Der Tod eines Mieters ist eine schwierige Situation. Sie sollten sich immer auf diese mögliche Lage vorbereiten, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten. Sie müssen wissen, welche Personen als Erben infrage kommen und welche Rechte ihnen zustehen. Hier bei Vamonda finden Sie die wichtigsten Informationen. Damit können Sie passend auf den Tod eines Mieters reagieren.
Endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters?
Ein Mietvertrag ist ein Teil der Erbschaft einer verstorbenen Person. Damit geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese Regelung legt das Bürgerliche Gesetzbuch fest.
Ein alleinlebender Mieter vererbt den Mietvertrag an seine Erben. Das können Ehepartner, Kinder oder andere Verwandte sein. Gibt es kein Testament, dann regelt die gesetzliche Erbfolge die Übernahme des Mietvertrages. Ohne Testament oder gesetzliche Erben übernimmt der Staat die Erbschaft.
Im Falle einer Erbengemeinschaft geht der Mietvertrag an alle diese Personen über. Bei einer Kündigung muss die Mehrheit der Erben zustimmen und auch unterschreiben. Oder die Erbengemeinschaft muss einem Erben eine Vollmacht ausstellen.
Ein anderer Fall tritt ein, wenn ein Angehöriger oder Mitmieter in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen gelebt hat. In diesem Fall übernimmt diese Person den Mietvertrag.
Die Mitmieter oder Angehörigen heißen „eintrittsberechtigte Personen“. Dazu gehören Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen. Aber auch Familienangehörige und andere Personen sind berechtigt. Wichtig ist, dass die Personen auf Dauer mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Mitglieder einer Wohngemeinschaft gelten nicht als eintrittsberechtigte Personen.
Wie lange zahlen die Erben die Miete nach dem Tod des Mieters?
Sie als Vermieter haben ein Recht auf die Weiterzahlung der Miete. Das gilt für eine Dauer von drei Monaten. Auch andere offenen Posten müssen die Erben begleichen.
Wenn es keine Erben gibt, übernimmt ein Nachlasspfleger die Verwaltung der Erbschaft. Dieser wird vom Nachlassgericht bestellt. Auch die Mietangelegenheiten regelt der Nachlassverwalter. Dadurch haben Sie als Vermieter eine gute Aussicht auf den Ausgleich von aufgetretenen Mietschulden.
Welche Regelungen gelten für die Kündigung nach dem Tod eines Mieters?
Die Erben des verstorbenen Mieters haben die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen. Dafür erhalten Sie ein Sonderkündigungsrecht. Das gilt auch für den Fall, dass ein Mitmieter den Vertrag komplett übernommen hat.
Nachdem der Erbe vom Tod des Mieters weiß, hat er einen Monat Zeit zu kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sich auf das Sonderkündigungsrecht beziehen. Gibt es eine Erbengemeinschaft, müssen alle Mitglieder die Kündigung unterschreiben. Die Kündigungsfrist beläuft sich auf drei Monate.
Können Sie als Vermieter den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters kündigen?
Als Vermieter haben Sie in der Regel kein Sonderkündigungsrecht gegenüber eintrittsberechtigten Personen nach dem Tod des Mieters. Dieses erhalten Sie nur, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen.
Gegenüber den Erben haben Sie aber ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall kündigen Sie innerhalb eines Monats ohne Gründe anzugeben.
Wenn es keine Erben oder eintrittsberechtigten Personen gibt, können Sie die Bestellung eines Nachlasspflegers beim Amtsgericht beantragen. Dieser Antrag ist für Sie kostenlos, da Sie gegenüber dem Verstorbenen die Position eines Gläubigers haben.
Sie können solchen Schwierigkeiten aber vorbeugen. Dann müssen Sie im Mietvertrag festlegen, dass das Mietverhältnis spätestens mit dem Tod des Mieters endet.
Wem müssen Sie die Kaution des verstorbenen Mieters auszahlen?
Die Mietkaution ist im Mietvertrag festgehalten. Weil alle Verträge Teil des Erbes sind, gehen auch diese Ansprüche an die Erben über. Wie auch sonst üblich, können Sie Teile der Kaution zur Begleichung offener Rechnungen nutzen. Den Rest der Kaution zahlen Sie den Erben aus, wenn der Mietvertrag beendet wurde.
Wer übernimmt die Nebenkostenabrechnung nach dem Tod eines Mieters?
Die Erben übernehmen alle Verpflichtungen, die mit dem Mietvertrag verbunden sind. Aus diesem Grund müssen sie die Nebenkostenabrechnung ausgleichen. Es ist sinnvoll, wenn Sie in diesem Fall eine Zwischenablesung vornehmen. Dann ist eindeutig, welche Kosten bis zum Tod des Mieters entstanden sind und welche erst danach.
Wenn Mitmieter den Mietvertrag übernommen haben, sind sie auch für die Begleichung der Nebenkosten verantwortlich. Wenn Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen, können Sie sie an die eintrittsberechtigte Person richten.
Gibt es weder Erben noch eintrittsberechtigte Personen, dann wird die Nebenkostenabrechnung aus dem Nachlass des Verstorbenen bezahlt.
Wer muss die Räumung der Wohnung vornehmen?
Die Erben übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Daher müssen sie auch für die Räumung der Wohnung sorgen. Zum Ende des Mietvertrages müssen Sie die Wohnung in den vereinbarten Zustand bringen. Das schließt auch eventuelle Schönheitsreparaturen ein. Wenn es keine Erben gibt, regelt der Nachlasspfleger die Räumung der Wohnung.
Wer darf die Wohnung eines verstorbenen Mieters betreten?
Manchmal kommt es nach dem Tod eines Mieters zu Streitigkeiten, weil nicht klar ist, wer Zutritt zur Wohnung erhalten kann. Geht der Mietvertrag an einen Erben, kann dieser die Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters betreten. Sie müssen dem Erben einen Ersatzschlüssel aushändigen, falls er keinen eigenen hat. Er kann auch einen Schlüsseldienst beauftragen, die Wohnung zu öffnen.
Übernehmen berechtigte Personen den Mietvertrag, können sie einem Erben den Zutritt untersagen. Widersetzt er sich, begeht er Hausfriedensbruch. Erben können aber eine einstweilige Verfügung beantragen, die ihnen den Zutritt zu einer Wohnung sichert.
Sie als Vermieter können nur mit Zustimmung der berechtigten Personen oder der Erben die Wohnung betreten. Das gleiche gilt für andere Personen.
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