Obwohl es nur selten vorkommt: Gelegentlich ist es notwendig, vom Widerrufsrecht beim Kaufvertrag Gebrauch zu machen. Da ein solcher Kaufvertrag jedoch bindend ist, ist der Rücktritt normalerweise nicht ganz so einfach. Es ist daher wichtig, dass Sie wissen, wann der Widerruf möglich ist und mit welchen Konsequenzen Sie rechnen müssen.
Vertragliches und rechtliches Rücktrittsrecht
Beim Rücktrittsrecht unterscheidet man zwischen der gesetzlichen und der vertraglichen Definition.
- Ob das vertragliche Rücktrittsrecht im Kaufvertrag Erwähnung findet, hängt vom individuellen Vertrag ab. Das bedeutet, es ist kein Muss. Ist es jedoch in Ihrem Kaufvertrag enthalten, hat es Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Rücktrittsrecht.
- Das gesetzliche Rücktrittsrecht ist stets Teil des Kaufvertrags, selbst wenn dieser es nicht explizit aufführt. In einem solchen Fall gelten die im Gesetz definierten Rahmenbedingungen, die sich meist ein wenig aufwendiger gestalten.
Im Allgemeinen ist es von Vorteil, wenn Sie eine Immobilie kaufen, in den Vertrag eine Rücktrittsklausel zu inkludieren. Der Grund dafür ist, dass die vertragliche Variante den Rücktritt meist deutlich einfacher regelt. Auf diese Weise können Sie sich unnötige Verzögerungen beim erneuten Verkauf und finanzielle Einbußen ersparen.
Was unterscheidet den Widerruf und den Rücktritt?
Das Widerrufsrecht ist dem Rücktrittsrecht sehr ähnlich. Der wichtigste Unterschied ist, dass beide unterschiedlichen Zwecken dienen.
- Das Widerrufsrecht beim Kaufvertrag besteht im Normalfall für einen Zeitraum von 14 Tagen. Es ist im notariellen Kaufvertrag vermerkt. Während dieser Widerrufsfrist können Sie vom Kauf zurücktreten. Eine solche Klausel ist zwar freiwillig, aber dennoch empfehlenswert. Damit gleicht das Widerrufsrecht dem vertraglichen Rücktrittsrecht, dass ebenfalls für einen vereinfachten Ablauf steht.
- Im Gegensatz zum Widerrufsrecht wird der Begriff Rücktrittsrecht auch in einem nicht notariellen Kaufvertrag verwendet. Wie auch bei der Kündigungsfrist gilt es dabei, die im Gesetz definierten zeitlichen Fristen zu beachten.
Widerruf: Warum vom Kaufvertrag zurücktreten?
Die richtige Immobilie zu suchen, geht mit einem hohen zeitlichen Aufwand einher. Dabei lesen Sie nicht nur die vorliegende Immobilienbewertung, sondern besichtigen das Immobilienobjekt vor Ort. Gleichzeitig setzten Sie sich mit zahlreichen Fragen und Aspekten auseinander, bevor Sie Häuser kaufen. Daher kommt es nur sehr selten vor, dass Käufer oder Verkäufer sich dazu entscheiden, den Vertrag zu widerrufen. Trotzdem lässt sich der Rücktritt nicht gänzlich vermeiden. Die folgenden Punkte gehören zu den wichtigsten Gründen dafür:
- Kommt der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, haben Sie als Verkäufer das Recht, den Vertrag zu widerrufen. Die Voraussetzung dabei ist, dass Sie vor Vertragsabschluss davon überzeugt waren, dass der Käufer die Immobilie finanzieren kann. Ist das der Fall, dann können Sie die gesetzliche Widerrufsfrist wahrnehmen und vom Kaufvertrag zurücktreten. Kaufnebenkosten wie Notar– oder Maklergebühren können Sie vom Käufer zurückverlangen.
- Eine gescheiterte Finanzierung durch das Kreditinstitut ist ebenfalls ein Grund für den Verkäufer, vom Vertrag zurückzutreten. Dieser Anspruch besteht jedoch nur für den Verkäufer. Entfällt die Finanzierungszusage, hat der Käufer selbst keinen Anspruch darauf, vom Vertrag zurückzutreten. Daher ist es stets ratsam, notarielle Kaufverträge erst dann zu unterschreiben, wenn die Finanzierung gesichert ist.
- Als Käufer sollten Sie dann vom Widerruf im Vertrag Gebrauch machen, wenn bauliche Mängel vorliegen. Hat der Verkäufer diese vor Abschluss des Kaufvertrags verschwiegen, ist der Rücktritt eine sinnvolle Maßnahme. Insbesondere bedeutende Mängel, die erst im Anschluss an den Kauf auffallen, können ein hohes finanzielles Investment erfordern. Das Verschweigen solcher Tatsachen gilt allgemeinhin als arglistige Täuschung.
Lasten weiterhin Schulden auf der Immobilie, sieht sich der Käufer dazu genötigt, Widerruf einzulegen. Daher sind nicht gelöschte Schulden oder solche, die sich nicht übertragen lassen, ebenfalls ein Grund für den Rücktritt vom Vertrag.
Wann kann eine Vertragspartei den Rücktritt verlangen?
Um den Rücktritt einzuleiten, ist eine Mahnung an die entsprechende Vertragspartei erforderlich. Das bedeutet, Sie müssen Ihren Vertragspartner auf die nicht erfüllte Leistung oder den Mangel hinweisen. Diese Aufforderung muss in Schriftform vorliegen. Dieses Schriftstück gilt somit als letzte Chance, den Kaufvertrag zu erfüllen. Liegt beispielsweise ein Zahlungsverzug vor, erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung mit einem konkreten Datum. Bis zum festgelegten Tag muss er die offene Forderung begleichen. Geht die Summe bis zu besagtem Datum nicht ein, können Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen.
Rücktritt statt Widerruf: Wer kommt für Schadensersatzansprüche auf?
Rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf lassen sich nicht gänzlich vermeiden. Dasselbe gilt für ein gewisses finanzielles Risiko. Insbesondere dann, wenn Sie oder Ihre Vertragspartei das Widerrufsrecht nutzen, ist mit wirtschaftlichen Einbußen zu rechnen.
Bei diesen zusätzlichen Kosten handelt es sich um Schadensersatzansprüche, die losgelöst vom Kaufpreis zu betrachten sind. Ob und wie hoch der Schadensersatz ausfallen kann, ist jedoch von der jeweiligen Pflichtverletzung der Partei abhängig. Tatsächlich haben mehrere unterschiedliche Aspekte Einfluss darauf, welche Kosten durch den Rücktritt entstehen können.
Daher ist es notwendig, die einzelnen Faktoren bei der Einforderung des Schadensersatzes im Blick zu behalten. Dazu gehört einerseits der Kaufpreis selbst, andererseits der Grund des Rücktritts. Je mehr Schaden dem Käufer oder Verkäufer dadurch entsteht, desto höher können die Schadensersatzansprüche ausfallen. Die Berechnung erfolgt gemäß § 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Gibt es Alternativen zum Rücktritt?
Falls Sie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten können oder möchten, bieten sich zwei Alternativen zum Widerrufsrecht an:
- Anfechtung: Stellen Sie nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Irrtum fest, können Sie den Vertrag anfechten. Dabei kann es sich um eine generelle Anfechtung handeln oder um eine, die auf Täuschung basiert. Eine ausführliche Erläuterung des Anfechtungsgrunds ist die Grundlage der Anfechtungserklärung.
- Kaufpreisminderung: Liegen Mängel oder Schäden vor, die vor Abschluss des Kaufvertrags unentdeckt blieben, ist eine Minderung des Kaufpreises möglich.