Wenn Sie als Vermieter den Mietvertrag kündigen möchten, brauchen Sie für die Kündigung gute Gründe. Zu diesen Gründen gehören Mietrückstände oder wenn Sie selbst die Immobilie nutzen möchten. Für Sie als Vermieter gelten darüber hinaus auch andere Kündigungsfristen, als für Ihre Mieter. Die wichtigste Regel direkt vorweg: Sie müssen die Kündigung immer schriftlich samt Begründung aussprechen.
Mietvertrag kündigen: Diese Gründe dürfen Vermieter nennen
Ordentliche Kündigung
Amtsgerichte akzeptiert nur drei verschiedene Gründe für die ordentliche, fristgerechte Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Immobilienbesitzer:
Das Mietverhältnis hindert Sie daran, ihr Eigentum „angemessen“ wirtschaftlich zu verwerten. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist dabei nicht rechtens. Unter einer „angemessenen“ wirtschaftlichen Verwertung versteht der Gesetzgeber beispielsweise den Verkauf der Immobilie, wenn der Käufer diese nur eine unvermietete Immobilie kaufen möchte. Auch wenn Sie die Immobilie umbauen möchten und das Mietobjekt hierdurch wegfallen würde, ist eine möglich Begründung. Klagt Ihr Mieter gegen die Kündigung, müssen Sie vor Gericht nachweisen, dass Ihnen ein erheblicher Nachteil durch die Fortsetzung des Mietverhältnis entstehen würde – in der Regel eine große Herausforderung.
Die Anmeldung von Eigenbedarf (für Sie selbst oder Ihre Familienangehörigen) macht Ihnen die Kündigung des Mietvertrages deutlich einfacher. Aber auch hier müssen Sie in der Kündigung darlegen, für wen Sie den Eigenbedarf anmelden – und auch hier dürfen Ihre Mieter klagen.
Wenn Ihr Mieter die Wohnung vertragswidrig verwendet oder sich andere Bewohner der Immobilie wiederholt von der Partei gestört fühlen dürfen Sie den Mietvertrag aufgrund schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten seitens der Mieter kündigen. Zu diesen gehört auch, wenn Ihr Mieter Sie beleidigt hat, die Miete wiederholt unpünktlich zahlt oder sich in einem erheblichen Rückstand mit den Mietzahlungen befindet.
Außerordentliche fristgerechte Kündigung
Wenn ein neuer Mieter in Ihre Wohnung zieht, muss dieser Mieter Ihnen eine Kaution überweisen. Diese Kaution müssen Mieter nicht mit einer Zahlung in voller Höhe stellen – schließlich geht es öfter um mehrere Tausend Euro. Stattdessen dürfen Mieter die Kaution in drei Raten zahlen. Diese Raten müssen allerdings immer mit den unmittelbar folgenden Monatsraten gestellt werden. Geschieht dies nicht, dürfen Vermieter den Mietvertrag kündigen, sobald sich der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug befindet.
Mietvertrag kündigen: Fristlos und außerordentlich
Der typische Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung sind Mietrückstände. Befindet sich Ihr Mieter mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten übersteigt, dürfen Sie den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen – auch ohne Abmahnung.
Diese Regelung gilt für zwei Fälle: Zum Einen, wenn der Mieter zwei Monatsraten gar nicht gezahlt hat. Und zum Zweiten gilt diese Regelung auch für den Fall, wenn so viele Raten nicht in voller Höhe gezahlt wurden, dass sie den Betrag von zwei vollen Monatsmieten übersteigen.
Mieter haben das Recht, den offenen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage zu zahlen. Alternativ können sich auch Jobcenter bzw. Sozialamt verpflichten, die Miete zu übernehmen. Daher unser Tipp: stellen Sie in diesem Fall auch eine ordentliche, fristgerechte Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen zu. Diese Kündigung wird nach gelten Rechtsprechung nicht durch die Nachzahlung der Miete unwirksam.
Neben Zahlungsrückständen dürfen Sie als Vermieter den Mietertrag ebenfalls fristlos kündigen:
- Die Miete wird ständig unpünktlich gezahlt.
- Der Mieter hat die Wohnung unerlaubt untervermietet.
- Der Mieter stört wiederholt den Hausfrieden.
- Der Mieter gefährdet die Mietwohnung.
Mietvertrag kündigen: Diese Fristen gelten für Vermieter
Für Vermieter gelten andere Kündigungsfristen als für Mieter. Die Frist richtet sich immer danach, wie lange das vorliegende Mietverhältnis bereits besteht. Das bedeutet: Je länger Mieter in einer Wohnung wohnen, desto mehr Zeit haben sie dafür, eine neue Immobilie zu suchen.
- 0 bis 5 Jahre: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
- Mehr als 8 Jahre: 9 Monate
Wichtig dabei ist, dass Sie als Vermieter beim Erstellen des Mietvertrags eine längere Kündigungsfrist festlegen können. Ist eine solche enthalten, ist sie rechtlich bindend. Es ist jedoch nicht möglich, die gesetzliche Frist im Vertrag zu verkürzen. Selbst wenn eine solche Klausel enthalten ist, ist sie rechtswidrig.
Diese Kündigungsfristen gelten für Mieter
Als Mieter können Sie die Kündigung für den Mietvertrag dem Vermieter drei Monate vor Ihrem Umzug überreichen. Dabei sollte es sich um eine schriftliche und ordentliche Kündigung für den Mietvertrag handeln. Das bedeutet, Mieter müssen ein Schriftstück verfassen und unterschreiben. Per E-Mail oder Fax können Mieter die Kündigung der Wohnung nicht einreichen.
Sonderkündigungsrechte für Mieter:
Obwohl die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mietvertrag drei Monate beträgt, gibt es Ausnahmen. Dabei handelt es sich um die sogenannten Sonderkündigungsgründe. Treffen diese zu, können Sie den Mietvertrag kündigen, ohne die dreimonatige Frist zu beachten. Insbesondere bei einem Zeitmietvertrag oder im Falle eines Kündigungsausschlusses sind diese von Interesse.
- Modernisierung: Die Kündigungsfrist für den Mietvertrag fällt kürzer aus, sollte Ihr Vermieter umfassende Sanierungsarbeiten ankündigen. Im Fall einer Mieterhöhung nach Moderniesierung können Sie zwei Monate vorher Ihre Mietwohnung kündigen. Kleinere Reparaturarbeiten haben hingegen keinen Einfluss darauf, wann Sie den Mietvertrag kündigen können.
- Mietpreiserhöhung: Entscheidet sich der Vermieter aufgrund einer besseren Immobilienbewertung dafür, den Mietpreis zu erhöhen, besteht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Hier ist eine außerordentliche Kündigung zum übernächsten Monat erforderlich. Dieses Recht besteht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach der Erhöhung.
- Gesundheitliche Gefährdung: Sobald eine ernste gesundheitliche Gefährdung besteht, können Sie jederzeit die Mietwohnung kündigen. Die Kündigungsfrist entfällt in diesem Fall. Zu den wichtigsten Gefährdungen gehören beispielsweise Baufälligkeit und Schimmel.
- Tod des Mieters: Paare, die gemeinsam eine Wohnung mieten, können im Todesfall ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Hier beträgt die Kündigungsfrist einen Monat. Allerdings können Sie das Mietverhältnis aufrechterhalten, wenn Sie Ihren Mietvertrag nicht kündigen möchten.
Dürfen Mieter früher aus der Wohnung ausziehen?
Unabhängig davon, wie lange ihr Mieter die Wohnung bewohnt: Mieter müssen die Miete zahlen, bis die Kündigungsfrist abläuft. Vermieter müssen die Kaution erst zurückzahlen, wenn sichergestellt ist, dass keine Schäden vorliegen.
Wenn Ihr Mieter einen Nachmieter präsentiert, sind Sie als Vermieter nicht dazu gezwungen, diesen auch zu akzeptieren. Ob Sie den Nachmieter akzeptieren, entscheiden Sie als Inhaber der Immobilien – ohne Mitsprachrecht des Mieters. Das Gerücht, das Vermieter einen von fünf Vorschlägen akzeptieren oder den Mieter aus dem Vertrag entlassen müssen, hält sich schon seit Jahren. Allerdings ist es auch nicht mehr als das: ein Gerücht.
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