Mietwohnungen und -häuser sind eine beliebte Anlageform. Damit Sie einen guten Ertrag abwerfen, sollte die Miete angemessen hoch sein. Als Vermieter fragen Sie sich sicherlich, was als angemessen gilt. Als Richtlinie kann Ihnen der Mietspiegel dienen. Bei uns finden Sie heraus, wann Sie sich an dem Mietspiegel orientieren müssen. Erfahren Sie, welche gesetzlichen Grundlagen es für eine Mieterhöhung gibt und wie Sie dadurch am besten von Ihrer Investition profitieren.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist ein Maß für den durchschnittlichen Mietpreis. Er berechnet sich durch den Vergleich von ähnlich ausgestatteten Immobilien. Das bedeutet, dass die Häuser in einer ähnlichen Umgebung liegen. Sie sind ungefähr gleich groß und haben vergleichbare bautechnische Voraussetzungen. Zu den Merkmalen der verglichenen Immobilien gehören meist diese Punkte:
- Baujahr
- Art der Immobilie
- Grundriss
- Energieverbrauch
- Individuelle Ausstattung
- Lage
Durch diese Daten wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet. Das hilft Mietern dabei, überteuerte Wohnungen zu erkennen. Aber auch als Vermieter können Sie von dieser Berechnung profitieren. Der Mietspiegel gibt Ihnen eine Orientierung für Mieterhöhungen. Er dient auch oft als Begründung für das Anheben der Miete.
Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Mietspiegeln:
- einfacher Mietspiegel
- qualifizierter Mietspiegel
Was ist ein einfacher Mietspiegel?
Ein einfacher Mietspiegel wird nicht nach festgelegten Vorgaben berechnet. Achten Sie darauf, wie die Berechnung beschrieben wird.
Ein einfacher Mietspiegel kann als Begründung einer Mieterhöhung ausreichend sein. Im Streitfall kann ein Gericht aber die einzelnen Punkte der Berechnung anders bewerten. Damit ergibt sich nur eine grobe Annäherung an die ortsübliche Vergleichsmiete. In vielen Fällen holt ein Gericht auch zusätzlich die Meinung eines Sachverständigen ein.
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach festgelegten wissenschaftlichen Vorgaben berechnet. Aus diesem Grund sind qualifizierte Mietspiegel gut miteinander vergleichbar.
Zusätzlich muss die Gemeinde den Mietspiegel anerkennen. Eine andere Möglichkeit ist die Anerkennung durch Mieter- oder Vermietervereinigungen.
Darüber hinaus sollte ein qualifizierter Mietspiegel immer aktuell sein. Er sollte alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre komplett neu berechnet werden.
Müssen Sie sich an den Mietspiegel halten?
Um überteuerte Wohnungen zu verhindern, gibt es seit dem 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse. Sie besagt, dass die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen darf. Allerdings gilt diese Regelung nur bei Neuvermietungen.
Wenn es keinen Mietspiegel gibt, können Sie die Miete etwas freier festlegen. Dann können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent überschreiten.
Neben dieser Regelung gibt es weitere Ausnahmen. Sie müssen sich nicht an den Mietspiegel halten, wenn Sie die folgenden Immobilien vermieten:
- Möblierte Wohnungen
- Wohnungen auf Zeit
- Wohnheime
- Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden
- umfassend sanierte Wohnungen (gilt bei der ersten Vermietung nach der Änderung)
Damit haben Sie einen gewissen Spielraum, um die Miete nach Ihren Wünschen festzulegen. Halten Sie die Gründe für Ihre Entscheidung fest. Sollte es zu einem rechtlichen Streit kommen, können Sie Ihre Position untermauern.
Die Mietpreisbremse ist nicht auf bereits vor dem 1. Juni 2014 bestehende Mietverträge anwendbar. Das gilt auch dann, wenn die Miete deutlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ist.
Bereits vereinbarte Staffelmieten sind von der Regelung auch ausgeschlossen. Anders ist das bei Staffelmieten, die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart wurden und werden. Sie dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete im Verlauf der Staffelung nicht überschreiten.
Können Sie eine Mietpreiserhöhung auch anders begründen?
Grundsätzlich gibt es unterschiedliche Begründungen für eine Mietpreiserhöhung. In den meisten Fällen werden die folgenden Argumente genutzt:
- die Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete
- die Immobilie wird neu vermietet
- die Immobilie ist nach einer Maßnahme mehr wert
Als Aufwertung einer Immobilie gilt eine deutliche Verbesserung der Kriterien der Wohnung. Das erreichen Sie zum Beispiel durch eine Modernisierung oder eine energetische Sanierung. Die Kosten dieser Maßnahmen können Sie zum Teil auf Ihre Mieter umlegen. Dabei darf die Mieterhöhung aber nicht mehr als acht Prozent der Modernisierungskosten betragen.
Eine weitere Möglichkeit für eine Mieterhöhung ist das Vorliegen einer Indexmiete. Diese Miete orientiert sich an den Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland. Das gibt dem Vermieter die Chance, in bestimmten Situationen eine Mietpreiserhöhung durchzuführen. Die Grundlage dafür ist ein schnell ansteigendes allgemeines Preisniveau. Sie können eine Indexmiete einmal im Jahr erhöhen. Achten Sie immer darauf, den Abstand von zwölf Monaten zur letzten Erhöhung einzuhalten.
Wie oft dürfen Sie die Miete erhöhen?
Nicht nur die Höhe eines Mietpreises ist gesetzlich geregelt. Sie als Vermieter können den Preis auch nicht beliebig oft anheben. Das Gesetz sieht vor, dass zwischen zwei Mietpreiserhöhungen mindestens 15 Monate liegen müssen.
Darüber hinaus gibt es auch eine Begrenzung der möglichen Preissteigerung. Sie dürfen die Miete innerhalb von 36 Monaten nur um höchstens 20 Prozent anheben. Diese Regelung heißt Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn die Miete über einen langen Zeitraum gleichgeblieben ist.
Wie kündigen Sie eine Mieterhöhung korrekt an?
Sie müssen eine Mieterhöhung immer schriftlich und rechtzeitig ankündigen. Der Mieter muss in jedem Fall ausreichend Überlegungszeit haben. Daher wird die Erhöhung erst im dritten Monat nach Zugang des Schreibens wirksam. Bei einer Modernisierungsmaßnahme muss die Ankündigung drei Monate vor der Mieterhöhung erfolgen.
In jedem Fall ist die Zustimmung des Mieters nötig. Stimmt dieser nicht zu, müssen Sie die Mieterhöhung gerichtlich einklagen. Daher sollten Sie auch immer auf eine ausreichende Begründung achten. Legen Sie die Gründe der Veränderung genau dar. In vielen Fällen ist es sinnvoll, eine Kopie des aktuellen Mietspiegels mitzuschicken.
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