Eine Teilungserklärung ist die Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in mehrere Eigentumsanteile. Diese wird im Grundbuch eingetragen. Damit bildet sie eine Voraussetzung für den Verkauf von einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Im Folgenden finden Sie alle wichtigen Informationen zum Inhalt der Teilungserklärung.
Was wird in der Teilungserklärung geregelt?
Die Teilungserklärung zeigt die Unterteilung eines Gebäudes in einzelne Besitzanteile. Dabei lässt sich zwischen diesen Arten von Eigentum unterscheiden:
- Wohnungseigentum
- Sondereigentum
- Gemeinschaftseigentum
Das Wohnungseigentum bezeichnet eine Wohnung, die einem einzelnen Eigentümer gehört. In diesem Begriff ist auch der Anteil am Gemeinschaftseigentum mit einbezogen. Allerdings findet dieser Terminus eher selten Verwendung.
Stattdessen hört oder liest man öfter vom Sondereigentum. Dieses schließt das Wohnungseigentum mit ein. Unter den Begriff fallen zusätzlich die Eigentumsanteile, die nicht zum Wohnen bestimmt sind. Beispiele dafür sind Kellerräume, Garagen oder Dachböden.
Das Gemeinschaftseigentum besteht aus den Gebäudeanteilen, die sich nicht klar einem Eigentümer zuordnen lassen. Dazu gehören beispielsweise das Treppenhaus oder die Dachdeckung. Auch tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Neben der Aufteilung des Gebäudes werden in der Teilungserklärung auch verschiedene Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt. Hier können Sie zum Beispiel ein Sondernutzungsrecht festhalten. Damit erhält ein Eigentümer das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen.
Sie können in der Erklärung auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen festhalten: Zum Beispiel, ob ein Dachboden als Wohnraum ausgebaut werden darf.
Wie erstellen Sie eine Teilungserklärung?
Die rechtlichen Grundlagen für die Teilungserklärung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Das Dokument muss mehrere Bestandteile umfassen. Im Wesentlichen sollte die Erklärung diese Unterlagen enthalten:
- Aufteilungsplan
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
Der Aufteilungsplan zeigt den Grundriss des Gebäudes. In dieser Abbildung wird die Aufteilung der einzelnen Anteile deutlich. Die maßstabsgetreue Abbildung lässt Rückschlüsse auf die Lage und Größe der Gebäudeanteile zu. Darüber hinaus ist auch die genaue Lage des Gebäudes im Dokument notiert. Dazu gehören zum Beispiel Angaben zur Gemarkung, Flur und den Flurstücken. Damit ist der Aufteilungsplan auch eine wesentliche Grundlage für eine Immobilienbewertung.
Der Plan enthält auch immer Angaben zur Höhe der Eigentumsanteile. Diese sind in der Regel in Tausendsteln benannt. Es könnte sich im Plan also zum Beispiel die Angabe 115/1000 finden. Dann gehören diesem Eigentümer 11,5 Prozent des Gebäudes.
Damit eine Aufteilung in Besitzanteile möglich ist, müssen die einzelnen Einheiten auch voneinander abgeschlossen sein. Dies ermöglicht immerhin die getrennte Nutzung. Dieser Umstand muss in der Teilungserklärung bescheinigt sein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Sie beim Bauamt beantragen. Die Bescheinigung und der Plan müssen das Siegel und eine Unterschrift der Baubehörde enthalten.
Um Schwierigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden, sind die Rechte und Pflichten aller Personen explizit festzulegen. Diese Regeln finden sich in der Gemeinschaftsordnung wieder.
Eine Teilungserklärung muss außerdem notariell beglaubigt sein. Streben Sie einen Verkauf der Gebäudeanteile oder Wohnungen an, ist dieser erst nach der Beglaubigung möglich.
Wann ist sie wichtig?
Zunächst einmal sollte eine Teilungserklärung vor dem anteiligen Kauf des Gebäudes vorliegen. Ohne dieses Dokument können Sie nämlich keinen Anteil an einer Immobilie kaufen. Das Vorliegen der Erklärung können Sie im Grundbuchauszug einsehen. Sie ist auch die Grundlage für die Aufnahme eines Kredites bei Ihrer Bank.
Aber auch in anderen Situationen kann die Erklärung wichtig sein. Sie regelt die wesentlichen Aspekte im Verhältnis der Eigentümer untereinander. Dazu gehören unter anderem auch die Aufteilung von anfallenden Kosten und die Stimmrechtsverteilung. Aber auch für die Beauftragung einer Hausverwaltung ist das Dokument wichtig.
Die Teilungserklärung kann auch bei Schwierigkeiten bedeutsam sein: Wenn zum Beispiel eine Wasserleitung platzt, kann deren Eigentumsverhältnis mit dem Plan geklärt werden. Ist die Rohrleitung Gemeinschaftseigentum, sind die Kosten auf alle Eigentümer aufzuteilen. Ist der Schaden im Bereich des Sondereigentums zu finden, muss dagegen nur der jeweilige Eigentümer zahlen.
Zusätzlich zu internen Angelegenheiten zwischen den Eigentümern ist die Teilungserklärung auch für offizielle Angelegenheiten wichtig. Über die Eigentümeranteile bestimmt das Finanzamt etwa die Grundsteuer. Und ebenso die Steuer bei einem Grundstücks-, Wohnungs- oder Hausverkauf.
Wie können Sie die Teilungserklärung ändern?
Um eine Teilungserklärung zu ändern, braucht es einige Voraussetzungen. Alle Eigentümer müssen dieser zustimmen. Das kann die Änderung der Teilungserklärung zu einem aufwendigen Prozess machen.
Zusätzlich zu der Zustimmung der beteiligten Eigentümer ist auch eine notarielle Beglaubigung nötig. Damit entstehen bei einer nachträglichen Änderung auch immer zusätzliche Kosten.
In einigen Fällen ist die Teilungserklärung aber auch zwingend abzuändern. Das betrifft vor allem bauliche Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.
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