Grundsteuern fallen jährlich für alle Eigentümer von Grundstücken an. Die Höhe der Grundsteuern richtet sich nach verschiedenen Faktoren und fällt daher für jedes Grundstück anders aus. Einen wichtigen Einfluss hat der Grundsteuer-Hebesatz. Aber was verbirgt sich hinter dem Begriff und wie wirkt er sich genau auf die Steuer aus? Hier finden Sie alles Wichtige über den Grundsteuer-Hebesatz.
Was ist der Grundsteuer-Hebesatz?
Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Er wird als Prozentsatz angegeben und unterscheidet sich von einer Gemeinde zur anderen.
Es gibt zwei unterschiedliche Hebesätze, die sich nach der Nutzung des jeweiligen Grundstücks richten. Der Grundsteuer-Hebesatz A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Für sonstige Grundsteuern gilt der Grundsteuer-Hebesatz B. Zusätzlich gibt es noch einen Hebesatz für die Gewerbesteuer.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in mehreren Schritten. Dabei ermittelt die Finanzbehörde zunächst den Wert des Grundstücks. Dafür nutzen die Beamten in den alten Bundesländern noch die Einheitswerte von 1965. In den neuen Bundesländern gelten sogar noch die Werte von 1935. Den Einheitswert multipliziert man mit der Grundsteuermesszahl, was dann den Grundsteuermessbetrag ergibt.
Auch die Grundsteuermesszahl unterscheidet sich zwischen den neuen und den alten Bundesländern. In den alten Bundesländern richtet sich die Messzahl nach der Art des Grundstücks. Darüber hinaus ist sie gesetzlich festgelegt. Sie liegt in diesen Bundesländern zwischen 2,6 und 3,5 Promille.
In den neuen Bundesländern gibt es weitere Einflussfaktoren auf die Grundsteuermesszahl. Hier spielt auch das Alter des fraglichen Gebäudes und die Größe der Gemeinde eine Rolle. Dadurch liegt die Zahl hier zwischen fünf und zehn Promille.
Der Grundsteuermessbetrag, der sich aus dem Einheitswert und der Grundmesszahl ergibt, wird mit dem Hebesatz multipliziert. So lässt sich die Berechnung der Grundsteuer mit dieser Formel zusammenfassen:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Bei der Berechnung werden die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz als Dezimalzahl genutzt.
Wer bestimmt die Höhe des Grundsteuer-Hebesatzes?
Jede Gemeinde bestimmt die Höhe des Grundsteuer-Hebesatzes selbst. Er ist ein wichtiges Instrument zur Beeinflussung der Gemeindesteuer. Dieses Recht steht im Artikel 28 des Grundgesetzes und ist Teil der Selbstverwaltungsgarantie.
In der kommunalen Haushaltssatzung legt die Gemeindevertretung den Hebesatz fest. Er gilt immer für ein Haushaltsjahr. Die Gemeinde kann eine Veränderung auch noch rückwirkend zum Beginn des Kalenderjahres beschließen.
Der Grundsteuer-Hebesatz kann derzeit zwischen 0 und 1.050 Prozent liegen. Die Verteilung folgt aber keinem bestimmten Muster. Obwohl die Miet- und Immobilienpreise in Städten oft sehr hoch sind, liegen die Hebesätze meist nur im Mittelfeld. In einigen Fällen liegt der Hebesatz bei 0 Prozent. In diesen Gemeinden zahlen die Grundstückseigentümer keine Grundsteuer.
Wenn Sie den für Sie geltenden Hebesatz herausfinden möchten, können Sie bei Ihrer Gemeinde nachfragen. Darüber hinaus gibt es ein gemeinsames Statistikportal von Bund und Land. Hier sind alle aktuellen Hebesätze aufgeführt.
Welche Probleme bringt der Grundsteuer-Hebesatz mit sich?
Jede Gemeinde kann den Hebesatz sehr einfach verändern. Dadurch nutzen die Gemeinderäte diesen Wert oft als Mittel um die Einnahmen schnell zu erhöhen. Dabei achten diese jedoch nicht auf die soziale Gerechtigkeit. Aus diesem Grund kann eine Gemeinde mit einem niedrigen Pro-Kopf-Einkommen durchaus einen sehr hohen Hebesatz haben.
Die Erhöhung der Hebesätze hat für die Gemeinden meist keine schweren Konsequenzen. Die Eigentümer der Grundstücke können sich nicht einfach an einem anderen Ort ansiedeln. Das ist für Unternehmen einfacher. Daher können Sie einem hohen Gewerbesteuer-Hebesatz einfach ausweichen.
Auch die Möglichkeit, dass der Hebesatz rückwirkend geändert wird, kann Grundstückseigentümer in eine problematische Lage bringen. Teilweise ist schone eine dreifache Erhöhung vorgekommen. Das kann zu großen finanziellen Problemen bei den Eigentümern führen.
Wie verändert die Grundsteuerreform den Hebesatz?
2025 tritt eine Grundsteuerreform in Kraft. Dabei wird auch der Einheitswert neu berechnet und an die aktuellen Wertverhältnisse angepasst. Dadurch ist mit einem starken Anstieg der Werte zu rechnen. Um den Steigerungen entgegenzuwirken, wird der Bund die Grundsteuermesszahlen auf zehn Prozent der bisherigen Werte senken. Trotzdem kann sich ein erheblicher Anstieg der Grundsteuern ergeben.
Das Bundesfinanzministerium strebt aber an, dass die Grundsteuern ungefähr auf dem aktuellen Stand bleiben. Dafür werden zusätzlich die Hebesätze angepasst: Die Gemeinden müssen den Satz so senken, dass das Grundsteueraufkommen sich nicht erheblich verändert.
Damit die Neuberechnung erfolgen kann, mussten alle Haus- und Grundstückeigentümer bis zum 31. Oktober 2022 eine umfassende Grundsteuererklärung abgeben. Dabei war es egal, ob es sich um ein gewerblich genutztes Mehrfamilienhaus oder ein privates Einfamilienhaus handelte. Die Frist wurde inzwischen aber auf den 31. Januar 2023 verlängert.
Der Anlass für die Grundsteuerreform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Weil das Grundsteuergesetz gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt, bezeichnete es diesen Umstand als verfassungswidrig. Vor allem die alten Einheitswerte spiegeln die Entwicklungen der Grundstückspreise in den letzten Jahrzehnten nicht wider. Das führt laut dem Gericht zu einer ungleichen Besteuerung.
Können Sie als Eigentümer etwas gegen eine Hebesatz-Erhöhung tun?
Die Gemeinden können sich auf ihre Steuerhoheit berufen, was die Veränderungen des Grundsteuer-Hebesatzes angeht. Das gilt vor allem, wenn sie die Veränderung nicht willkürlich festgelegt haben. Und dazu die neue Belastung nicht unangemessen hoch ist.
Sie können sich aber gegen eine Hebesatz-Erhöhung wehren, wenn sie unverhältnismäßig ist. Dann können Sie gegen die Veränderung klagen. Die Klage ist jedoch nicht immer erfolgreich. Bedenken Sie, dass das zuständige Gericht nicht zwingend zu Ihren Gunsten entscheidet.
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