sie darauf hin, dass die Pflichtverletzung nicht behoben wurde. Außerdem sollten Sie die Kündigungsfrist nennen, auf das Widerspruchsrecht hinweisen und die Kündigung unterschreiben.
Darüber hinaus sollten Sie sich auch hier an alle gesetzlichen Fristen halten. So sollten Sie Ihrem Mieter spätestens sechs Monate, nachdem Sie von dem Fehlverhalten erfahren haben, kündigen. Lassen Sie sich besser nicht zu viel Zeit und entscheiden Sie schnell. Denken Sie auch daran, beim Auszug des Mieters ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen. So sind Sie für mögliche zukünftige Streitigkeiten gewappnet.
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