Sie haben eine Immobilie, die aktuell vermietet ist, wollen aber in Zukunft selbst darin wohnen? Dann können Sie dem Mieter unter Umständen kündigen, indem Sie Eigenbedarf anmelden. Was sich einfach anhört ist jedoch komplexer als zunächst gedacht.
Denn als Vermieter müssen Sie einiges beachten. In diesem Artikel möchten wir Sie zu diesem Thema aufklären und zeigen, auf was Sie achten müssen. Damit die Kündigung durch Eigenbedarf auch rechtlich gültig ist und es zu keinerlei Problemen kommt.
Wann Sie wegen Eigenbedarf kündigen dürfen
Es gibt verschiedene Situationen, wenn ein Kündigen des Mieters rechtens ist. So gibt es zum Beispiel die Kündigung wegen Zahlungsverzug. Oder etwa die Kündigung nach Abmahnung. Daneben ist die Anmeldung von Eigenbedarf einer der häufigsten Kündigungsgründe.
Wann wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf, ist gesetzlich geregelt. Sie dürfen die Mietwohnung nach der aktuellen Rechtslage nur zu Wohnzwecken für sich, Angehörige Ihres Haushalts oder die Familie beanspruchen.
Dazu gehören:
- Die eigenen Kinder
- Enkelkinder
- Eltern
- Großeltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Pflegepersonal von Ihnen oder Ihren Angehörigen
Bei jedem Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen Sie nachvollziehbare Gründe darlegen. Sie müssen gute Argumente vorbringen, warum die Wohnung tatsächlich für Sie selbst oder Angehörige benötigt wird. In § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind genau diese Gründe fest definiert.
Die gültigen Gründe einer Kündigung wegen Eigenbedarf
Es gibt verschiedene Gründe, die bei der Kündigung wegen Eigenbedarf rechtskräftig sind. Zum Beispiel dann, wenn der Vermieter näher am Arbeitsplatz wohnen möchte. Auch neue Lebensumstände, wie zum Beispiel die Hochzeit, eine Scheidung oder der Ruhestand gehören hierzu. Aber genauso auch der Arbeitsplatzwechsel und ein Kinderwunsch. Zu den neuen Lebensumständen gehören ebenso die Vergrößerung der Familie. Oder etwa der Einzug von benötigtem Pflegepersonal oder von pflegebedürftigen Angehörigen.
Hinzu kommen auch Umstände, wie zum Beispiel der Bedarf nach einer kleineren Wohnung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Partner gestorben ist und man somit weniger Platz benötigt. Auch wenn nahe Verwandte eine neue Wohnung beziehungsweise ein Haus brauchen, ist der Eigenbedarf zulässig. Sie lassen Ihr aktuelles Haus umbauen und es ist somit 1,5 bis 2 Jahre nicht bewohnbar? Auch dann können Sie für diesen Zeitraum bei Ihrer vermieteten Immobilie Eigenbedarf anmelden.
Dann sind Kündigungen wegen Eigenbedarf nicht zulässig
Bei einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht zulässig. Genau genommen handelt es sich dabei nämlich nicht um Eigenbedarf. Allerdings kann im Einzelfall ein allgemeines berechtigtes Interesse vorliegen. Dafür müssen Sie allerdings gewichtige Nachteile vorweisen, falls Sie die Wohnung nicht geschäftlich nutzen können.
Eine beabsichtigte vorübergehende Nutzung, die allerdings nur wenige Monate beträgt, ist ebenso in den meisten Fällen unzulässig. Des Weiteren ist Eigenbedarf auch nicht zulässig, wenn Sie als Vermieter über eine weitere leerstehende Wohnung verfügen. Schließlich können Sie über diese gleichermaßen verfügen. Auf Vorrat kündigen ist ebenso nicht zulässig. Es muss sich also immer um einen akuten Eigenbedarf handeln.
Wichtig: Wenn der Grund für den Eigenbedarf wegfällt, sind Sie dazu verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren. Sollten Sie das nicht tun, kann er Schadensersatzforderungen geltend machen. Zum Beispiel für entstandene Umzugskosten oder eine höhere Miete in seiner neuen Wohnung.
Kündigung wegen Eigenbedarf - diese Varianten gibt es
Sie möchten Eigenbedarf anmelden? Wir empfehlen Ihnen vor allem immer, im Vorfeld das Gespräch mit Ihrem Mieter zu suchen. Denn für viele Mieter ist es ein absoluter Schock, die Kündigung zu erhalten. Seien Sie daher immer möglichst fair und verständnisvoll. Außerdem sollten Sie Ihrem Mieter immer so viel Vorlaufzeit wie möglich geben.
Fristgerechte Kündigung
Es gibt immer eine gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Diese variiert nach der Dauer des Mietverhältnisses:
- Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten
- Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren liegt die Freist bei sechs Monaten
- Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren haben Sie eine Frist von neun Monaten einzuhalten
- Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf muss mindestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats beim Mieter eingehen
Formgerecht kündigen
Damit die Kündigung auch rechtens ist, gilt es auch formell einiges zu berücksichtigen:
- Angaben zu der Person, welche die Wohnung als Eigenbedarf übernimmt.
- Wird die Wohnung von Ihnen für sich oder für Personen, mit denen Sie verwandt sind, genutzt? In dem Fall müssen Sie darlegen, wie Sie mit der Person verbunden sind.
- Die detaillierten Angaben der Gründe.
- Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht für den Mieter (nach § 547 BGB) inklusiv der Frist- sowie Schriftformerfordernis.
- Haben Sie eine Alternativwohnung, die Sie dem Mieter anbieten können? Dann müssen Sie schriftlich erklären, warum Sie diese nicht selbst nutzen können.
Nachweisliche Kündigung
Es ist wichtig, dass Sie die Kündigung immer schriftlich als Einschreiben versenden. Des Weiteren können Sie dem Mieter das Schreiben unter Zeugen persönlich übergeben. Leider kommt es nicht selten vor, dass Mieter abstreiten, die Kündigung bekommen zu haben. Hier sollten Sie sich also zwingend absichern.
Gut zu wissen: Ihnen steht bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ein Besichtigungsrecht zu. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, eventuell nötige Renovierungsmaßnahmen zu planen. Fordern Sie dies aber behutsam ein, sodass Sie Konflikte vermeiden können.
Fazit – Kündigung wegen Eigenbedarf
Wenn Sie eine bestimmte Immobilie kaufen möchten, könnten hier noch die Mieter des vorherigen Immobilienbesitzers wohnen. Wenn Sie jedoch selbst in Ihrer neuen Immobilie wohnen wollen, können Sie Eigenbedarf anmelden. Beachte Sie stets die oben genannten Aspekte, so steht einer rechtlich wirksamen Kündigung nichts im Weg.
Übrigens: Wir bieten Ihnen zusätzlich viele weitere lesenswerte Artikel. Zum Beispiel zum Thema Immobilie suchen, Immobilienbewertung, Kaution oder rund um das Mietvertrag erstellen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Antwortvorschläge, Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen. Ebenso wenig ersetzen sie diese. Zur Klärung Ihrer rechtlichen oder finanziellen Fragen bitten wir Sie, einen geeigneten Experten hinzuzuziehen. Beispielsweise einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz größter Sorgfalt und sorgfältiger Recherche können wir Fehler nicht ausschließen. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise und werden diese schnellstmöglich umsetzen.
Headerbild: © AdobeStock_254763575, MQ-Illustrations; Bild 1: © AdobeStock_22472748, Marina Lohrbach; Bild 2: © AdobeStock_38343860, nmann77
