Unter der Reallast versteht man das Recht für einen Begünstigten, eine wiederkehrende Leistung zu bekommen. Die jeweiligen Leistungen hat der Grundstückseigentümer des belasteten Grundstücks zu erbringen. Im Folgenden erfahren Sie, was eine Reallast ist und wo sie in das Grundbuch einzutragen ist. Außerdem klären wir darüber auf, welche Rechte und Pflichten für die Beteiligten bestehen.
Sobald eine Reallast im Grundbuch der Immobilie vermerkt ist, hat diese unterschiedliche Auswirkungen. Mit dieser Eintragung ist der Eigentümer dazu verpflichtet, auch über einen längeren Zeitraum eine Leistung zu erbringen. Sobald der Eigentümer dieser Verpflichtung nicht nachkommt, riskiert er, das Haus oder Grundstück zu verlieren. Zusätzlich ist das persönliche Vermögen in Gefahr. Sobald eine Reallast auf dem Grundbuchauszug zu sehen ist, fällt zudem die Immobilienbewertung geringer aus. Wer also eine Immobilie kaufen möchte, sollte dringend auf diesen Aspekt achten.
Was ist eine Reallast?
Lässt ein Grundstücksbesitzer eine Reallast in das Grundbuch eintragen: Dann verpflichtet er sich dazu, über einen festgelegten Zeitraum eine spezielle Leistung zu erbringen. Dabei muss die Leistung nicht durch die Immobilie erwirtschaftet sein. Das Grundstück beziehungsweise die Immobilie dient nur als Pfand, falls der Besitzer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Allerdings haften Betroffene nicht nur mit der Immobilie, sondern auch mit dem persönlichen Vermögen.
Die Reallast ist immer im Grundbuch der Immobilie einzutragen. Häufig besteht diese bis zum Tod des Schuldners. Bei Einigung beider Seiten kann die Belastung auch vererbt werden oder zu einem festgelegten Datum enden.
Die Auswirkung der Reallast auf den Immobilienwert
Eine eingetragene Reallast ist fest im Grundbuch verankert. Dadurch sinkt natürlich auch der Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie. Wie hoch die Minderung ausfällt, ist immer abhängig von der jeweiligen Belastungsart und Leistungshöhe.
Die einhergehenden Rechten und Pflichten
Nicht immer handelt es sich bei der Reallast um Geldzahlungen. Es kann sich auch um Naturalien oder Sachwerte sowie Gegenstände handeln. Wichtig dabei ist, dass sich der Gegenwert finanziell ausdrücken lässt. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, hat der Begünstigte das Recht, die Auszahlung zu erstreiten.
Beispiele für Reallasten in der Übersicht
- Finanzielle Verpflichtungen: Die finanziellen Verpflichtungen sind am häufigsten Bestand der Leistungen bei der Reallast. Die Immobilie gegen eine Leibrente zu verkaufen, stellt sicher, dass der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen auch nachkommt. Durch das Eintragen der zu leistenden Rentenzahlungen verschaffen Sie sich maximale Sicherheit.
- Naturalien: Naturalien sind ebenfalls eine gern verwendete Reallast. Diese sind vor allem dann sinnvoll, wenn es sich um einen Landwirtschaftsbetrieb handelt. Insbesondere dann, wenn dieser von Eltern an die Kinder übergeben wird. Die Reallast ist in diesem Fall eine Bedingung, welche die Verkäufer zu erfüllen haben. So etwa die regelmäßige Versorgung durch Gemüse, Eier, Milch oder andere Ernteerträge.
- Dienstleistungen: Es gibt ebenso die Möglichkeit, Dienstleistungen als Reallast zu verankern. Gern genutzt sind unter anderem Pflegetätigkeiten. Wenn eine alleinstehende Tante ihrer Nichte das Haus übergibt, kann die Pflege eine Reallast sein.
- Altenteilsrecht: Durch die Reallast kann auch die Altersversorgung gesichert sein. Hierbei handelt es sich um das sogenannte Altenteilsrecht. Dieses kommt vor allem in ländlichen Regionen zum Einsatz. Dabei geben Bauern den Landwirtschaftsbetrieb weiter. Allerdings ist der Käufer dazu verpflichtet, sie leiblich und persönlich zu unterstützen. Also durch Essen und Pflegeleistungen. Des Weiteren kommt es im gleichen Zuge oft zu einem lebenslangen Wohnrecht in dem Haus. In diesem Fall setzt sich das Altenteilsrecht aus dem lebenslangen Wohnrecht und der Reallast zusammen.
Die Arten der Reallast
Es gibt die persönliche und die dingliche Reallast. Die persönliche Reallast besteht nach §1111 BGB zugunsten einer festgelegten Person. Sie ist zudem unabhängig von einer Immobilie. Der Anspruch auf die Leistungen ist zudem nicht übertragbar. Das bedeutet, dass Sie das Recht also nicht veräußern oder belasten können.
Die subjektive, also dingliche Reallast, besteht nach § 1110 BGB immer zugunsten des Grundstückseigentümers. Das hat zur Folge, dass sie immer mit dem Eigentum an einer Sache verknüpft bleibt. Das bedeutet, dass dieses Recht immer mit einem festen Grundstück verbunden bleibt.
Die persönliche Reallast ist nicht weiter vererbbar. Das bedeutet, dass mit dem Tod des Schuldners auch die Reallast aus dem Grundbuch gelöscht wird. Bei einer dinglichen Reallast ist es möglich, dieses Recht weiterzuvererben. Wobei dies immer im Vertrag vereinbart sein muss.
Wichtig: Die Reallast ist nur dann wirklich sicher, wenn diese im Grundbuch eingetragen ist! Löschen kann man sie einzig nach den vertraglichen Vereinbarungen, sodass die Löschung stets individuell zu betrachten ist.
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