Als Eigentümer einer Immobilie sollten Sie immer darauf achten, Ihr Objekt attraktiv zu halten. Dazu können Sie unter anderem Maßnahmen zur Modernisierung durchführen. Einen Teil der Modernisierungskosten können Sie danach auf den oder die Mieter umlegen. Allerdings müssen Sie sich dabei an bestimmte Regeln halten. Tun Sie das nicht, kann der Mieter sich gegen die Mieterhöhung wehren. Bei uns finden Sie wichtige Tipps für die Mieterhöhung nach der Modernisierung.
Warum sollten Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen?
Wenn Sie Ihr Eigentum modernisieren, kann es bei einer Immobilienbewertung besser abschneiden. Das kann langfristig den Wert Ihrer Immobilie erhalten und im Falle eines Verkaufs finanzielle Vorteile bieten. Auch wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie die Notwendigkeit dieser Maßnahmen überprüfen.
Eine Modernisierung ist aber nicht nur eine Investition in die Zukunft. Nach den Maßnahmen können Sie die Miete erhöhen und somit Ihre Rendite aus der Vermietung erhöhen. Ähnlich wie bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit sind Modernisierungsmaßnahmen eine gute Investition.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Welche Maßnahmen zählen vor dem Gesetz als Modernisierung?
Nicht alle Arbeiten an einer Mietwohnung dürfen sich auf die Miete auswirken. Generell sind Sie als Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Das mindeste sind sogenannte Erhaltungsmaßnahmen, also die Instandsetzung und Instandhaltung. Diese Maßnahmen führen Sie durch, um Schäden zu beseitigen oder zu vermeiden. Die Instandhaltungskosten sind keine Grundlage für eine Veränderung des Mietpreises.
Auch eine Renovierung darf sich nicht auf die Miete auswirken. Unter diesen Begriff fallen alle Maßnahmen, die tägliche Abnutzungserscheinungen beseitigen. Damit erhalten Sie die Wohnung in dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart ist. Kleinere Schönheitsreparaturen können dagegen über Vereinbarungen im Mietvertrag die Pflicht des Mieters sein. Achten Sie auf diese Möglichkeit, wenn Sie einen Mietvertrag erstellen.
Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der Energieeffizienz oder der Wohnqualität führen. Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind unter anderem die Verbesserung des Schallschutzes oder der Einbau eines Fahrstuhls. Die Steigerung der Energieeffizienz wird auch oft als energetische Sanierung bezeichnet. Dazu zählen zum Beispiel Verbesserungen der Lüftung oder der Wärmedämmung.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie können Sie die Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen?
Die Kosten der Modernisierung können Sie über die sogenannte Modernisierungsumlage an die Mieter weitergeben. Diese Umlage ist per Gesetz geregelt. Laut diesem dürfen Sie die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen.
Zu den Kosten, die Sie einberechnen dürfen, zählen zum Beispiel: Der Lohn der Bauhandwerker, die Baunebenkosten und die Honorare der Architekten und Ingenieure. Dagegen können Sie Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln nicht einbeziehen.
Aber nicht in jedem Fall können die gesamten Kosten der Modernisierungsmaßnahme zur Berechnung der Modernisierungsumlage herangezogen werden. Sie sollten die eingesparten Instandhaltungskosten abziehen. Achten Sie darauf, dass Sie den Abzug auch genau belegen können
Was sollten Sie bei der Mitteilung der Mieterhöhung nach Modernisierung beachten?
Wenn Sie eine Modernisierung planen, sollten Sie Ihren Mietern eine transparente Aufstellung der Maßnahmen bereitstellen. Dazu gehört, dass Sie Ihre Mieter rechtzeitig informieren. Rechtzeitig bedeutet, dass Sie die schriftliche Mitteilung drei Monate vor Beginn der Maßnahmen durchführen.
In der Mitteilung sollten Sie die Preissteigerung genau begründen. Als Grundlage können Sie den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichsimmobilien nennen. Zusätzlich hilft es, wenn Sie die Gesamtkosten der Maßnahme auflisten. Dazu gehört auch eine Aufschlüsselung auf die einzelnen Posten. Ganz ähnlich wie bei einer Nebenkostenabrechnung. Auch das Verhältnis zu den Instandsetzungskosten sollten Sie benennen. Wenn sich die Modernisierungsmaßnahmen auf mehrere Wohnungen der Immobilie erstrecken, sollten Sie auch den genutzten Verteilerschlüssel angeben.
Darüber hinaus sollten Sie Ihren Mietern auch den Zeitraum der geplanten Maßnahmen mitteilen. Ebenso ist der Umfang der Arbeiten eine wichtige Information für die Bewohner. Durch diese Angaben können sich die Mieter auf die Modernisierungsarbeiten vorbereiten. Informieren Sie Ihre Mieter auch über die Möglichkeit eines Härteeinwandes und die dazugehörige Frist.
Es ist für Sie vorteilhaft, sich an den vorgeschriebenen Ablauf zu halten. Er gibt den Mietern eine Übersicht über alle Maßnahmen und die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung. So können Sie das Vertrauen der Mieter erhalten und eine dauerhafte Mietminderung verhindern.
Wann kann ein Mieter einer Modernisierungsmaßnahme widersprechen?
Bei der Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie auch über die Rechte der Mieter Bescheid wissen. In einigen Fällen können diese der Durchführung der Arbeiten widersprechen.
Sind die Maßnahmen eine erhebliche Belastung für den Mieter, kann er einen Härteeinwand einlegen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Mieter krank oder alt sind. Auch Schwangere und Mieter in einer besonderen Stresssituation, wie einer wichtigen Prüfung, können widersprechen. Auch kurz vor dem Auszug aus der Wohnung kann der Mieter einen Härteeinwand einlegen.
Zusätzlich gelten starke finanzielle Belastungen als möglicher Härtefall. Das kann der Fall sein, wenn die Miete im Anschluss über 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommen des Mieters ausmacht.
Alle Härtefalleinwände müssen bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf die Ankündigung der Maßnahmen folgt. Darüber hinaus ist der Mieter in der Beweispflicht. Die Möglichkeit eines Einwandes besteht allerdings nicht, wenn: Sie die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen auf einen allgemein üblichen Zustand aufwerten.
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