Wer privat eine Immobilie verkaufen möchte, hat zahlreiche Dinge zu beachten. Für den Käufer selbst fällt nun zum Beispiel die Grunderwerbssteuer an. Sofern Sie die Immobilie innerhalb der so genannten Spekulationsfrist verkaufen, wird ebenfalls die „Spekulationssteuer“ fällig. Die Höhe der Steuern ist dabei von mehreren Faktoren abhängig.
Im Folgenden zeigen wir von Vamonda Ihnen, wie Sie die Steuer beim Grundstücks-, Wohnungs- und Hausverkauf berechnen können. Außerdem erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Steuern und Immobilien wissen müssen.
Von der Spekulations- bis zur Grunderwerbssteuer: Diese Steuern können beim Hausverkauf anfallen
Beim nichtgewerblichen Verkauf einer Immobilie handelt es sich laut Einkommenssteuergesetz um ein privates Veräußerungsgeschäft. Gehört die Immobilie dem Verkäufer bereits mehr als zehn Jahre, so fällt auch keine Einkommenssteuer an. Für die Spekulationsfrist ist dabei der Zeitpunkt des notariell beglaubigten Kaufvertrags ausschlaggebend. Verkaufen Sie die Immobilie vor Ablauf dieser Frist, müssen Sie den Erlös entsprechend versteuern.
Daher entscheiden sich viele Immobilieninhaber dazu, ihre Immobilie zunächst zu vermieten, anstatt diese weiterzuverkaufen. Nach Ablauf der Frist ziehen sie dann oft einen Verkauf in Erwägung.
Erbschaft und Freibeträge: Wann besteht die Möglichkeit der Steuerfreiheit
Genau wie in anderen Bereichen gibt es auch bei der Spekulationssteuer Ausnahmen und Steuerbefreiungen. Das ist unter anderem dann der Fall,
- wenn der Gewinn unterhalb der gesetzlich geltenden Freigrenze von 600 Euro liegt.
- wenn die Immobilie aus einer Erbschaft stammt und zwischenzeitlich bewohnt wurde.
- wenn der Verkäufer (oder dessen Kinder) die Immobilie die letzten beiden Jahre vor der Veräußerung bewohnt haben.
Gut zu wissen: Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, entfallen natürlich die Nutzungen zu Wohnzwecken. Daher ist der Verkauf von unbebauten Grundstücken erst nach Ablauf der zehn Jahre steuerfrei.
Bei privaten Veräußerungsgeschäften (wie dem Verkauf von nichtselbstgenutzten Grundstücken) gilt Folgendes: Die Einkommenssteuer wird hier zusammen mit der Steuer aus allen anderen Einkünften erhoben. Sie können die Steuern, die beim Hauskauf anfallen, daher auch selbst berechnen. Dazu benötigen Sie Ihr Gesamteinkommen (aus dem Veranlagungsjahr), Ihre steuerlich relevanten Ausgaben sowie den individuellen Steuersatz.
Tipp: Hier erfahren Sie alles Wissenswerte zur Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Käufer oder Verkäufer: Wer muss die Grunderwerbssteuer bezahlen?
Die Grunderwerbssteuer ist eine so genannte Verkehrssteuer. Die einzelnen Bundesländer erheben sie beim Kauf von Immobilien. Laut Gesetz sind sowohl der Käufer der Immobilie als auch der Verkäufer grunderwerbssteuerpflichtig. Allerdings trägt der Käufer den Betrag meist alleine. Andernfalls würden die damit verbundenen Kosten den Kaufpreis in die Höhe treiben. Dann würde wiederum auch die Grunderwerbssteuer höher ausfallen.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Stattdessen gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern. So beträgt sie Sachsen und Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. In Brandenburg und Thüringen sind es hingegen 6,5 Prozent. Angesichts der stetig steigenden Immobilienpreise sind diese Unterschiede teilweise deutlich zu spüren.
Gut zu wissen: Es lohnt sich immer, eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu lassen. So wissen Sie bereits im Vorfeld, was Ihre Immobilie in etwa wert ist und können potenziellen Käufern direkt ein konkretes Angebot machen – und ihnen das Gutachten im Zweifelsfall vorlegen.
Gewusst wie: Die Berechnung der Steuern beim Hausverkauf
Sie können die Einkommenssteuer oder die Grunderwerbssteuer ganz einfach selbst berechnen. Dafür brauchen Sie natürlich stets die entsprechenden Daten. Wir möchten Ihnen anhand eines Beispiels zeigen, wie Sie die Höhe der Steuern für Ihren konkreten Fall berechnen können:
- Angenommen, der Verkaufspreis Ihrer Immobilie liegt bei 500.000 Euro (ursprünglicher Kaufpreis: 350.000 Euro). Die Verkaufs- und Reparaturkosten belaufen sich auf 20.000 Euro, was einen Gewinn von 130.000 Euro ergibt.
- Liegt nun der individuelle Steuersatz bei 30 Prozent, müssen Sie eine Spekulationssteuer von 39.000 Euro bezahlen.
- Die Grunderwerbssteuer beträgt im Bundesland Brandenburg 6,5 Prozent. Bei einem Gesamtkaufpreis von 500.000 Euro müssten Sie dort also 32.500 Euro Grunderwerbssteuer
Gut zu wissen: Bei einer Scheidung mit Haus werden die Kosten sowie der Gewinn in der Regel geteilt.
Fazit
Egal ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten: Es ist immer ratsam, sich über die Kaufnebenkosten und möglicherweise anfallende Steuern zu informieren. Das Gleiche gilt auch für den Verkauf oder Erwerb eines Grundstücks.
Noch Fragen? Weitere spannende Informationen rund um das Thema Immobilien finden Sie auch in unseren anderen Beiträgen:
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