Beim Immobilienkauf oder Verkauf müssen Sie zahlreiche Aspekte beachten. Eine wichtige Frage dabei ist, ob für Sie das Notaranderkonto oder die Direktzahlung infrage kommt. Welches Vorgehen besser ist, hängt allerdings nicht nur von Ihren individuellen Vorlieben ab.
Was ist ein Notaranderkonto?
Bevor Sie sich damit auseinandersetzen, ob das Notaranderkonto oder die Direktzahlung besser geeignet ist, stellt sich die Frage: Was macht ein Notar? Bezogen auf den Grundstückskaufvertrag befasst sich der Notar in erster Linie mit der Abwicklung des Kaufs. Das bedeutet, er stellt sicher, dass die vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht werden. Die Grundlage dafür bildet das Gegenseitigkeitsverhältnis von Kaufpreis und Übertragung des Eigentums.
Eine wichtige Maßnahme dafür ist das Notaranderkonto. Dieses Anderkonto beim Notar dient als Zahlungsverkehrskonto und wird treuhänderisch verwaltet. Auf diese Weise ist es dem Notar möglich, den Transfer des Immobilienkaufpreises nachzuvollziehen und zu gewährleisten. Sobald Sie eine Immobilie verkaufen, erfolgt die Eigentumsübertragung und der Notar überweist den Kaufpreis.
Da der Notar in diesem Fall als Treuhänder fungiert, ist er verfügungsbefugt. Er handelt also in eigenem Namen jedoch für fremde Rechnungen. Obwohl das Notaranderkonto Vorteile unterschiedlicher Art mit sich bringt, ist der wichtigste von ihnen, dass Sie dadurch einem Missbrauch vorbeugen.
Treuhandkonto und Anderkonto: Was ist der Unterschied?
Das Anderkonto beim Notar ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Der wichtigste Unterschied ist, dass der Kontoinhaber für fremde Rechnung aber in eigenem Namen handelt. Zusätzlich handelt es sich bei dieser Kontenform stets um ein offenes Treuhandkonto. Das Treuhandverhältnis ist daher nach außen hin ersichtlich.
Das Anderkonto steht für eine sichere Zahlungsabwicklung
Sobald Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, muss die Zahlungsabwicklung zu einem bestimmten Fälligkeitszeitpunkt abgeschlossen sein. Daher profitieren Sie sowohl als Käufer wie auch als Verkäufer vom Anderkonto beim Notar. Mit dieser Kontenform lässt sich die Zahlungsabwicklung deutlich sicherer gestalten. Anders als bei der Direktzahlung erhält der Käufer den Kaufpreis erst zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Obwohl dieses Vorgehen rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf nicht ausräumt, gewährt es Ihnen ein hohes Maß an finanzieller Sicherheit.
Notaranderkonto oder Direktzahlung: Was ist besser?
Abhängig von der Immobilienbewertung geht der Hauskauf mit hohen finanziellen Mitteln einher. Es ist daher entscheidend, dass Sie die finanzielle Absicherung im Blick behalten. Allerdings entscheidet der Einzelfall darüber, ob das Notaranderkonto oder die Direktzahlung zweckmäßiger ist. Dabei sollten Sie die folgenden Eigenheiten beider Zahlungsmöglichkeiten beachten:
- Bei der Direktzahlung ist der Kaufpreis erst dann fällig, wenn der Käufer eine Fälligkeitsmitteilung vom Notar erhält.
- Üblicherweise erfordert die direkte Zahlungsabwicklung zwei unterschiedliche Zahlungen. Ein Teil des Kaufpreises geht an das Kreditinstitut des Verkäufers, um offene Verbindlichkeiten abzulösen. Der restliche Betrag wird direkt auf das private Konto des Verkäufers überwiesen.
- Obwohl das Notaranderkonto Vorteile mit sich bringt, ist es nicht zwingend vorgeschrieben. Gleichzeitig setzt die Eröffnung eines Anderkontos ein berechtigtes Sicherungsinteresse voraus. Das bedeutet, der beurkundende Notar muss stets versuchen, zunächst eine direkte Zahlungsabwicklung einzuleiten.
- Beim Notaranderkonto sind die Nachteile ebenso wichtig wie die Vorteile. Zu den relevantesten Nachteilen gehört, dass die Einrichtung dieses Kontos sachlich notwendig sein muss. Ist das nicht der Fall, müssen Sie sich auf die direkte Zahlungsabwicklung verlassen.
Wichtig: Die Antwort auf die Frage, ob das Notaranderkonto oder die Direktzahlung besser ist, hängt vom Einzelfall ab. Sollten Sie sich für eine direkte Zahlungsabwicklung entscheiden, können jedoch zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen sinnvoll sein. Eine mögliche Option ist die sogenannte Bankbürgschaft. Diese können Sie als Eigentümer vom Käufer einfordern, um die vollständige Kaufpreiserstattung abzusichern.
Wann können Sie ein Notaranderkonto nutzen?
Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie prüfen, ob ein Notaranderkonto oder die Direktzahlung infrage kommen. Die Grundlage dafür ist das berechtigte Sicherungsinteresse.
Ein solches Sicherungsinteresse liegt nicht unbedingt dann vor, wenn Sie die Einrichtung des Kontos anstreben. Stattdessen müssen konkrete Interessen vorliegen:
- Der Käufer finanziert den Immobilienkaufpreis über mehrere Kreditinstitute. Dadurch entstehen mitunter komplizierte Zahlungsströme, die das Notaranderkonto sinnvoll koordinieren kann.
- Die Immobilie befindet sich in einer Zwangsverwaltung. In diesem Fall muss der Zwangsverwaltungsgläubiger sicherstellen, dass die geforderte Zahlung eingeht. Der Notar stellt als Treuhänder demnach die notwendige Zahlungsabwicklung sicher.
- Die Ablösung bestehender Verbindlichkeiten des Verkäufers ist ebenfalls ein mögliches Sicherungsinteresse. Der Grund dafür ist, dass die finanzierenden Institute den Fälligkeitsbetrag zu einem vordefinierten Zeitpunkt erhalten müssen.
Beachten Sie dabei unbedingt die Notarkosten beim Hauskauf. Diese erstrecken sich ebenfalls auf die Einrichtung des Anderkontos. Dieser Kostenfaktor ist keinesfalls zu vernachlässigen, weshalb das Notaranderkonto auch Nachteile mit sich bringt. Sollte Ihr Kreditinstitut die Einrichtung des Kontos einfordern, können Sie die Übernahme dieser Kosten jedoch einfordern.
Vor- und Nachteile des Notaranderkontos
Die Entscheidung, ob Sie ein Notaranderkonto oder die Direktzahlung nutzen, geht mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen einher.
Vorteile:
- Als Verkäufer bestehen die wichtigsten Notaranderkonto Vorteile in einer termingerechten Zahlung des Kaufpreises. Sollte es zu Zahlungsverzögerungen kommen, lässt sich die Eigentumsumschreibung deutlich einfacher realisieren.
- Als Käufer profitieren Sie von der Sicherstellung des Eigentumserwerbs. Die vorzeitige Übergabe der Immobilie ist nach wie vor möglich.
- Beide Parteien profitieren von der Koordinationsfunktion des Notars. Insbesondere bei komplexen Zahlungsströmen ist es dadurch möglich, den Überblick zu behalten.
Nachteile:
Obwohl die Vorteile überwiegen, müssen Sie beim Notaranderkonto auch Nachteile in Kauf nehmen. Dazu gehören:
- Ein Notaranderkonto einzurichten ist nur dann möglich, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.
- Die Kosten des Notaranderkontos können vergleichsweise hoch ausfallen. Die genauen Kosten hängen von der Höhe der Auszahlung ab. Deshalb sehen die meisten Kaufverträge die Kostenteilung zwischen Verkäufer und Käufer vor.
So erfolgt die Zahlungsabwicklung beim Notaranderkonto
Das Notaranderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos, das Ihnen zusätzliche Sicherheit bietet. Der Ablauf der Zahlung sieht dabei wie folgt aus:
- Der Immobilienkauf wird notariell beurkundet. Anschließend erfolgt die Eintragung des Auflassungsvormerks. Dieser erfolgt beim Grundbuchamt und besteht zugunsten des Käufers.
- Der Notar holt die Löschungsbewilligung ein und lässt den Verzicht der Gemeinde auf das gesetzliche Vorkaufsrecht bestätigen.
- Sind die Zahlungsvoraussetzungen erfüllt, informiert er den Käufer über die Kaufpreisfälligkeit. Diesen Preis überweist der Käufer auf das vereinbarte Notaranderkonto.
- Ist der Kaufpreis eingegangen, wird die Immobilie an den Käufer übergeben. Zeitgleich ist das Einverständnis der Eigentumsumschreibung erforderlich. Diese Erklärung ist vom Verkäufer zu unterschreiben.
- Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Anschließend führt er die Kaufpreiszahlung an den Verkäufer aus.
