Laut Definition zählen alle Maßnahmen zu den Instandhaltungskosten, die zum Erhalt des Zustandes einer Immobilie beitragen. Das Ziel dieser Aufwendungen ist es also, das Haus oder die Wohnung in einem nutzbaren und funktionalen Zustand zu halten.
Hinter den Instandhaltungskosten verbergen sich also verschiedene Maßnahmen zur Wartung und Inspektion, sowie die Verbesserung und Instandsetzung der Immobilie. In einer Eigentümergemeinschaft wird in der Regel bei der Eigentümerversammlung über eine gemeinsame Rücklage entschieden, die zusammen angespart wird. Wir von Vamonda empfehlen aber auch einzelnen Eigentümern, sich genau über die zu erwartenden Instandhaltungskosten zu informieren und entsprechende Beträge beiseitezulegen. Das ist zum Beispiel auch wichtig, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt haben und es als Zinshaus nutzen wollen.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Die Trennung der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung ist nicht immer ganz einfach. Kleinere Instandsetzungsmaßnahmen können sogar zu den Instandhaltungsmaßnahmen gezählt werden. Generell lässt sich aber sagen, dass Instandhaltungsmaßnahmen dazu dienen, einen bestimmten Zustand zu erhalten. Instandsetzungskosten sollen dagegen dazu dienen, einen früheren Zustand wieder herzustellen. Anders ausgedrückt, werden die ersten Kosten für die Wartung und die zweiten Kosten für die Reparatur einer Immobilie benötigt.
Warum ist es für Eigentümer wichtig, die Instandhaltungskosten zu kennen?
Wenn Sie ein Mietshaus als Renditeobjekt nutzen wollen, sollten Sie immer genau wissen, welche Kosten Ihnen entstehen und welche Einnahmen Sie erwarten können. Die Instandhaltungskosten fallen in der Regel in größeren Abständen an und lassen sich gut planen. Die Maßnahmen sind wichtig, damit Ihre Immobilie auch auf Dauer Ihren Marktwert behält. Das kann sich als besonders wichtig erweisen, wenn Sie überlegen, ob Sie die Immobilie lieber verkaufen oder doch weiterhin vermieten wollen.
Auch im Falle einer Scheidung können die Instandhaltungskosten einen wichtigen Punkt darstellen. Denn solange beide Ex-Partner noch Eigentümer sind, müssen sie die anfallenden Kosten gemeinsam tragen.
Die Nutzung des Nießbrauchrechts stellt eine weitere Schwierigkeit bei der Berechnung der Instandhaltungskosten dar. Der Nießbraucher ist für den Erhalt der Sache zuständig. Das gilt jedoch nur für gewöhnliche Unterhaltskosten. In strittigen Einzelfällen sollten Sie den entsprechenden Text des Nießbrauchrechts zu Rate ziehen.
Aber auch schon vor dem Kauf einer Wohn- und Gewerbeimmobilie sollten Sie sich mit den Instandhaltungskosten auskennen. Ob Ihr Vorbesitzer Wert auf diese Maßnahmen gelegt hat, kann sich schon durch den Begriff ‚gepflegtes Objekt‘ in einer Anzeige andeuten. Wurde bisher nicht auf den Zustand des Gebäudes geachtet, können erhebliche Instandsetzungskosten auf Sie zukommen.
Können die Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden?
Im Gegensatz zu den Betriebskosten können Sie die Instandhaltungskosten nicht auf die Mieter umlegen. Zu den Betriebskosten gehören alle Beträge, die regelmäßig anfallen. Dazu zählen zum Beispiel die Grundsteuer oder die Wassergebühren. Auch kleinere Wartungsmaßnahmen können unter die Betriebskosten fallen, wenn sie zum Betrieb notwendig sind und regelmäßig erfolgen.
Die Betriebskosten sollten in den Mietverträgen einzeln aufgeführt werden und können dann als Nebenkosen zu einem durchlaufenden Posten für Sie als Eigentümer werden. Im Gegensatz zu den Instandhaltungskosten fallen sie daher nicht ins Gewicht, wenn es um die Bedeutung Ihrer Immobilie als Renditeobjekt geht.
Auch Modernisierungskosten fallen nicht regelmäßig an. Im Gegensatz zu den Instandhaltungskosten können Sie diese jedoch auf die Mieter umlegen. Ein Beispiel dafür ist der Austausch der Fenster gegen energetisch bessere Varianten.
Können die Instandhaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden?
Wenn Sie sich jetzt fragen, ob sich der Kauf einer Anlageimmobilie denn lohnt, können wir Sie beruhigen. Denn die Instandhaltungskosten können Sie in der Regel von der Steuer absetzen. Das ist allerdings erst dann möglich, wenn Sie das Geld auch wirklich ausgegeben haben. Die reine Bildung entsprechender Rücklagen können Sie nicht absetzen.
Wie können Sie die Rücklagen für eine Immobilie berechnen?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, egal ob es sich um ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung handelt, sollten Sie eine grobe Berechnung der möglichen Instandhaltungskosten durchführen. Einerseits können Sie die Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes als Grundlage für die Höhe Ihrer Rücklagen nutzen. Diese nutzt einen festgelegten Betrag pro Quadratmeter, der sich nach dem Alter der Immobilie richtet. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt dagegen, pauschal jeden Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen.
Die dritte Möglichkeit der Berechnung nutzt die sogenannte Petersche Formel. Darin werden die Rücklagen anhand der ursprünglichen Herstellungskosten berechnet. Alle 80 Jahre soll laut der Formel etwa der anderthalbfache Wert der ursprünglichen Kosten als Instandhaltungskosten anfallen.
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