Der Verkauf einer Mietwohnung oder eines Hauses ist nicht immer einfach. Einige rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf können die Lage unübersichtlich machen. Eine dieser Regelungen ist das so genannte Vorkaufsrecht. In einigen Fällen kann dieses Recht sogar dazu führen, dass der Käufer eine Wohnung am Ende nicht bekommt – sogar, nachdem er bereits einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat. Aber auch wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, kann das Vorkaufsrecht von Bedeutung sein.
In diesem Artikel haben wir von Vamonda die wichtigsten Informationen zum Vorkaufsrecht für Sie zusammengestellt.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person die Möglichkeit, im Verkaufsfall die Wohnung anstelle eines anderen Käufers zu erwerben. Oder anders gesagt: Der Eigentümer muss dem Inhaber des Vorkaufsrechts die Wohnung noch vor anderen Interessenten zum Kauf anbieten.
Es gibt vier unterschiedliche Arten von Vorkaufsrechten: das dingliche, das schuldrechtliche, das öffentlich-rechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) bezieht sich auf bewegliche und unbewegliche Sachgüter. Häuser und Wohnungen zählen zu den beweglichen Dingen, während ein Grundstück eine unbewegliche Sache darstellt. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird vertraglich vereinbart. Bei der Vereinbarung des Vorkaufsrechts wird noch keine Grunderwerbssteuer fällig. Das passiert erst, wenn die vorkaufsberechtigte Person von diesem Recht Gebrauch macht.
Achtung: Wenn Eigentümer den Vorkaufsberechtigten übergehen, kann dieser im Nachhinein Schadensersatz fordern. Ein mit einer dritten Person geschlossener Vertrag ist dadurch aber nicht automatisch unwirksam.
Das dringliche Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB) bezieht sich im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nur auf Grundstücke und Immobilien. Angaben dazu finden sich im Grundbuch. Verkaufen Sie die Wohnung ohne Absprache mit dem Berechtigten weiter, verliert der Kaufvertrag seine Gültigkeit.
Tipp: Wenn Sie ein Zinshaus erwerben wollen, sollten Sie immer den Grundbuchauszug einsehen. So können Sie ausschließen, dass ein dingliches Vorkaufsrecht vorliegt.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht
Das gesetzliche Vorkaufsrecht sichert bestimmten Personen die Möglichkeit zum Erwerb einer Immobilie zu. Sie wollen eine bestehende Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und an einen Dritten verkaufen? Bevor Sie die Wohnung verkaufen können, muss Ihr Mieter ebenfalls die Möglichkeit haben, diese zu erwerben (§ 577 BGB). Daher sollten Sie sich auch als Vermieter mit dem Vorkaufsrecht auseinandersetzen.
Achtung: Sie können das Recht nicht einfach umgehen, indem Sie dem Mieter kündigen, um die Immobilie anschließend diskret zu verkaufen.
Auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft können über ein Vorkaufsrecht verfügen. Diese Regelung tritt in Kraft, wenn einer der Erben seinen Anteil verkaufen möchte.
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt oft als ein Bestandteil des gesetzlichen Vorkaufsrechts. Dieses Vorkaufsrecht ist ebenfalls gesetzlich festgelegt. Es sind somit keine speziellen Vereinbarungen vonnöten.
Mit dem Begriff des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts bezeichnet man in der Regel Vorkaufsrechte von Gemeinden (§§ 24 bis 28 BauGB).
Diese Rechte treten in Kraft, wenn die Gemeinde einen wichtigen Grund für den Erwerb der Immobilie hat. Dieses Vorgehen dient der Absicherung der Bauleitplanung. Wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht ausüben will, gibt sie eine Verzichtserklärung ab. Diese nennt man auch Negativattest. Der Notar fordert die Verzichtserklärung an und der Käufer muss eine Gebühr bezahlen. Die Gemeinde hat für die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Frist von zwei Monaten.
Wer kann ein Vorkaufsrecht ausüben?
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, sollten Sie sich immer über eventuelle Vorverkaufsrechtsinhaber informieren. Dafür sollten Sie vor allem die Einträge im Grundstück und bestehende Verträge prüfen. Wenn entsprechend vereinbart, kann das Recht auch vererbt werden. Sollte Ihnen der Überblick über die möglichen gesetzlichen Vorkaufsrechte schwerfallen, können Sie einen Notar zurate ziehen.
Wenn Sie einer Person ein Vorkaufsrecht vertraglich zusichern wollen, sollten Sie alle nötigen Formalia beachten:
- Der Vertrag muss alle wichtigen Informationen zu den beteiligten Personen und der fraglichen Immobilie enthalten.
- Zusätzlich müssen auch die Bedingungen des Vorkaufsrechts festgehalten werden. Dazu gehören die Fristen im Falle eines Verkaufs, aber auch die Vererbbarkeit des Rechts.
Wie beeinflusst ein Vorkaufsrecht den Verkauf einer Wohnung?
Viele Eigentümer haben die Sorge, dass ein Vorkaufsrecht den Verkaufswert im Rahmen einer Grundstücksbewertung oder einer Immobilienbewertung negativ beeinflusst. Generell gilt: Ein Vorkaufsrecht führt meist zu einem größeren Aufwand für den Käufer. Aber auch mit Vorkaufsrecht ist es möglich, einen guten Preis zu erzielen. Hierbei sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Beim Verkauf einer Immobilie mit Vorkaufsrecht sollten Sie den Rechtsinhaber möglichst bald darüber in Kenntnis setzen. Das sollte spätestens dann erfolgen, wenn ein notarieller Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt.
- Setzen Sie dem Vorkaufsberechtigten eine Frist für die Nutzung des Rechts. Entscheidet sich der Berechtigte gegen den Kauf, sollten Sie diesen Umstand vertraglich festhalten und notariell beglaubigen lassen.
- Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht ist es außerdem empfehlenswert, den Eintrag aus dem Grundbuch entfernen zu lassen. Dafür müssen beide beteiligten Parteien gemeinsam einen Antrag stellen und die anfallenden Gebühren bezahlen.
- Will der Vorkaufsberechtigte das Grundstück, die Wohnung oder das Haus kaufen, gibt er eine „Vorkaufserklärung“ ab. Diese kann in bestimmten Fällen ihre Wirksamkeit verlieren, Ein mündliches Versprechen über den Verzicht ist schwer nachweisbar. Verweigert der Vorkaufsberechtigte aber die Zahlung oder ist zahlungsunfähig, lässt sich dies hingegen leicht nachweisen. In einem solchen Fall können Sie dann wieder mit einem anderen Käufer verhandeln.
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