Viele Menschen setzen heutzutage auf die Vermietung von Immobilien als Kapitalanlage. Dann spricht man auch von einem Zinshaus. Allerdings müssen Sie auch diese Einnahmen versteuern, was den Ertrag schmälern kann. Daher ist es wichtig, dass Sie genau wissen, wie Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen. Hier bei Vamonda finden Sie eine Reihe von wertvollen Tipps.
Muss man Mieteinnahmen immer versteuern?
Grundsätzlich sind die die Gewinne aus einer Vermietung steuerpflichtig. Das ist im Einkommenssteuergesetz (EStG) festgelegt. Diese Einnahmen gelten als zu versteuerndes Einkommen. Sie müssen sie im Jahr der tatsächlichen Einnahmen steuerlich berücksichtigen und in Anlage V der Einkommenssteuererklärung angeben. Dabei ist Ihr individueller Einkommenssteuersatz maßgeblich für die Höhe der Versteuerung. Dabei liegt der Steuersatz zwischen 14 und maximal 42 Prozent. Das gilt auch, wenn Sie das Nießbrauchrecht nutzen.
Es gibt allerdings auch Faktoren, die Ihre Steuerlast in diesem Bereich senken können. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten, werden den Mieteinnahmen bei der Versteuerung die Werbungskosten gegenübergestellt. Auch andere laufende Kosten und Abschreibungen können die zu zahlenden Steuern verringern.
Welche Freibeträge können Sie bei der Versteuerung von Mieteinnahmen nutzen?
Der wichtigste Freibetrag ist der sogenannte Grundfreibetrag. Erst wenn die Mieteinnahmen diese Summe übersteigen, müssen Sie sie versteuern. Bei Alleinstehenden beträgt der Freibetrag aktuell 8.820 Euro und bei Verheirateten 17.649 Euro. Zusätzlich können Kinderfreibeträge dazu kommen. Das ist einer der Gründe, warum sich der Kauf einer Anlageimmobilie lohnt. Diese unterschiedlichen Freibeträge können bei einer Scheidung mit Haus zu komplizierten Steuererklärungen führen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Steuerberater helfen.
Bei einer geerbten Immobilie kann sich auch die Erbschaftssteuer positiv auswirken. In diesem Fall kürzt das Finanzamt den Verkehrswert des Hauses um zehn Prozent.
Wie werden Mieteinnahmen genau versteuert?
Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen werden zwei unterschiedliche Personengruppen unterschieden, private und gewerbliche Vermieter. Wenn Sie als privater Vermieter agieren, müssen sie die Einnahmen als Einkommen versteuern. Allerdings müssen Sie bis zu einem Wert von 30.000 Euro keine Umsatzsteuer bezahlen.
Übersteigen die Einnahmen aus der Vermietung diese 30.000 Euro müssen Sie als gewerblicher Vermieter Umsatzsteuer bezahlen. Was sich zunächst wie ein enormer Nachteil anhört, bringt aber auch Vorteile mit sich. Diese kommen zum Tragen, wenn Sie Ihre Immobilie renovieren oder sanieren. In diesem Fall können Sie die Kosten durch den Mehrwertsteuerbetrag in Ihrer Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Konkret bedeutet das, dass die Rechnungen mit 19 Prozent abgesetzt werden können. Die mögliche Erhöhung der Mieten durch die Modernisierungsumlage kann die Renovierung zusätzlich attraktiv machen.
Zu den Einnahmen aus einer Vermietung gehören auch die Nebenkosten, die Ihre Mieter zahlen. Die Nebenkostenerstattungen von Ihnen werden von diesem Betrag abgezogen, während Nachzahlungen durch den Mieter ebenfalls zum versteuernden Einkommen gehören. Diese komplizierten Zusammenhänge machen es sinnvoll, wenn Sie bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung sorgfältig sind. Nicht gezahlte Mieten oder Nebenkosten sind ein Grund um einen Mieter kündigen zu können. Allerdings gilt das nur, wenn Sie beim Erstellen des Mietvertrages auch sorgfältig gearbeitet haben.
Denken Sie bei der Versteuerung an ausreichende Belege für alle Einnahmen und Kosten. Nur mit einem passenden Nachweis akzeptiert das Finanzamt die Berechnung. Darüber hinaus sollten Sie die Rechnungen rund um Ihre Immobilie auch nicht bar zahlen.
Wie können Vermieter Steuern sparen?
Schon beim Kauf einer passenden Immobilie können Sie einen deutlichen Steuervorteil erwirken. Der Standort eines Gebäudes beeinflusst die Höhe von Grund- und Grunderwerbssteuer. Da die Grundsteuer viermal jährlich gezahlt werden muss, kann sich das erheblich auf den erwirtschafteten Betrag auswirken. Zusätzlich können Sie im ersten Jahr noch einige Kosten mit den Einkünften verrechnen. Dazu gehören die Maklerprovision, Notar- und Gutachterkosten.
Aber auch im weiteren Verlauf der Vermietung können Sie noch Kosten absetzen. Diese werden unter dem Begriff Werbungskosten zusammengefasst. Dazu gehören unter anderem die Kreditzinsen aus der Finanzierung des Grundstückes, Grundsteuern, Renovierungs- und Reparaturkosten. Auch die Kosten für verschiedene Dienstleister wie Steuerberater, Makler, Anwälte oder Notare können unter die Werbungskosten fallen.
Grundsätzlich ist eine Mietminderung für Sie als Vermieter eher unangenehm. Bei der Versteuerung der Einnahmen kann sich ein solches Ereignis allerdings positiv auswirken. Trotzdem sollten Sie sich immer um die Beseitigung des Grundes der Mietminderung bemühen.
Wie funktioniert die Abschreibung einer Immobilie?
Die Abschreibung einer Immobilie ist ein weiterer wichtiger Punkt, der Ihre Steuerlast minimieren kann. Das bedeutet, dass der Kaufpreis über einen bestimmten Zeitraum bei der Versteuerung angesetzt werden kann. Der Gesetzgeber erlaubt Ihnen Ihre Immobilie abzuschreiben, da sie durch Gebraucht nach und nach an Wert verliert. Rechtssichere Abschreibesätze finden Sie in der AfA des Bundesministerium der Finanzen.
Privatpersonen können die Abschreibung je nach Baujahr auf 40 Jahre oder auf 50 Jahre verteilen. Bei einer Denkmalgeschützen Immobilie ist das auch möglich, wenn Sie das Gebäude selbst nutzen. Tatsächlich können Sie in diesem Fall auch die Modernisierungs- und Sanierungskosten über zwölf Jahre abschreiben.
Müssen Rentner die Mieteinnahmen voll versteuern?
Auch Rentner müssen Steuern zahlen. Dabei wird die Rente zumindest zum Teil für die Berechnung angesetzt. Die Nebeneinkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen müssen dagegen, abzüglich der Freibeträge, voll versteuert werden. Die Regelungen für die Versteuerung während des Ruhestands sind komplex und nicht einfach überschaubar. Aus diesem Grund macht es Sinn, schon vor dem Rentenbeginn mit einem Steuerberater zu sprechen. Dann können Sie auch entscheiden, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen.
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