Wer ein Grundstück besitzt, muss auch die Grundsteuer bezahlen. Es ist wichtig, sich bereits vor oder während des Kaufs einer Immobilie über die Kosten zu informieren. Im Folgenden möchten wir Ihnen von vamonda.com zeigen, wie Sie die Grundsteuer einfach berechnen können. Auch, wer von der Steuer befreit ist und welche Zahlungsfristen in Deutschland gelten, erfahren Sie hier.
Neben den Kommunen werden auch Immobilieneigentümer von der Grundsteuerreform in die Pflicht genommen. Dabei gibt es jedoch große Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern.
Was ist eine Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken berechnet. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B.
Grundsteuer A steht für agrarisch. Hierbei handelt es sich um die Steuer für Grundstücke aus der Land- und Forstwirtschaft. Bei der Grundsteuer B handelt es sich um bebaute oder bebaubare Grundstücke. Also um Grundstücke mit Gebäuden oder welche, die als Bauland gelten.
Mittlerweile plant der Staat mit der Reform zur Grundsteuer die Einführung der Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke.
Laut Bundesregierung soll die Grundsteuer C den Kommunen die Möglichkeit geben, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern. Im Fokus steht dabei die Minderung der Spekulation mit Wohnraum.
Als wesentliche Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer gilt der sogenannte Einheitswert. Den Einheitswert legt die zuständige Finanzbehörde fest. Bei der Festlegung des Einheitswerts für unbebaute und bebaute Grundstücke gilt immer ein gesetzlich festgelegtes Verfahren. Der Einheitswert legt also den Wert des Grundstücks fest.
Wer muss die Grundsteuer bezahlen?
Die Grundsteuer bezahlt jeder Eigentümer eines Grundstücks. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Zum Beispiel ist ein Grundbesitz, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst nutzt, von der Grundsteuer befreit. Auch Dienstwohnungen von Geistlichen und Kirchendienern der Religionsgesellschaft des öffentlichen Rechts sind von der Grundsteuer befreit.
Wichtig: Privatpersonen müssen die Grundsteuer immer bezahlen!
Wie oft wird die Grundsteuer bezahlt?
In der Regel entrichten Grundstückseigentümer alle drei Monate die Grundsteuer. Es ist aber auch möglich, die Zahlung pro Quartal oder jährlich zu entrichten.
Die Berechnung der alten Grundsteuer
Für die Berechnung sind drei Faktoren ausschlaggebend, auf welche wir im Folgenden näher eingehen möchten:
- Der Einheitswert (auch unter dem Begriff Grundbesitzwert bekannt)
- die Steuermesszahl sowie
- der Hebesatz.
Der Einheitswert beschreibt den Wert eines Grundstücks. Allerdings weichen Einheitswert und Grundsteuer oft voneinander ab. Grund dafür ist, dass die Regierung den Einheitswert jahrzehntelang nicht mehr aktualisiert hat. Während die Einheitswerte in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 stammen, kommt Ostdeutschland sogar auf Werte aus dem Jahr 1935. Aus diesem Grund wurde die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft und ab 01.01.2025 reformiert.
Die Steuermesszahl ist auch unter dem Begriff Grundsteuermesszahl bekannt. Hierbei handelt es sich um eine Komponente, welche zur Berechnung der Grundsteuer dient. Angegeben wird diese in Promille. Sie variiert je nach Gebäude- und Grundstücksart. Zudem unterscheidet man in Deutschland zwischen den Grundsteuermesszahlen für die alten sowie für die neuen Bundesländer. Dabei gelten für die neuen Bundesländer in der Regel höhere Werte. Außerdem wird zwischen Neu- und Altbau, Denkmalimmobilien sowie der Gemeindegröße unterschieden.
Der Hebesatz ist ein steuerlicher Faktor. Diesen nutzt das Finanzamt für die Berechnung der Steuerschuld. Dabei wird er nicht für jede Immobilie individuell berechnet, sondern immer für die gesamte Gemeinde. Mit diesem Faktor können die Kommunen die Höhe der Gemeindesteuern anpassen oder regulieren. Dabei ist es den Gemeinden verboten, einen Hebesatz unter 200 Prozent anzuwenden. Das soll die Ansammlung von gewerblichen Steueroasen verhindern.
Gut zu wissen: Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie geerbt haben, können Sie anhand der Flurkarte bzw. durch das Katasteramt herausfinden, zu welcher Gemeinde das Objekt gehört. Dadurch können Sie berechnen, welche Steuern anfallen. Außerdem können Sie entscheiden, ob Sie eine Immobilie zum Beispiel verkaufen oder vermieten möchten.
Grundsteuerreform
Die Grundsteuer wird am 01.01.2025 reformiert. Grund dafür ist, dass die Bundesregierung die Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft hat. Im Zentrum dessen steht der Einheitswert, welcher jetzt durch den Grundsteuerwert ersetzt wird.
Jeder Eigentümer der bis zum 01.01.2022 eine Immobilie besessen hat, muss bis zum 31.10.2022 eine einmalige Grundsteuererklärung abgeben. Wer dies versäumt, muss mit einer Strafe von 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer pro Monat rechnen.
Für die Grundsteuererklärung benötigt das Finanzamt folgende Daten:
- Wie wird die Immobilie genutzt? (Gewerbliche Nutzung oder Wohnraum)
- Die Grundbuchdaten (Flurnummer, Grundstücksfläche, Eigentümer und die Adresse des Grundstücks)
- Art der Immobilie: Ein- oder Mehrfamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung
- Das Baujahr der Immobilie
- Der Bodenrichtwert
- Das Aktenzeichen bzw. die Steuernummer des Einheitswerts
- Gibt es Stellplätze bzw. Garagen? Wenn ja, wie viele?
- Wie viele Wohnungen gibt es in dem Mehrfamilienhaus?
Achtung: Die Anzahl der Wohnungen setzt sich nach deren Quadratmeteranzahl zusammen. Kleine Wohnungen besitzen weniger als 60 Quadratmeter an Grundfläche. Wohnungen zwischen 60 und 100 Quadratmeter werden als mittlere Wohnungen angesehen und mehr als 100 Quadratmeter Grundfläche als große Wohnung.
Die neue Grundsteuer berechnen
Abhängig vom jeweiligen Bundesland, berechnen Sie die neue Grundsteuer unterschiedlich. Im Bundesmodell sieht die Berechnung wie folgt aus:
Der neue Grundsteuerwert wird vom Finanzamt nach dem Ertragswertverfahren bei Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäusern und Mietgrundstücken ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert, Baujahr des Gebäudes und den angegebenen Daten zur Nutzung.
Diesen Grundsteuerwert multiplizieren Sie nun mit der Grundsteuermesszahl. Im Bundesmodell beträgt die Grundsteuermesszahl 0,31 Prozent für Ein- und Mehrfamilienhäuser. Danach multiplizieren Sie diesen Zwischenwert mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune.
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Grundsteuer als Mieter bezahlen?
Nicht immer ist es der Fall, dass der Grundstücksbesitzer die Grundsteuer allein zahlt. Es kommt auch vor, dass der Mieter davon betroffen ist. Der Vermieter kann diese Kosten, wenn er eine Nebenkostenabrechnung erstellt, auf den Mieter teilweise umlegen. Dabei handelt es sich um eine prozentuale Bezahlung entsprechend der gemieteten Fläche des Mieters. Auch wenn der Vermieter die Mieteinnahmen dennoch versteuern muss, lohnt es sich, die Grundsteuern teilweise durch die Mieter bezahlen zu lassen.
Übrigens: Wir haben auch viele weitere spannende Beiträge. So zum Beispiel alles rund um den Grundbuchauszug, den Bebauungsplan oder das Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Bildnachweise: Headerbild ©AdobeStock_512074319, Zerbor; Bild 1 ©AdobeStock_201906993, Stockwerk-Fotodesign
