Der Kauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien kann eine gute Anlagestrategie sein. Dieses Vorhaben ist aber nicht immer unkompliziert. In einigen Fällen übernehmen Sie mit dem Gebäude auch bestehende Mietverträge.
Wenn Sie ein bestehendes Mietverhältnis beenden wollen, sollten Sie die wichtigsten Fakten zu der rechtlich sicheren Vorgehensweise kennen. Einer der wichtigsten Punkte ist dabei die Kündigungsfrist. Sie bestimmt, welcher Zeitraum eingehalten werden muss, vom Aussprechen der Kündigung bis zum endgültigen Ende des Mietvertrages. Dabei müssen sich sowohl Mieter als auch Vermieter an gültige Regelungen halten, die wir von Vamonda Ihnen hier erläutern.
Wie können Sie ein Mietverhältnis rechtlich sicher kündigen?
Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie immer auf einen rechtlich sicheren Ablauf der Kündigung achten. Jede Kündigung sollte immer schriftlich erfolgen. Das bedeutet, dass die Kündigung auch nicht über einen elektronischen Kommunikationsweg wie zum Beispiel eine E-Mail oder eine Textnachricht über WhatsApp oder ähnliche Dienste erfolgen kann.
Achten Sie auch darauf, dass alle wichtigen Informationen in der Kündigung enthalten sind. Dazu gehören die Daten der beteiligten Personen, der Kündigungszeitpunkt und eventuell eine Begründung. Auch die Unterschrift dürfen Sie nicht vergessen.
Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter einer Wohnung?
Wenn Sie überlegen, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, sollten Sie auch Ihre Pflichten und Rechte als Vermieter im Falle einer Kündigung kennen. Generell können Sie eine Wohnung in Ihrem Zinshaus nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Daher ist eine unbegründete Kündigung in keinem Fall möglich.
Zusätzlich müssen Sie sich an Kündigungsfristen halten, die sich nach der Mietdauer richten. Besteht das Mietverhältnis seit weniger als fünf Jahren, müssen Sie sich an eine Frist von drei Monaten halten. Danach besteht für drei Jahre eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine Mietdauer über acht Jahre macht dann sogar eine Frist von neun Monaten nötig und ab einer Mietdauer von zehn Jahren müssen Sie als Vermieter ein ganzes Jahr im Voraus kündigen.
Es gibt jedoch auch Fälle, in denen ein Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen kann. In diesem Fall sollten Sie jedoch eine ausreichende Begründung vorlegen können. Eine solche Möglichkeit ist zum Beispiel eine Kündigung wegen Eigenbedarf.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist das jedoch in der Regel kein Grund für eine Kündigung der Mietverträge. Nur, wenn Ihnen durch den bestehenden Vertrag erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen, ist die Kündigung begründbar. Das gilt natürlich auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen.
Welche Kündigungsfrist muss von einem Mieter eingehalten werden?
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine Wohnung umfasst in der Regel drei Monate unabhängig von der bisherigen Mietdauer. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit kürzere Fristen zu vereinbaren. Eine solche abweichende Kündigungsfrist sollten Sie im Mietvertrag festhalten. Längere Kündigungsfristen sind rechtlich nicht vorgesehen, da diese eine deutliche Einschränkung der Mieter zur Folge hätten.
Im Mietvertrag kann jedoch ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss festgelegt werden. Dann sind in einem bestimmten keine unbegründeten Kündigungen möglich. Nur in Ausnahmefällen kann von dieser Regelung abgewichen werden.
Der Brief mit der Kündigung muss immer am dritten Werktag eines Monats den Vermieter erreichen, damit die Frist eingehalten werden kann. Daher ist es möglich, dass ein Mieter zum Beispiel am dritten Werktag des Februars die Kündigung zu Ende April einreichen kann. Die Einhaltung der Frist wird von dem Zeitpunkt bestimmt, an dem das Schreiben beim Vermieter eintrifft. Daher reicht es nicht, den Brief nur rechtzeitig abzuschicken. Als Vermieter haben Sie daher in der Regel genügend Zeit einen neuen Mieter zu suchen. Das macht den Kauf und Unterhalt einer Anlageimmobilie zu einer sinnvollen Sache.
Ein Mieter hat aber in bestimmten Situationen ein Sonderkündigungsrecht. Das kann zum Beispiel bei einer Mieterhöhung der Fall sein. Auch erhebliche Mietmängel können den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.
Welche Kündigungsfrist gilt bei einem Eigenbedarf?
Als Vermieter eines Ein- oder Mehrfamilienhauses haben Sie auch die Möglichkeit Ihrem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Der Eigenbedarf kann unter anderem angemeldet werden, wenn Sie oder nahe Familienmitglieder die Wohnung nutzen werden. Zu dem berechtigten Personenkreis gehören auch Kinder eines Lebenspartners oder benötigtes Pflegepersonal. Auch bei einer Scheidung kann eine Immobilie für den Eigenbedarf genutzt werden.
Bedenken Sie immer, dass Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf genau begründen müssen. Dazu gehört auch, dass Sie angeben, wer die Wohnung nutzen wird und warum. Eine Kündigung in der nur die Formulierung „Kündigung wegen Eigenbedarf“ steht, ist nicht wirksam.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Fristen für den Vermieter. Die Kündigungsfrist beträgt daher mindestens drei Monate und höchstens zwölf Monate.
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